Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the Department.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.
PRINCIPALE QUESTION:
Un contribuable a payé la part de son conjoint d'un terrain détenu en copropriété et paie la totalité des versements d'une hypothèque enregistrée au nom des deux conjoints sur l'immeuble détenu en copropriété. Si la situation ne change pas au cours des années subséquentes, qui doit ajouter à son revenu les revenus de location et le gain en capital imposable au moment de la vente?
Position Adoptée:
Selon les faits soumis, si les conjoints ne vivent pas séparés pour cause d'échec du mariage, la totalité du revenu de location et le gain en capital imposable doivent être ajoutés au revenu du contribuable.
Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:
Articles 74.1, 74.2 et 74.5 de la Loi.
Le 25 août 1994
Bureau de district de XXXXXXXXXX Bureau principal
Aide à la clientèle S. Labarre
(613) 957-8953
A l'attention de XXXXXXXXXX
7-941327
Revenu de location et gain en capital
La présente est en réponse à votre note de service du 17 mai 1994 concernant l'objet mentionné en titre.
Faits
1.En 1987, un couple marié a décidé de construire un immeuble dont la moitié (50%) de la superficie est habitée par eux et l'autre moitié (50%) est louée.
2.Monsieur a acquis un terrain qu'il a payé XXXXXXXXXX $. Madame n'a fait aucun investissement pour le terrain.
3.Une hypothèque de XXXXXXXXXX $ a été contractée au nom des deux (2) conjoints et a servi à payer les coûts de construction de l'immeuble. Cependant, jusqu'à date, Monsieur a effectué la totalité des remboursements de capital de la créance hypothécaire.
4.La construction de l'immeuble a été presqu'entièrement effectuée par les deux (2) conjoints. L'apport en temps consacré par Monsieur a été d'environ 60% alors que celui de Madame se chiffre à 40%. La seule partie de la maison qui a été construite par une tierce partie est le solage.
5.Depuis 1987, les revenus de Monsieur ont toujours été plus élevés que ceux de Madame. De 1988 à 1992, Madame n'avait aucun revenu net alors que son revenu net de l'année 1987 s'élevait à XXXXXXXXXX $.
6.Depuis 1987, le revenu brut de location de l'immeuble était suffisant pour payer la presque totalité des dépenses d'exploitation et des intérêts sur la créance hypothécaire reliés à la partie locative de l'immeuble. Les intérêts sur la créance hypothécaire, autres que ceux payés au moyen du revenu de location, ont été payés par Monsieur.
Questions
7.Quelle est la proportion des revenus ou des pertes de location que chaque conjoint doit ajouter à son revenu ou à sa perte à chaque année?
8.Quelle est la proportion du gain en capital imposable que chaque conjoint devra ajouter à son revenu lors de la vente de l'immeuble?
9.Est-ce que les proportions déterminées aux questions précédentes tiennent compte des facteurs suivants:
-Hypothèque enregistrée au nom des deux conjoints;
-temps consacré à la construction.
Si oui, de quelle façon doit-on en tenir compte?
Le paragraphe 74.1(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la Loi) devrait s'appliquer. Les revenus de location devraient être déclarés en totalité par le conjoint qui a investi les fonds et qui rembourse le prêt en totalité, soit Monsieur.
Lors de la vente de l'immeuble, un gain en capital devra être déclaré en totalité par ce même conjoint.
Même si Madame a investi 40% en temps pour la construction, nous ne pouvons considérer cet élément puisque le temps consacré à la construction par les propriétaires ne fait pas partie du coût du bien.
Sous réserve de l'application des règles d'attribution décrites ci-après, lorsqu'un bien est détenu en copropriété par des conjoints, la part des revenus ou des pertes de location et du gain en capital imposable qui doit être ajoutée au revenu ou à la perte de chaque conjoint est généralement calculée en fonction de la proportion de capital investi dans le paiement du prix d'achat et des rénovations subséquentes du bien par chacun des conjoints. Nous sommes d'avis que le temps consacré à la construction par chacun des conjoints n'est pas un facteur dont il faut tenir compte dans l'établissement de cette proportion. Le temps consacré par chacun des conjoints ne fait pas partie du coût de l'immeuble et il ne s'agit pas d'un bien en vertu de la Loi. Aux fins des règles d'attribution, il ne fait pas partie du paiement d'une contrepartie visée à l'alinéa 74.5(1)a) de la Loi.
Des règles spéciales, les règles d'attribution, s'appliquent si le capital investi dans l'immeuble provient d'un transfert de bien ou du prêt d'un bien.
Le paragraphe 74.1(1) de la Loi prévoit que, lorsqu'un particulier a transféré ou prêté directement ou indirectement un bien à son conjoint, le revenu ou la perte tiré du bien ou d'un bien y substitué est réputé être un revenu ou une perte du particulier pour l'année d'imposition.
Le paragraphe 74.2(1) de la Loi prévoit que, lorsqu'un particulier a transféré ou prêté directement ou indirectement un bien à son conjoint, tout gain en capital imposable ou perte en capital déductible résultant de la disposition du bien ou d'un bien y substitué est réputé être un gain en capital imposable ou une perte en capital déductible du particulier.
