30 April 1993 Internal T.I. 930743A - Détention d'immeubles par fondation privée

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

30 avril 1993

Détention d'immeubles par une Fondation Privée

La présente fait suite à votre note de service du 11 mars 1993 par laquelle vous nous demandez de déterminer si la détention d'immeubles à revenus ou des actions d'une corporation détenant de tels immeubles peut provoquer l'annulation de l'enregistrement d'une fondation privée par l'application du paragraphe 149.1(4) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la "Loi").

FAITS

1.      Les dispositions d'un projet testamentaire prévoient qu'au décès du testateur et de son épouse, plusieurs immeubles à revenus et actions d'une corporation détenant de tels immeubles seront transférés à une fondation privée créée par le testament.

2.      Afin de répondre au notaire ayant présenté un projet testamentaire, à savoir si une fiducie créée par testament est admissible à l'enregistrement comme fondation privée, il faut déterminer si l'exploitation de certains immeubles détenus par la fondation privée consistera en une activité commerciale ou si on peut considérer cette activité simplement comme une activité d'investissement.

XXXXXXXXXX

4.      Lesdits immeubles à revenus n'offrent aux locataires que des services de base au sens du bulletin d'interprétation IT-434R, soit:

.      chauffage;

.      stationnement;

.      salle de lavage payante;

.      service de déneigement;

.      entretien de l'immeuble; et

.      service de concierge.

5.      Aucuns services supplémentaires au sens du paragraphe 6 du IT-434R ne sont offerts.

Nos commentaires

Nous comprenons que cette demande fait suite à une demande d'interprétation que XXXXXXXXXX vous a fait parvenir le 17 février 1993. Vous avez joint à votre note de service une lettre qui fait référence à un projet de testament que XXXXXXXXXX a préparé à l'intention d'un de ses clients.

Or, tel qu'il est mentionné au paragraphe 21 de la Circulaire d'information 70-6R2 du 28 septembre 1990, la Direction des décisions n'a généralement pas comme politique de donner d'opinion écrite concernant des opérations projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Nous pouvons cependant vous offrir les commentaires suivants qui sont d'ordre général.

Activité de location ou activité commerciale

A notre avis, la question de savoir si une fondation privée peut être considérée comme exerçant une activité commerciale aux fins de l'alinéa 149.1(4)a) de la Loi à une date donnée, suite à l'acquisition par legs de biens immeubles comme ceux mentionnés aux paragraphe 3 et 4 ci-dessus, ne peut être déterminée qu'après un examen de tous les faits et la compétence en revient d'abord à nos bureaux de district.

Tel que le stipule le paragraphe 4 du bulletin d'interprétation IT-434R, la location de biens immeubles par un particulier ne constitue pas en soi une activité d'entreprise. Elle est considérée comme une activité d'entreprise seulement lorsque le propriétaire fournit aux locataires ou met à leur disposition des services quelconques qui font que l'activité de location dépasse la simple location de biens immeubles. En conséquence, lorsque la nature de l'activité particulière de location doit être déterminée, c'est le nombre et la nature des services fournis qui doivent être déterminés. La taille ou le nombre des biens loués, la mesure dans laquelle leur gestion ou surveillance occupe le temps du propriétaire et la question de savoir si l'installation est louée nue, fournie en appareils ou même partiellement ou complètement meublée sont des facteurs qui ne doivent pas servir à déterminer s'il s'agit d'une entreprise de location.

Le paragraphe 5 du bulletin d'interprétation précité mentionne:

     Lorsqu'un immeuble est loué en bloc (par exemple, un immeuble à bureaux), le propriétaire ne fournissant (outre, bien sûr, l'immeuble) que l'entretien de l'immeuble en tant que tel et peut-être le chauffage et la climatisation, la location est clairement une location d'un bien et ne constitue pas l'exploitation d'une entreprise. La même situation est jugée exister lorsqu'un immeuble est loué par parties (par exemple un immeuble d'habitation) et que les locataires se voient fournir seulement les services de base qui, à l'accoutumée, sont considérés comme partie inhérente à ce genre de location de biens, par exemple, le chauffage, l'eau, les ascenseurs, le téléphone dans le hall d'entrée, des places de stationnement intérieures ou extérieures, une salle de lavage équipée pour les locataires, l'entretien de l'immeuble lui-même (y compris les services d'un concierge, le lavage des fenêtres et la peinture des appartements), l'entretien des zones adjacentes (y compris le service d'enlèvement de la neige et des ordures) et l'entretien de tous les accessoires et articles d'ameublement fournis dans les locaux loués.

alors que le paragraphe 6 stipule:

     Si, toutefois des services supplémentaires à ceux mentionnés ci-dessus sont fournis, il est possible que le propriétaire exploite une entreprise plutôt que de simplement louer des biens immeubles et, plus ces services sont nombreux, plus l'on peut arguer qu'il en est ainsi. Ici, à la fois les services de base et le nombre et le genre de services additionnels fournis aux locataires ou mis à leur disposition doivent être pris en considération. Par exemple, le propriétaire d'un immeuble à bureaux peut ne pas simplement fournir les services de base pour son exploitation, mais en outre des services de nettoyage et de protection relativement aux biens loués; ces derniers services pourraient être les facteurs décisifs permettant de déterminer qu'une entreprise est exploitée. Dans le cas d'un immeuble à appartements, c'est la mesure dans laquelle des services de base et des services additionnels sont fournis aux locataires qui va déterminer si l'exploitation est une entreprise. Ces derniers services peuvent inclure, entre autres, le fait de fournir le boire et le manger aux locataires, un restaurant ou un bar sur les lieux, des services de nettoyage pour les locaux loués (et non l'immeuble même), des services de femmes de chambre pour les locataires, un approvisionnement constant en draps propres, des approvisionnements d'articles de salle de bains, des services de commissionnaires ou d'autres services de protection, un service de ramassage et de livraison du courrier et des colis, etc.

