Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the Department.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.
Principales Questions:
1. Est-ce qu'un syndicat de copropriétaires, prévu à l'article 1039 du Code civil du Québec, est une société aux fins de la Loi?
2. Est-ce que le syndicat doit produire une déclaration de renseignements?
3. Est-ce que les revenus du syndicat seraient imposables?
Position Adoptée:
1. Oui
2. Le syndicat doit produire annuellement une déclaration de revenu T2. De plus, un syndicat qui serait une «organisation sans but lucratif», au sens de l'alinéa 149(1)l) de la Loi, pourrait devoir produire une déclaration T1044 s'il remplit l'une des conditions prévues au paragraphe 149(12) de la Loi.
3. Un syndicat de copropriétaires serait généralement considéré comme une «organisation sans but lucratif» exemptée d'impôt en vertu de l'alinéa 149(1)l) de la Loi si ses revenus ne sont pas payables aux membres ou ne peuvent servir au profit personnel des membres avant la liquidation du syndicat.
Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:
1. Définition de «société» prévue au paragraphe 248(1) de la Loi.
2. Déclaration de revenu: paragraphe 150(1) de la Loi.
Déclaration T1044 : paragraphe 149(12) de la Loi.
3. Question de fait dont l'objet du syndicat selon le Code civil du Québec, ses droits et ses obligations.
5-950809
XXXXXXXXXX Sylvie Labarre
A l'attention de XXXXXXXXXX
Le 27 mars 1995
Mesdames, Messieurs,
Objet: Syndicat de copropriétaires
La présente est en réponse à votre lettre du 1er décembre 1994 par laquelle vous nous demandez notre opinion concernant le traitement fiscal applicable à un syndicat de copropriétaires.
Votre analyse
Avec la réforme du Code civil du Québec, mise en vigueur le 1er janvier 1994, la collectivité des copropriétaires d'un immeuble détenu en copropriété divise constitue, dès la déclaration de copropriété, une personne morale, prenant le nom de syndicat.
Cette personne morale possède une personnalité juridique distincte de ses membres, les copropriétaires; elle possède un nom, un domicile, un patrimoine, des droits et des obligations qui lui sont propres.
Jusqu'à la naissance de cette nouvelle entité juridique, les administrateurs ne produisaient généralement pas de déclaration fiscale de revenus relativement à leur administration de la copropriété.
Les administrateurs du syndicat doivent notamment, gérer le budget d'exploitation de l'immeuble dont les revenus sont constitués des charges communes versées par les copropriétaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et le fonds de prévoyance dont les revenus sont également constitués par les sommes versées par les copropriétaires pour répondre des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes. Généralement, ces fonds sont maintenus à un niveau peu élevé eu égard au but pour lequel ils ont été créés et, compte tenu du fait que le copropriétaire qui vend sa fraction de l'immeuble ne peut récupérer ces contributions, lesquelles demeurent la propriété du syndicat.
Question
Quels sont le traitement fiscal et la politique administrative du Ministère à l'égard d'un syndicat de copropriétaires d'un immeuble détenu en copropriété divise au Québec?
Tel qu'il est mentionné au paragraphe 21 de la Circulaire d'information 70-6R2 du 28 septembre 1990, le Ministère a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux de services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles. Ces commentaires pourraient cependant ne pas s'appliquer intégralement dans une situation particulière.
Une «société», selon la définition inscrite au paragraphe 248(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la Loi), s'entend d'une personne morale, y compris une compagnie.
Nous sommes d'avis qu'un syndicat de copropriétaires répondrait à cette définition et serait une «société» aux fins de la Loi en raison de l'article 1039 du Code civil du Québec (ci-après «C.C.Q.»). L'alinéa 150(1)a) de la Loi prévoit qu'une «société» doit produire une déclaration de revenu sur formulaire prescrit, le formulaire T2, pour chaque année d'imposition, et ce, dans les six mois qui suivent la fin de son année d'imposition.
La position du Ministère, à l'égard des corporations de «condominium» et leurs membres, était énoncée dans la circulaire d'information IC 79-7 et ne s'appliquait pas au Québec. Le Ministère a procédé à la revue de cette circulaire. Suite à cette revue, la circulaire d'information IC 79-7 a été annulée puisque les commentaires qui y sont inscrits ne représentent plus la position du Ministère. Le Ministère est maintenant d'avis que la plupart des sociétés d'immeubles résidentiels en copropriété seraient admissibles comme «organisation sans but lucratif», selon l'alinéa 149(1)l) de la Loi, parce que ces sociétés sont habituellement exploitées pour «exercer toute autre activité non lucrative» tel que prévu à cet alinéa. Le bulletin des Nouvelles Techniques du 20 février 1995 annonçait officiellement cette nouvelle position (voir document ci-joint).
Compte tenu de la position du Ministère à l'égard des sociétés d'immeubles résidentiels en copropriété, la question est de savoir si la même position s'applique à un syndicat de copropriétaires d'un immeuble détenu en copropriété divise.
