16 November 1995 Internal T.I. 9511987 F - DEDUCTION DE DEPENSES- PROJET ABANDONNÉ

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the Department.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.

								Le 16 novembre 1995

	Services fiscaux de XXXXXXXXXX	Bureau principal
	Division de la vérification	Direction des décisions
		 et de l'interprétation
	    	 de l'impôt
	A l'attention de XXXXXXXXXX	(613) 957-8953

		7-951198

XXXXXXXXXX
Dépenses pour construire un immeuble lorsque le projet est abandonné

La présente fait suite à votre note de service demandant notre opinion concernant des honoraires professionnels que le contribuable a encourus à l'égard d'un immeuble qui n'a jamais été construit.

LES FAITS

XXXXXXXXXX est une société par actions qui effectue la location et la gestion d'immeubles. La société possède également quelques terrains pour faire du développement. Lorsque la société construit des immeubles elle les utilise à des fins de location à long terme. Jusqu'à présent, la société a construit seulement deux immeubles. Ces constructions ont été faites en 1990.

Lors d'un projet en 1990, la société a engagé des frais de XXXXXXXXXX $ pour des travaux d'arpentage, des études géotechniques, des plans et devis et des esquisses et maquettes afin d'obtenir un contrat de location à long terme d'un immeuble à être construit (XXXXXXXXXX). La société n'a pas décroché le contrat de location et l'immeuble n'a pas été construit. Toutes ces dépenses ont été encourues avant que le contrat de location soit attribué à quelqu'un d'autre. Ces dépenses ont été engagées à cause de la courte période de temps qu'il y avait entre l'appel d'offre du locataire et la date limite où l'immeuble devait être construit et disponible pour le locataire.

QUESTION

Vous nous demandez si les frais de XXXXXXXXXX $ sont des dépenses de nature courante ou des dépenses en capital admissibles au sens de l'article 14 de la Loi de l'impôt sur le revenu.

MISE EN GARDE

La question ici est essentiellement de savoir si des dépenses constituent des dépenses en capital ou s'il s'agit de dépenses courantes pouvant être déduites dans l'année où elles sont encourues. Les tribunaux canadiens ont dû trancher la question des dépenses courantes versus des dépenses en capital à plusieurs reprises. Le Ministère a dégagé des critères de la jurisprudence afin d'aider les contribuables à résoudre cette question dans les situations qui leurs sont spécifiques. Toutefois, les tribunaux nous obligent à la plus grande prudence. Dans la décision British Salmson Arrow Engines Ltd v. Commissioner of Inland Revenue (1938)¹ la cour a mentionné ce qui suit:

...there have been ... many cases where this matter of capital or income has been debated. There have been many cases which fall upon the borderline: indeed, in many cases it is almost true to say that the spin of a coin would decide the matter almost as satisfactory as an attempt to find reasons...

A notre avis, la situation que vous portez à notre attention tombe dans les situations dites «borderlines».

Dans la même ligne de pensée, la Cour Suprême du Canada cite une autre décision anglaise, Tuckher v. Granada Motorway Services:²

It is common in cases which raise the question whether a payment is to be treated as a revenue or as a capital payment for the indicia to point different ways. In the end the courts can do little better than form an opinion which way the balance lies. There are a number of tests which have been stated in reported cases which it is useful to apply, but we have been warned more than once not to seek automatically to apply to one case words or formulae which have been found useful in another... Nevertheless reported cases are the best tools that we have, even if they may sometimes be blunt instruments.

It is a common sense appreciation of all the guiding features which must provide the ultimate answer.

Compte tenu de ce qui précède, nous ne voyons pas comment il peut nous être possible de vous fournir une réponse définitive. Les commentaires qui suivent ont pour but de faciliter votre prise de décision. Nous espérons qu'ils vous seront utiles.

NOTRE ANALYSE

Pour soutenir votre position à l'effet que les frais que le contribuable a engagés dans le projet XXXXXXXXXX constituent des dépenses en capital, vous invoquez la décision du juge Décary dans la cause Brooke Bond Foods Ltd. c. La Reine.³ Le représentant du contribuable est d'avis que cette cause ne s'applique pas à la situation sous étude puisque les faits sont différents.

Nous sommes d'accord avec le représentant du contribuable quand il affirme que les faits sont différents. Toutefois, le juge Décary a énoncé des principes qui doivent être pris en considération. A la page 6145, le juge indique ce qui suit:

The fact the project was abandoned does not alter the nature of the expense, which remains an outlay on account of capital.

Pour se faire une opinion dans ce dossier, il nous faut considérer cette affirmation du juge. En d'autres mots, il faut établir si les dépenses en question auraient été des dépenses en capital si le projet s'était concrétisé.

