14 July 1995 Internal T.I. 9429897 F - RÉPARTITION DU PRODUIT-INCIDENCE SI VENDEUR RETIENT DROIT D'USAGE

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

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Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.

Principales Questions:

i)Répartition du produit de disposition d'un immeuble utilisé partiellement pour gagner un revenu.

ii)Incidence fiscale de la vente d'un bien lorsque le vendeur retient un droit d'usage ou d'habitation viager.

Position Adoptée:

i)Répartition du produit de disposition en fonction du prix de vente de l'immeuble.

ii)Fiducie réputée. Disposition du bien à la juste valeur.

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:

i)Question de fait.

ii)Paragraphe 248(3) et alinéa 69(1)b) de la Loi.

			Le 14 juillet 1995

SERVICES FISCAUX DE XXXXXXXXXXDIRECTION DES DÉCISIONS
SECTION DES RENSEIGNEMENTS AUX P. Diguer
ENTREPRISES(613) 957-8953
A l'attention de XXXXXXXXXX
7-942989

Demande d'opinion concernant la disposition d'un bien par une fiducie testamentaire

La présente est en réponse à votre note de service du 21 novembre 1994 dans laquelle vous demandez nos commentaires concernant, entre autres, certaines conséquences fiscales à l'égard de la disposition d'un bien immeuble par une fiducie testamentaire dans un dossier particulier.

Faits

En résumé vous décrivez la situation suivante:

Au décès du particulier, survenu en 1973, une fiducie testamentaire (ci-après la «Fiducie») fut créée et les bénéficiaires en étaient les quatre enfants du décédé. Selon le testament du particulier, la Fiducie recevait un immeuble de trois logements (ci-après l'«Immeuble») et le conjoint du décédé (ci-après «Madame A») pouvait occuper un de ceux-ci et ce jusqu'à son propre décès.

Le testament spécifiait également que l'un des enfants (ci-après «M. E») pouvait occuper un logement, sa vie durant, moyennant une somme mensuelle de 100 $ (ci-après la «Clause testamentaire»). La valeur locative du logement occupé par M. E est évalué, en 1994, à 600 $ par mois. Quant au troisième logement, il a toujours été loué à un tiers sans lien de dépendance avec le décédé, la fiducie ou les bénéficiaires.

En 1994, au décès de Madame A, la Fiducie vend l'Immeuble à un tiers non lié. L'évaluation municipale de l'Immeuble est 224 000 $ et aux fins de notre réponse nous supposons que ceci représenterait également la juste valeur marchande de l'Immeuble si ce n'était de la Clause testamentaire. Le produit de disposition de l'Immeuble s'élève à 150 000 $. L'écart de 84 000 $ (224 000 $ - 150 000 $) s'explique par la Clause testamentaire.

Questions soulevées

Vous désirez savoir, compte tenu de l'ensemble des faits énoncés dans votre lettre:

1.quel sera le produit de disposition de l'Immeuble pour les fins du calcul du gain en capital et de la récupération d'amortissement pour la Fiducie?

2.quel sera pour l'acquéreur le coût en capital de l'Immeuble aux fins du calcul de l'amortissement?

3.si l'acquéreur aura le droit de réclamer des dépenses d'opération sur la portion de l'Immeuble occupée par l'enfant du décédé? La dépense sera-t-elle limitée au montant du loyer perçu?

Par ailleurs vous nous demandez si notre réponse à i) ci-dessus serait identique si la situation était la suivante:

4.La transaction se déroulerait du vivant du particulier, celui-ci vieillissant, décide de vendre sa maison (résidence principale) pour une somme inférieure à la juste valeur marchande mais avec une clause lui permettant d'occuper la maison jusqu'à sa mort. A quel prix la transaction devrait-elle être enregistrée?

Nos commentaires

Selon notre compréhension des faits exposés dans votre demande, nous sommes d'avis qu'en l'espèce, l'Immeuble détenu par la Fiducie peut être fractionné en trois parties aux fins du calcul du gain en capital et de la récupération d'amortissement, entre autres;

a)La partie de l'Immeuble qui est louée à un tiers constituerait la fraction du bien qui est utilisée en vue de tirer un revenu («Bien Locatif»), dont le coût où le coût en capital aurait été établi en vertu des dispositions des alinéas 45(1)b) et 13(7)c) de la Loi pour la Fiducie.

b)La partie de l'Immeuble occupée par Madame A («Résidence») constituerait un «bien à usage personnel» de la Fiducie en vertu du sous alinéa a)(iii) de cette définition à l'article 54 de la Loi. Cette Résidence pourrait être admissible à la désignation de «résidence principale» en vertu des alinéas a.1) et c.1) de cette définition à l'article 54 de la Loi, pour la Fiducie, dans la mesure où Madame A a un «droit de bénéficiaire» dans la Fiducie au sens du paragraphe 248(25) de la Loi.

c)La partie de l'Immeuble louée à M. E («Fraction personnelle») serait un «bien à usage personnel» en vertu du sous-alinéa a)(iii) de cette définition à l'article 54 de la Loi. Conformément à l'alinéa 1102(1)c) du Règlement de l'impôt sur le revenu, la Résidence et la Fraction personnelle ne constitueraient pas des biens amortissables.