Les décisions rendues par les tribunaux, reflétant en substance la position du Ministère aux paragraphes 4 à 6 du bulletin d'interprétation IT-434R, sont nombreuses. Dans la mesure où les services offerts aux locataires sont ceux stipulés au paragraphe 4 ci-dessus, les arrêts suivants tendent à supporter la position à l'effet que le revenu généré dans pareille situation est un revenu de placement plutôt qu'un revenu d'entreprise:

1.      Burri v. The Queen, 85 DTC 5287 (C.F. 1re instance);

2.     Walsh & Micay v. M.N.R., 65 DTC 5293 (Cour de l'Échiquier);

3.     J.A. Leroux Inc. v. M.N.R., 79 DTC 834 (C.R.I.);

4.     Transregent Holdings Ltd. v. M.N.R., 80 DTC 1212 (C.R.I.);

5.     Venini v. M.N.R., 55 DTC 54 (C.A.I.R.);

De plus, dans l'arrêt Smithers Plaza Ltd. v. M.N.R.,75 DTC 137 (C.R.I.), le juge Cardin mentionne:

     In my opinion, investment in movable or immovable property on a long-term basis cannot in general be considered to be a profit producing enterprise. Whether the taxpayer invests in one or in a dozen rental properties, whether he leases the premises and collects the rent himself or has an agent to do it for him, whether or not he provides janitorial services, does not in my view change the nature of his investment if the services rendered are aimed at and limited to leasing and the maintenance of his property and the structural upkeep of the leased premises.

Toutefois, les tribunaux, dans les décisions The Queen v.Cadboro Bay Holdings, 77 DTC 5115 (C.F. 1re instance), S.B.I.Properties Limited v. M.N.R., 81 DTC 263 (C.R.I.) et Weintraub v. The Queen, 75 DTC 5050 (C.F. 1re instance), où l'on cherchait à déterminer s'il y avait activité de placement ou activité commerciale lorsque la corporation détenait un ou plusieurs immeubles, ont établi qu'il y avait exploitation d'une entreprise.

Prise en charge des hypothèques

En supposant que la détention d'immeubles à revenus par une fondation privée seraient des activités de location et non des activités d'entreprise, il est aussi important de déterminer si la fondation assumerait les hypothèques rattachées aux immeubles qui lui seraient donnés. En effet, l'alinéa 149.1(4)d) de la Loi stipule qu'une fondation privée ne peut, sous peine de se voir retirer son statut, contracter des dettes sauf dans des circonstances spécifiques. Or, si des intérêts immobiliers font l'objet d'un don à une fondation privée, la dette hypothécaire se rattachant à un immeuble ne pourrait être considérée comme afférente à l'achat ou à la vente de placements et par conséquent, dans l'hypothèse où une dette hypothécaire était assumée par la fondation privée, celle-ci pourrait perdre son statut de fondation privée.

Actions d'une corporation détenant des immeubles à revenus

Il est à noter qu'une fondation privée peut aussi perdre son statut si elle acquiert le contrôle d'une corporation après le 1er juin 1950, conformément à l'alinéa 149.1(4)c) de la Loi. A cet égard, l'alinéa 149.1(12)a) de la Loi mentionne qu'une fondation de charité est réputée ne pas avoir acquis le contrôle d'une corporation si elle n'a pas acquis, notamment par achat, en échange d'une contrepartie, plus de 5% des actions émises d'une catégorie quelconque des actions du capital-actions de cette corporation.

Nous sommes donc d'avis que le transfert par donation de la totalité des actions d'une corporation à une fondation privée n'entraînerait pas l'application des dispositions de l'alinéa 149.1(4)c) de la Loi.

Conclusion

Étant donné que la présente situation implique un transfert de biens immeubles à une date donnée indéterminée, nous ne pouvons nous prononcer de façon plus définitive quant à savoir si la fondation privée exercera une activité de location ou une activité commerciale à la date donnée et par la suite. Toutefois, si, au moment où une fondation privée acquiert des biens immeubles, et par la suite, les services offerts se limitent à ceux mentionnés au paragraphe 4 des présentes, nous sommes d'avis que l'alinéa 149.1(4)a) de la Loi ne serait pas invoqué pour faire en sorte d'annuler l'enregistrement de la fondation privée.

Si vous avez des questions sur ce qui précède, n'hésitez pas à nous contacter.

Maurice Bisson pour le Directeur Division des entreprises et général Direction des décisions Direction générale des affaires législatives et intergouvernementales