Le représentant du contribuable est d'accord avec ce principe quand il dit «que le projet aboutisse ou non ne change rien à la nature des dépenses engagées».

Dans un deuxième temps, le juge fait deux affirmations pour nous aider à établir si une dépense est une dépense en capital:

1.To our knowledge there is no judgment to the effect that the cost of plans and specifications for the construction of a building constitutes a current expense if the building is not constructed.

2.The amounts are payments on account of capital because they relate to the creation of a capital property and because the plans and specifications that were prepared had a certain value, as the witness McDiarmid clearly stated.

Selon le premier critère, force nous est d'admettre que les dépenses ne sont pas des dépenses de nature courante parce que le projet a avorté.

Le deuxième critère suggère que les dépenses encourues pour préparer des plans sont des dépenses en capital lorsque l'immeuble est un bien en capital. Selon les faits que vous nous avez décrits, nous ne voyons pas comment l'immeuble aurait pu être considéré comme quelque chose d'autre qu'un bien en capital. Par conséquent, selon ce critère, les dépenses seraient des dépenses en capital.

Le deuxième critère indique aussi que les dépenses étaient des dépenses en capital parce que les plans avaient une certaine valeur. Nous ne savons pas si les plans avaient une certaine valeur avant ou après que le projet ait été annulé. Il est possible que les plans ait eu une certaine valeur au moment où ils ont été élaborés mais que cette valeur ait substantiellement diminuée après l'abandon du projet. Dans le cas de XXXXXXXXXX, vous affirmez que «les plans peuvent servir à la construction du même immeuble à un autre moment, car ceux-ci demeurent sa propriété.» Le représentant du contribuable affirme pour sa part que «les dépenses ne peuvent être recyclées dans le cadre d'un projet similaire». Si le test consiste à mesurer la valeur des plans une fois le projet abandonné, il va de soi que nous ne sommes pas en mesure de formuler de commentaires puisqu'il s'agit d'une question de faits qui doit être analysée dans le cadre de votre mission de vérification. Quant à tirer une conclusion sur ce que le juge avait en tête de façon précise en affirmant que les plans avaient une certaine valeur, ce serait de la pure spéculation. Quoi qu'il en soit, il s'agit là d'un critère parmi bien d'autres.

Lors de la table ronde de 1980 tenue au congrès annuel de l'Association d'étude fiscale, le Ministère a discuté du traitement fiscal des frais similaires à ceux encourus par XXXXXXXXXX Le Ministère accepte que les frais encourus pour évaluer la rentabilité d'un projet d'investissement soient déductibles. Par contre, lorsque la décision de construire est prise, le Ministère affirme que tous les frais reliés au bien en capital sont de nature capital.

Dans le cas sous étude, les frais n'ont pas été encourus pour évaluer la rentabilité du projet et, selon le représentant du contribuable la décision de construire n'a jamais été prise. Par conséquent, la réponse que le Ministère a donnée à la Table ronde ne semble pas très utile si ce n'est que le Ministère a indiqué que chaque cas devait être analysé au mérite.

Nous sommes aussi d'avis que les dépenses ne peuvent pas être déduites en vertu de l'alinéa 20(1)dd) de la Loi puisque les frais n'ont pas été encourus pour déterminer si un emplacement convenait ou non à la construction d'un bâtiment ou d'un ouvrage quelconque.

CONCLUSION

Tel que mentionné au début, il est toujours difficile de prédire la conclusion d'un juge lorsqu'il s'agit d'établir si une dépense est de nature courante ou s'il s'agit d'une dépense en capital.

A notre avis, il existe des bons arguments pour amener un tribunal à conclure que les frais engagés par le contribuable sont des dépenses en capital.

Puisque ces dépenses sont en rapport avec une entreprise du contribuable, qu'elles seraient des dépenses en capital et que ces dépenses ne sont pas des dépenses exclues en vertu des alinéas a) à f) de la définition de dépenses en capital admissibles au paragraphe 14(5) de la Loi, ces dépenses seraient des dépenses en capital admissibles.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles.

Chef de section intérimaire
Section des industries manufacturières,
des sociétés et des fiducies
Division des industries manufacturières,
des sociétés et des fiducies
Direction des décisions et de
l'interprétation de l'impôt
Direction générale de la politique et
de la législation

ENDNOTES

^1. 22 T.C. 29 à la page 43. Cette citation est reprise par la Cour Suprême du Canada dans Johns-Manville Canada Inc. c. La Reine, 85 DTC 5383 à la page 5377.

^2. (1979) 2 All E. R. 801 , que la Cour Suprême cite dans Johns-Manville, supra, à la page 5383.

^3. 84 DTC 6145, Cour fédérale - Division de première instance.