27 March 1995 External T.I. 9503375 F - SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES AU QUÉBEC

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the Department.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.

Principales Questions:

1. Est-ce qu'un syndicat de copropriétaires, prévu à l'article 1039 du Code civil du Québec, est une société aux fins de la Loi?

2. Est-ce que le syndicat doit produire une déclaration de renseignements?

3. Est-ce que les revenus du syndicat seraient imposables?

Position Adoptée:

1. Oui

2. Le syndicat doit produire annuellement une déclaration de revenu T2. De plus, un syndicat qui serait une «organisation sans but lucratif», au sens de l'alinéa 149(1)l) de la Loi, pourrait devoir produire une déclaration T1044 s'il remplit l'une des conditions prévues au paragraphe 149(12) de la Loi.

3. Un syndicat de copropriétaires serait généralement considéré comme une «organisation sans but lucratif» exemptée d'impôt en vertu de l'alinéa 149(1)l) de la Loi si ses revenus ne sont pas payables aux membres ou ne peuvent servir au profit personnel des membres avant la liquidation du syndicat.

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:

1. Définition de «société» prévue au paragraphe 248(1) de la Loi.

2. Déclaration de revenu: paragraphe 150(1) de la Loi.

Déclaration T1044 : paragraphe 149(12) de la Loi.

3. Question de fait dont l'objet du syndicat selon le Code civil du Québec, ses droits et ses obligations.

5-950337
XXXXXXXXXX Sylvie Labarre

A l'attention de XXXXXXXXXX

Le 27 mars 1995

Mesdames, Messieurs,

Objet: Syndicat de copropriétaires

La présente est en réponse à votre lettre du 4 janvier 1995 par laquelle vous nous demandez notre opinion concernant le traitement fiscal applicable à un syndicat de copropriétaires.

Vous désirez avoir des éclaircissements sur les points suivants:

-si un syndicat de copropriétaires est une société aux fins de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la Loi);

-si le syndicat doit produire une déclaration d'impôt;

-le traitement fiscal applicable aux revenus d'intérêts qui pourraient être gagnés sur le fonds de prévoyance d'un syndicat.

Nos commentaires

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 21 de la Circulaire d'information 70-6R2 du 28 septembre 1990, le Ministère a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux de services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles. Ces commentaires pourraient cependant ne pas s'appliquer intégralement dans une situation particulière.

Depuis le 1er janvier 1994, l'article 1039 du Code civil du Québec (ci-après «C.C.Q.») prévoit la constitution d'un syndicat. Cet article se lit comme suit:

La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun.

Elle prend le nom de syndicat.

Une «société», selon la définition inscrite au paragraphe 248(1) de la Loi, s'entend d'une personne morale, y compris une compagnie. Par conséquent, nous sommes d'avis qu'un syndicat de copropriétaires répondrait à cette définition et serait une «société» aux fins de la Loi. Le paragraphe 150(1) de la Loi prévoit qu'une «société» doit produire une déclaration de revenu sur formulaire prescrit, le formulaire T2, pour chaque année d'imposition.

La position du Ministère, à l'égard des corporations de «condominium» et leurs membres, était énoncée dans la circulaire d'information IC 79-7 et ne s'appliquait pas au Québec. Le Ministère a procédé à la revue de cette circulaire. Suite à cette revue, la circulaire d'information IC 79-7 a été annulée puisque les commentaires qui y sont inscrits ne représentent plus la position du Ministère. Le Ministère est maintenant d'avis que la plupart des sociétés d'immeubles résidentiels en copropriété seraient admissibles comme «organisation sans but lucratif», selon l'alinéa 149(1)l) de la Loi, parce que ces sociétés sont habituellement exploitées pour «exercer toute autre activité non lucrative». Le bulletin des Nouvelles Techniques du 20 février 1995 annonçait officiellement cette nouvelle position.

Compte tenu de la position du Ministère à l'égard des sociétés d'immeubles résidentiels en copropriété, la question est de savoir si la même position s'applique à un syndicat de copropriétaires d'un immeuble détenue en copropriété divise.

