22 February 1994 External T.I. 9403125 F - CAPITALISATION DES TAXES FONCIERES

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the Department.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.

XXXXXXXXXX 5-940312

Le 22 février 1994

Monsieur,

Objet: Disposition d'un immeuble - capitalisation des taxes foncières

La présente est en réponse à votre lettre du 7 février 1994 dans laquelle vous demandez notre opinion concernant la capitalisation des taxes foncières payées, par un contribuable non-résident, relativement à un terrain vacant situé au Canada.

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 21 de la Circulaire d'information 70-6R2 du 28 septembre 1990, le Ministère a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux de district à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles. Ces commentaires pourraient cependant, dans certaines circonstances, ne pas s'appliquer à votre situation particulière.

Nous ne pouvons pas confirmer votre opinion à l'effet que la capitalisation des impôts fonciers est déterminée seulement en fonction de la nature du gain résultant de la disposition d'un fonds de terre.

Le paragraphe 18(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la «Loi») limite le montant qu'un contribuable, résident canadien ou non-résident, peut déduire à titre d'intérêts et d'impôts fonciers payés relativement à un fonds de terre. Pour les années d'imposition 1988 et suivantes, un contribuable ne peut déduire les intérêts et impôts fonciers qu'il a payés que jusqu'à concurrence du revenu net1 tiré de ce fonds de terre pour l'année.

Toutefois, lorsqu'un contribuable est une corporation dont l'entreprise principale consiste à louer, à vendre ou à faire de l'aménagement en vue de louer ou vendre des biens immeubles, il peut déduire les intérêts et impôts fonciers payés jusqu'à concurrence du total du revenu net tiré de ce fonds de terre pour l'année et de la déduction de base de la corporation. La déduction de base d'une corporation pour une année d'imposition est le montant correspondant à l'intérêt, calculé au taux prescrit, pour l'année sur un prêt de 1 000 000 $ qui ne serait pas remboursé tout au long de l'année. Cette déduction de base doit être partagée entre les corporations associées.

Le montant des intérêts et impôts fonciers refusés dans l'année en vertu du paragraphe 18(2) de la Loi est ajouté au coût ou au prix de base rajusté selon le cas, du fonds de terre. Cet ajout se fait au coût du terrain en vertu du paragraphe 10(1.1) de la Loi lorsque le fonds de terre figure dans l'inventaire du contribuable. D'autre part, lorsque le fonds de terre est un bien en immobilisation tel que défini à l'alinéa 54b) de la Loi, la portion refusée des intérêts et impôts fonciers est ajoutée, en vertu de l'alinéa 53(1)h) de la Loi, au prix de base rajusté dudit fonds de terre.

Cependant, le paragraphe 18(2) de la Loi ne limite pas la déduction pour les intérêts et les impôts fonciers lorsqu'il est raisonnable de considérer soit que le fonds de terre est utilisé dans le cadre d'une entreprise autre qu'une entreprise de mise en valeur de fonds de terre ou si le fonds de terre est principalement détenu afin que le contribuable tire un revenu de ce terrain pour l'année.

Nous sommes d'avis que lorsqu'un contribuable détient un terrain pour fins de spéculation, les dispositions du paragraphe 18(2) de la Loi s'appliquent. Par conséquent, dans la mesure où le contribuable ne réalise aucun revenu annuel sur ce terrain, les intérêts et impôts fonciers payés au cours d'une année d'imposition s'ajoutent au coût du terrain en vertu du paragraphe 10(1.1) de la Loi.

Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas le Ministère.

Veuillez agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.

pour le Directeur intérimaire
Division des industries manufacturières,
des sociétés et des fiducies
Direction des décisions
Direction générale des affaires législatives
et intergouvernementales

1Le revenu net correspond à l'excédent des recettes brutes tirées du fonds de terre sur le total des montants déduits dans le calcul du revenu à l'égard de ce fonds de terre.

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