15 January 1990 Internal T.I. 74047 - Location ou disposition - Période de loyers gratuits

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Objet: 24(1) Période de loyers Gratuits

La présente est en réponse à la note de service de Claude Allaire, section 198-1-3 en date du 16 juin 1989 dans laquelle il demande notre opinion sur le traitement fiscal de réductions de loyer ou de loyer gratuits accordés à des locataires et de certaines dépenses assumées par le propriétaire d'un immeuble en considération de la conclusion d'un bail à long terme.

Nous avons pris connaissance des documents joints à votre mémoire et plus particulièrement des représentations écrites soumises par les représentants du contribuable et du bail intervenu entre Première et un de ses locataires.

OPINION

Tel que précisé lors de notre conversation téléphonique du 8 décembre 1989, sur la base des faits et de la documentation soumise avec votre note de service et pour les motifs énoncés ci-après  24(1)

Tel qu'énonce à la page 2 du mémoire soumis par les représentants de 24(1) aux  termes  du paragraphe 303 des principes 24(1) , publiés par le 24(1) un revenu locatif basé sur la valeur estimatives loyers gratuits doit être théoriquement reconnu dans le calcul du revenu du locateur.  En contrepartie, les loyers gratuits constituent des coûts reliés à la location commerciale et sont une dépense pour le locateur.  Lorsqu'il est établi que la dépense ne se rapporte qu'à une période de location, elle est de nature courante et est amortie sur la durée du premier bail.

LES FAITS

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Position du Bureau de District

24(1)

Position du Contribuable

24(1)

Selon les représentants du contribuable, l'adoption de la position donnée par les tribunaux et la doctrine aux loyers gratuits produisent les conclusions suivantes:

-      aucun montant n'est reçu par le locateur durant la période de loyers gratuits;

-      le locateur n'a droit à aucun montant pour la période de loyers gratuits;

-      aucun revenu n'étant réalisé, aucun impôt n'est à payer; parallèlement, aucune dépense n'est accordée.

Le contribuable demande d'adopter la position à l'effet que dans le cas de loyers gratuits, le locateur et le locataire ne sont pas considérés, aux fins fiscales, réaliser un revenu ou engager une dépense, respectivement, à l'égard de la transaction.

Selon les représentations écrites des représentants de 24(1) dans la détermination du revenu pour le calcul du bénéfice fiscal, on doit distinguer les éléments "revenu" et "dépense" du bénéfice et traiter l'élément "revenu" à partir des principes légaux et dispositions statutaires de la toi plutôt que selon les principes comptables ou commerciaux généralement reconnus.

Commentaires et Motifs à l'appui de notre opinion

24(1)

Nous avons confirmé lors de la Table Ronde de Revenu Canada tenue au "1989 Corporate Management Tax Conference" à Toronto le 13 juin 1989, que notre position sur le traitement fiscal des paiements incitatifs pour conclure un bail est demeurée essentiellement inchangé depuis 1985.  Cette position peut se résumer de la façon suivante relativement aux dépenses de nature courante:

     «(b) Current Expenditure:

      An amount paid in the ordinary course of a property rental business to a non-anchor tenant is considered to be on income account.  Such a payment is to be deducted in accordance with accepted commercial practice.  We understand that these are outlined by the canadian institute of public real estate companies in their publication "recommended accounting practices for real estate companies".  Specifically, payments relating to the initial lease of space in a project or building are to be deferred and amortized to income over the term of the related lease.  Payments made to facilitate the re-leasing of that space, whether to the same tenant or a new tenant, may be either deducted in the year in which the expense is incurred, or deferred and amortized.»

Nous sommes d'avis que la réduction de loyer, une période de loyers gratuits ou la prise en charge de certaines dépenses par le locateur pour le bénéfice d'un locataire qui n'est pas un locataire important ("anchor-tenant") est une dépense de nature courante qui devrait être amortie sur la durée du premier bail conformément aux pratiques comptables retenues par le contribuable dans la détermination de son revenu aux fins comptables. Une dépense de nature courante, qui se rapporte à des revenus futurs, et qui n'est pas spécifiquement visée par une disposition de la Loi, doit être traitée aux fins fiscales conformément aux pratiques comptables et commerciales normalement appliquées par le contribuable dans la détermination de son revenu aux fins de ses états financiers.

Nous sommes d'avis que les pratiques comptables et commerciales applicables au traitement de période de loyers gratuits et autres dépenses d'opération assumées par un locateur, sont celles établies par l'Institut canadien des compagnies immobilières publiques.

La pratique énoncée au paragraphe 303 des pratiques comptables publiées par l'institut est conforme à la position que nous avons adoptée et retenue en 1989 lors du Corporate Management Tax Conference.  Selon cette pratique, un revenu locatif basé sur la valeur estimative des loyers gratuits doit être théoriquement inclus dans le calcul du revenu du locateur.  En contrepartie, les loyers gratuits constituent des coûts reliés à la location commerciale et sont une dépense pour le locateur.  Lorsqu'il est établi que la dépense ne se rapporte qu'à une période de location, elle est de nature courante e$ est amortie sur la durée du premier bail.  Nous avons l'intention de confirmer cette position dans la révision du Bulletin d'Interprétation IT-359R2 qui doit être publiée prochainement.

CONCLUSION

24(1)

Nous espérons que la présente opinion vous sera utile et nous demeurons à votre disposition pour toute question à l'égard de ce dossier.

Chef de sectionSection dés services bilingues - spécialitésDivision des services bilingues et des industries d'exploitation des ressourcesDirection des décisions