L'alinéa 149(1)l) se lit comme suit:
un cercle ou une association qui, de l'avis du ministre, n'était pas un organisme de bienfaisance au sens du paragraphe 149.1(1) et qui est constitué et administré uniquement pour s'assurer du bien-être social, des améliorations locales, s'occuper des loisirs ou fournir des divertissements, ou exercer toute autre activité non lucrative, et dont aucun revenu n'était payable à un propriétaire, un membre ou un actionnaire, ou ne pouvait par ailleurs servir au profit personnel de ceux-ci, sauf si le propriétaire, le membre ou l'actionnaire était un cercle ou une association dont le but premier et la fonction étaient de promouvoir le sport amateur au Canada;
Afin de se conformer à cette définition, l'association doit être formée dans le but unique d'assurer le bien-être social, les améliorations locales, d'occuper les loisirs ou de fournir des divertissements, ou d'exercer toute autre activité non lucrative.
L'objet du syndicat est énoncé à l'article 1039 C.C.Q. comme suit:
La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun.
Elle prend le nom de syndicat.
Par conséquent, nous sommes d'avis qu'un syndicat de copropriétaires respecterait généralement la condition relative à la poursuite d'une activité non lucrative prévue à l'alinéa 149(1)l) de la Loi. Toutefois, les faits pertinents à chaque situation particulière devraient être examinés afin de déterminer si un syndicat pourrait avoir également un autre but qui serait un but lucratif, ce qui entraînerait son exclusion au titre d'«organisation sans but lucratif».
Pour qu'une association soit exempte d'impôt en vertu de l'alinéa 149(1)l) de la Loi, aucun de ses revenus, qu'il s'agisse de revenus en cours ou capitalisés, ne peut être payé à un propriétaire, membre ou ne peut par ailleurs servir au profit personnel de ceux-ci.
Le syndicat peut gagner des revenus en raison des contributions des membres. En effet, le syndicat reçoit des contributions des copropriétaires afin de pourvoir aux charges communes et de constituer le fonds de prévoyance. La constitution du fonds de prévoyance et la fixation des contributions des copropriétaires sont respectivement prévues aux articles 1071 et 1072 C.C.Q.
La contribution des copropriétaires aux charges communes est fixée par le conseil d'administration après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d'au moins 5 p. 100 de leur contribution aux charges communes.
L'article 1071 C.C.Q. se lit comme suit:
Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.
Nous sommes d'avis que l'utilisation des revenus par le syndicat, aux fins prévues aux articles 1071 et 1072 C.C.Q., ne constituerait pas une distribution du revenu au profit personnel des membres.
L'article 1109 C.C.Q. prévoit que le syndicat est liquidé suivant les règles de liquidation applicables aux personnes morales. Parmi ces règles, l'article 361 C.C.Q. vise la distribution des biens. Il se lit comme suit:
Le liquidateur procède au paiement des dettes, puis au remboursement des apports.
Il procède ensuite, sous réserve des dispositions de l'alinéa suivant, au partage de l'actif entre les membres, en proportion de leurs droits ou, autrement, en parts égales; il suit, au besoin, les règles relatives au partage d'un bien indivis. S'il subsiste un reliquat, il est dévolu à l'État.
Si l'actif comprend des biens provenant des contributions de tiers, le liquidateur doit remettre ces biens à une autre personne morale ou à une fiducie partageant des objectifs semblables à la personne morale liquidée; à défaut de pouvoir être ainsi employés, ces biens sont dévolus à l'État ou, s'ils sont de peu d'importance, partagés également entre les membres.
Nous sommes d'avis que, la possibilité d'une distribution du revenu qui pourrait survenir uniquement en raison de la liquidation du syndicat, telle que prévue ci-dessus, n'empêcherait pas de considérer un syndicat de copropriétaires au titre d'«organisation sans but lucratif». Tel qu'indiqué au paragraphe 3 du bulletin d'interprétation IT-409 (voir copie ci-jointe):
le Ministère estime qu'une corporation perd son statut d'organisation sans but lucratif au moment où une résolution est prise, lors de la liquidation, pour qu'un montant de revenu devienne payable à un propriétaire, à un membre ou à un actionnaire qui n'est pas exempté, ou devienne par ailleurs disponible pour servir au profit personnel de ceux-ci.
Par contre, si en raison d'un règlement ou autre, les revenus pouvaient être distribués aux membres du syndicat avant la liquidation, le syndicat ne respecterait pas la condition prévue à l'alinéa 149(1)l) de la Loi à l'effet qu'aucun revenu n'était payable aux membres.
Le syndicat de copropriétaires qui est exonéré de l'impôt par l'effet de l'alinéa 149(1)l) de la Loi, doit produire, en plus du formulaire T2, une déclaration de renseignements pour une année d'imposition, sur le formulaire prescrit T1044, dans les six mois qui suivent la fin de son année d'imposition, si le syndicat remplit l'une des conditions prévues au paragraphe 149(12) de la Loi, soit:
-le syndicat a reçu ou avait le droit de recevoir, dans l'année d'imposition, des dividendes, des intérêts, des loyers ou des redevances d'un valeur totale supérieure à 10 000 $;
-la valeur totale de l'actif du syndicat était de plus de 200 000 $ à la fin de l'année d'imposition précédente;
-le syndicat était tenue de produire une déclaration de renseignements pour une année antérieure.
Comme on peut le constater à la lecture du paragraphe 149(12) de la Loi, bien que tous les syndicats de copropriétaires doivent produire annuellement le formulaire T2, ils ne sont pas nécessairement tenus de produire le formulaire T1044.
Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas le Ministère.
Veuillez agréer, Mesdames, Messieurs, l'expression de nos salutations distinguées.
Maurice Bisson
pour le Directeur
Division des entreprises et général
Direction des décisions et de
l'interprétation de l'impôt
Direction générale de la politique et
de la législation
P.J. (4)
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