21 March 1994 Internal T.I. 9404320 F - HLM

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QUESTION 1

Une société immobilière à dividendes limités (au sens de l'article 2 de la Loi nationale sur l'habitation) est exemptée de l'impôt de la partie I en vertu de l'alinéa 149(1)n) de la Loi. En 1991 cette société a vendu tous les immeubles qu'elle détenait et a réalisé un gain en capital de 900 000 $.

Vous désirez savoir si le gain en capital est imposable.

SOLUTION

Selon la Loi nationale sur l'habitation, une société immobilière à dividendes limités est «une personne morale constituée pour construire, détenir et administrer un ensemble d'habitation HLM et dont les dividendes ne peuvent, aux termes de ses statuts ou de son acte constitutif, être supérieurs à cinq pour cent l'an.»

L'alinéa 149(1)n) de la Loi prévoit que personne n'a aucun impôt à payer en vertu de la Partie I pour la période où cette personne est

«une compagnie de logement à dividendes limités¹ (au sens que l'article 2 de la Loi nationale sur l'habitation donne à cette expression) et dont la totalité ou la presque totalité de l'entreprise consiste à construire, détenir, ou administrer des projets d'habitations à bas loyer».

Si la société cesse d'être une personne visée à l'alinéa 149(1)n) de la Loi, elle cessera d'être une corporation exonérée de l'impôt payable en vertu de la Partie I de la Loi et, par conséquent, les dispositions du paragraphe 149(10) de la Loi s'appliqueront, notamment pour réputer que la société

a)a eu une fin d'année d'imposition immédiatement avant qu'elle cesse d'être exonérée de l'impôt,²

b)a disposé, alors qu'elle était exonérée de l'impôt de la Partie I, de tous ses biens (sauf certains biens miniers) pour un montant correspondant à leur juste valeur marchande,³

c)a acquis de nouveau les biens, dont elle est réputée avoir disposés, pour un montant correspondant à leur juste valeur marchande.³

Par conséquent, si la société cesse d'être exonérée, le gain en capital sur la disposition des immeubles ne sera pas imposable à cause de l'application conguguée du paragraphe 149(10) et de l'alinéa 146(1)n) de la Loi. Par contre, si la disposition des immeubles n'a pas pour effet de retirer à la société son statut de société immobilière à dividendes limités, le gain en capital sera exonéré de l'impôt en vertu de l'alinéa 149(1)n) de la Loi.

Auteur: Michel Lambert
Visite des bureaux de district de l'est du Québec
Mars 1994

¹ La Loi nationale sur l'habitation parle plutôt d'une société immobilière à dividendes limités. Cette différence de terminologie n'existe qu'entre les versions françaises de cette loi et de la Loi de l'impôt sur le revenu. Le terme anglais est «Limited-dividend housing company».

² Alinéa 149(10)a) de la Loi.

³ Alinéa 149(10)b) de la Loi
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