Le paragraphe 74.5(1) prévoit que les règles d'attribution énoncées ci-devant ne s'appliqueront pas dans les situations de transfert de bien avec contrepartie à la juste valeur marchande qui répondent aux conditions énoncées à ce paragraphe. Le paragraphe 74.5(2) prévoit des règles d'exception pour les biens prêtés ou les biens y substitués lorsque les conditions énoncées à ce paragraphe sont rencontrées.
Dans la situation exposée, nous sommes d'avis que Monsieur a transféré un bien à Madame en lui permettant d'avoir une part indivise du terrain. Monsieur n'a reçu aucune contrepartie pour ce transfert. Par conséquent, les conditions énoncées au paragraphe 74.5(1) n'ont pas été rencontrées. Les règles d'attribution prévues aux paragraphes 74.1(1) et 74.2(1) de la Loi s'appliqueraient à l'égard de la part indivise du terrain détenue par Madame.
Le coût de construction de l'immeuble a été payé au moyen d'une hypothèque due conjointement par les deux conjoints. Aux fins de l'application du paragraphe 74.5(7) de la Loi, notre position est à l'effet qu'une hypothèque grevant un immeuble détenu en propriété indivise par deux conjoints constitue un engagement conditionnel par chaque conjoint afin d'assurer le remboursement d'un prêt que le créancier hypothécaire consent à l'autre conjoint. Par conséquent, dans un tel cas, chaque contribuable serait réputé avoir effectué un prêt à son conjoint d'un montant égal à la quote-part de ce dernier du prêt hypothécaire. Ces prêts pourraient être exemptés de l'application du paragraphe 74.1(1) et de l'article 74.2 de la Loi si les conditions énoncées aux alinéas 74.5(2)a), b) et c) de la Loi étaient respectées et sous réserve des dispositions de l'alinéa 74.5(7)b) de la Loi.
En supposant que Monsieur a payé annuellement tous les intérêts payables sur l'hypothèque, y compris les intérêts sur la part de Madame, et ce, au plus tard trente jours après la fin de chaque année, le paragraphe 74.5(2) ne s'appliquerait pas relativement au prêt que Monsieur est réputé avoir fait à Madame. Par conséquent, les règles d'attribution prévues aux paragraphes 74.1(1) et 74.2(1) s'appliqueraient relativement à la part indivise de l'immeuble détenue par Madame. Par contre, le paragraphe 74.5(2) s'appliquerait relativement au prêt que Madame est réputée avoir fait à Monsieur en vertu du paragraphe 74.5(7) de la Loi. Par conséquent, les règles d'attribution prévues aux paragraphes 74.1(1) et 74.2(1) ne s'appliqueraient pas relativement à la part indivise de l'immeuble détenue par Monsieur.
Par contre, si chaque conjoint avait payé annuellement la moitié des intérêts payables sur l'hypothèque conjointe et ce, dans les trente jours après la fin de l'année, de sorte que les conditions énumérées aux alinéas 74.5(2)b) et c) soient respectées relativement au paiement des intérêts dus au créancier hypothécaire par Madame, le paragraphe 74.1(3) de la Loi se serait appliqué relativement au montant du remboursement de la part du capital de la créance hypothécaire due par Madame qui a été effectué par Monsieur. Ainsi seulement la partie du revenu (ou de la perte) de location de Madame, représentée par le rapport de tout montant de remboursement de l'hypothèque effectué par Monsieur au nom de Madame sur le coût d'acquisition de l'immeuble pour Madame, serait sujette à la règle d'attribution prévue au paragraphe 74.1(1) de la Loi.
Dans la situation que vous nous avez soumise, une partie des intérêts payables sur la part de la créance hypothécaire due par Madame a été payée par l'utilisation d'une partie des revenus de location auxquels elle a droit. Nous sommes d'avis que les conditions mentionnées aux sous-alinéas 74.5(2)b) et c) de la Loi ne seraient pas rencontrées puisqu'elle aurait payé une partie seulement des intérêts payables à l'égard de toute la créance hypothécaire qu'elle devait.
Suite à l'application des règles d'attribution de la façon mentionnée aux paragraphes précédents, nous sommes d'avis que le revenu ou la perte de location provenant de la part indivise détenue par Madame dans l'immeuble devrait être ajouté au revenu ou à la perte de Monsieur de sorte que la totalité du revenu ou de la perte de location provenant de l'immeuble constituerait un revenu ou une perte pour Monsieur et ce, pour toutes les années d'imposition antérieures. Si aucun changement ne survenait dans la façon de rembourser le capital et les intérêts de l'hypothèque ou dans l'investissement fait par Madame, la situation serait la même pour les années subséquentes pendant lesquelles Monsieur et Madame ne vivent pas séparés pour cause d'échec du mariage.
Si aucun changement ne survenait dans la façon de rembourser le capital et les intérêts ou dans l'investissement fait par Madame et si le paragraphe 74.5(3) de la Loi ne s'appliquent pas au moment de la vente, nous sommes d'avis qu'un gain en capital imposable résultant de la vente de la part indivise de Madame dans l'immeuble devrait être attribué à Monsieur en vertu du paragraphe 74.2(1) de la Loi de sorte que la totalité du gain provenant de la vente de l'immeuble serait ajouté au revenu de Monsieur.
Nous nous excusons du délai requis pour répondre à cette note de service.
Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles.
Veuillez agréer l'expression de nos salutations distinguées.
Maurice Bisson
pour le Directeur
Division des entreprises et général
Direction des décisions
Direction générale de la politique et
de la législation
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