Par ailleurs, les impenses effectuées par la Fiducie (nettes de toutes contributions de l'usager) pour l'entretien d'un bien qui n'est pas utilisé en vue de tirer un revenu d'entreprise ou de bien ne sont pas déductibles dans le calcul de son revenu, à moins que le paragraphe 105(2) et le sous-alinéa 104(6)b)(i) de la Loi ne soient applicables.

Nous sommes d'avis que le produit de disposition de l'Immeuble pour la Fiducie lors de la vente de l'Immeuble à un tiers qui n'a aucun lien de dépendance avec la Fiducie serait égal au prix de vente convenu entre les parties, soit 150,000 $ dans la situation que vous nous avez décrite.

En supposant que les trois logements composant l'Immeuble ont des superficies égales et que le fonds de terre facilitant l'usage de chaque logement peut se diviser également dans les mêmes proportions, nous sommes d'avis que le produit de disposition du Bien Locatif serait de 50,000 $ en vertu des alinéas 13(7)c) et 45(1)b) de la Loi aux fins du calcul de toute récupération en vertu du paragraphe 13(1) de la Loi, de toute perte finale en vertu du paragraphe 20(16) de la Loi ainsi que de tout gain ou perte en capital en vertu du paragraphe 40(1) de la Loi.

Le gain en capital relatif à la Résidence et à la Fraction Personnelle pourrait être calculé selon le même principe i.e. en fonction d'un prix de vente de 50,000 $ chacune. Aucune perte en capital ne pourrait être réclamée à l'égard de ces parties de l'Immeuble conformément au sous-alinéa 40(2)g)(iii) de la Loi.

En ce qui concerne l'acquéreur, son coût d'acquisition de l'Immeuble serait de 150 000 $. En supposant que les parties de l'Immeuble, qui étaient pour la Fiducie la Résidence et le Bien Locatif, soient louées par l'acquéreur, nous sommes d'avis que le coût en capital et le coût de l'Immeuble établis respectivement en vertu des alinéas 13(7)c) et 45(1)b) de la Loi serait de 100 000 $ en supposant que les rapports entre les différents usages de l'Immeuble soient toujours les mêmes. A cet égard, nous sommes d'avis qu'à prime abord, la partie de l'Immeuble représentée par la Fraction Personnelle n'est pas utilisée par l'acquéreur en vue de tirer un revenu de bien mais à une autre fin en raison du fait que cette partie de l'Immeuble est (en supposant qu'il n'y a aucune disposition qui empêche l'usager de recevoir les fruits et revenu de ladite partie de l'Immeuble) sujette à un droit d'habitation, au sens de l'article 1172 du Code civil du Québec, en vertu de la Clause testamentaire; et que par conséquent, aucune allocation du coût en capital ne pourrait être réclamée sur cette partie de l'Immeuble par l'acquéreur, ni aucune perte relativement à cette partie de l'Immeuble.

Quant à votre dernière question, nous sommes d'avis que la vente d'une propriété par un contribuable dans une situation où il en retiendrait un droit d'usufruit ou encore un droit d'usage ou d'habitation, serait visée par les dispositions du paragraphe 248(3) de la Loi. L'usufruit ou le droit d'usage ou d'habitation serait réputé être une fiducie et le bien sujet à l'usufruit ou au droit d'usage ou d'habitation serait réputé avoir été transféré à la fiducie. Par conséquent, la totalité du bien ferait l'objet d'une disposition et il est probable que dans une telle situation les dispositions de l'alinéa 69(1)b) de la Loi s'appliquerait de telle sorte que le contribuable soit réputé avoir reçu par suite de la disposition, une contrepartie égale à la juste valeur marchande du bien.

Nous nous excusons du délai requis pour répondre à votre demande.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles et nous vous prions d'agréer l'expression de nos sentiments distingués.

pour le Directeur
Division des entreprises et général
Direction des décisions et de
l'interprétation de l'impôt
Direction générale de la politique
et de la législation