Afin de se conformer à la définition prévue à l'alinéa 149(1)l) de la Loi, l'association doit être formée dans le but unique d'assurer le bien-être social, les améliorations locales, d'occuper les loisirs ou de fournir des divertissements, ou d'exercer toute autre activité non lucrative. En raison de l'objet du syndicat, indiqué à l'article 1039 C.C.Q., nous sommes d'avis qu'un syndicat de copropriétaires respecterait généralement cette condition. Toutefois, les faits pertinents à chaque situation particulière devraient être examinés afin de déterminer si un syndicat a également un autre but qui serait un but lucratif, ce qui entraînerait son exclusion au titre d'«organisation sans but lucratif».

Pour qu'une association soit exempte d'impôt en vertu de l'alinéa 149(1)l) de la Loi, aucun de ses revenus, qu'il s'agisse de revenus en cours ou capitalisés, ne peut être payé à un propriétaire, membre ou ne peut par ailleurs servir au profit personnel de ceux-ci.

Le syndicat peut gagner des revenus en raison des contributions des membres. En effet, le syndicat reçoit des contributions des copropriétaires afin de pourvoir aux charges communes et de constituer le fonds de prévoyance. La constitution du fonds de prévoyance est prévue à l'article 1071 C.C.Q. qui se lit comme suit:

Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.

L'article 1072 C.C.Q. prévoit la fixation des contributions des copropriétaires et se lit comme suit:

Annuellement, le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance.

La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d'au moins 5 p. 100 de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l'établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.

...

Nous sommes d'avis que l'utilisation des revenus par le syndicat, aux fins prévues aux articles 1071 et 1072 C.C.Q., ne constituerait pas une distribution du revenu au profit personnel des membres.

L'article 1109 C.C.Q. prévoit que le syndicat est liquidé suivant les règles de liquidation applicable aux personnes morales. Parmi ces règles, l'article 361 C.C.Q. vise la distribution des biens. Il se lit comme suit:

Le liquidateur procède au paiement des dettes, puis au remboursement des apports.

Il procède ensuite, sous réserve des dispositions de l'alinéa suivant, au partage de l'actif entre les membres, en proportion de leurs droits ou, autrement, en parts égales; il suit, au besoin, les règles relatives au partage d'un bien indivis. S'il subsiste un reliquat, il est dévolu à l'État.

Si l'actif comprend des biens provenant des contributions de tiers, le liquidateur doit remettre ces biens à une autre personne morale ou à une fiducie partageant des objectifs semblables à la personne morale liquidée; à défaut de pouvoir être ainsi employés, ces biens sont dévolus à l'État ou, s'ils sont de peu d'importance, partagés également entre les membres.

Nous sommes d'avis que, la possibilité de distribution du revenu qui pourrait survenir uniquement en raison de la liquidation du syndicat, telle que prévue ci-dessus, n'empêcherait pas de considérer un syndicat de copropriétaires au titre d'«organisation sans but lucratif». Tel qu'indiqué au paragraphe 3 du bulletin d'interprétation IT-409:

le Ministère estime qu'une corporation perd son statut d'organisation sans but lucratif au moment où une résolution est prise, lors de la liquidation, pour qu'un montant de revenu devienne payable à un propriétaire, à un membre ou à un actionnaire qui n'est pas exempté, ou devienne par ailleurs disponible pour servir au profit personnel de ceux-ci.

Par contre, si en raison d'un règlement ou autre, les revenus pouvaient être distribués aux membres du syndicat avant la liquidation, le syndicat ne respecterait plus la condition prévue à l'alinéa 149(1)l) de la Loi à l'effet qu'aucun revenu n'était payable aux membres.

Le syndicat de copropriétaires, qui est exonéré de l'impôt par l'effet de l'alinéa 149(1)l) de la Loi et qui remplit l'une des conditions prévues au paragraphe 149(12) de la Loi, doit produire, en plus du formulaire T2, une déclaration de renseignements pour l'exercice, sur le formulaire prescrit T1044.

Comme on peut le constater à la lecture du paragraphe 149(12) de la Loi, bien que tous les syndicats de copropriétaires doivent produire annuellement le formulaire T2, ils ne sont pas nécessairement tenus de produire le formulaire T1044.

Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas le Ministère.

Veuillez agréer, Mesdames, Messieurs, l'expression de nos salutations distinguées.

Maurice Bisson
pour le Directeur
Division des entreprises et général
Direction des décisions et de
l'interprétation de l'impôt
Direction générale de la politique et
de la législation