20 January 1989 Income Tax Severed Letter 7-3079 F -  

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

JAN 20 1989

À BUREAU DE DISTRICT DE MONTRÉAL Rémi St-Louis Revue de la vérification

DE BUREAU PRINCIPAL Section des services bilingues - spécialités G. Pelletier (613) 957-8953

Le présent mémoire est en réponse au vôtre du 19 juillet 1988 auquel était joint un mémoire de Monsieur Simon Lacoste de la section 143-2-4 de votre bureau concernant les implications fiscales découlant d'un montant reçu par un locataire en échange de la résiliation d'un bail.

Vous nous présentez la situation suivante:

Historique

1. XXXX

Les faits

XXXX

Vos questions

8. Est-ce que la compensation reçue de XXXX peut être considéréé comme étant du revenu d'entreprise pour XXXXXXXX

Position du contribuable

10. Selon le contribuable, le paiement reçu pour la résiliation du bail est de nature capitale. L'argumentation du contribuable est exposée aux paragraphes 11 à 14 inclusivement.

11. L'alinéa 1100(1(b) des Règlements de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après les "Règlements") établi qu'en règle générale un bail est un bien de nature capitale pour le locataire.

À cet égard, les biens qui constituent des tenures à bail (l'intérêt qu'un locataire détient dans un bien tangible loué) sont inclus dans la catégorie 13 de l'annexe II des Règlements. Ainsi un locataire qui loue un bien est considéré avoir acquis une tenure à bail dans ce bien, pour lequel il peut dans le calcul de son revenu découlant d'une entreprise ou d'un bien réclamer de l'allocation du coût en capital. Ainsi une tenure à bail peut être considérée comme un actif dépréciable.

l2. Au bulletin d'interprétation IT-128R , une liste de situations où un tel bien ne peut être considéré comme un actif depréciable est fournie et aucune de ces situations ne s'applique car

XXXX

Finalement, l'alinéa 54b) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la "Loi") indique qu'un bien en immobilisation inclus tous les biens amortissables du contribuable. Et la disposition d'un bien en immobilisation donne lieu à un gain ou une perte on capital selon l'alinea 39(1)a) de la Loi.

XXXX

13. Les tribunaux ont conclu dans de nombreux arrêts que la vente de baux constitue la vente d'un actif.

Dans l'arrêt - Imperial Oil Limited vs. M.N.R. (72 DIC 5390) la Cour Fédérale d'Appel a statué selon le contribuable que les profits réalisés sur la vente de baux n'étaient pas du revenu d'entreprise lorsque ces derniers avaient été acquis avec l'intention de les conserver et d'en faire produire des revenus. À ce propos, le juge a dit que:

"With that test in mind and considering all the evidence, I am satisfied the acquisition in 1960 and the scheme for development of these storage leases was carried out with the prime intention of using them in the business of gas storage and any possibility or thought of resale was not an operating motivation in the acquisition of the leases. In my, view, these leases were acquired with the intention of holding them and operating them as a revenue-earning investment to the exclusion of any intention at the time of acquisition to dispose of them at a profit. Finally, the evidence, in my opinion, is clearly against the contention the appellant was in the business of buying and selling leases, whether petroleum and natural gas leases or storage leases."

Dans l'arrêt Zahorchak vs. M.N.R. (79 DTC 902), lequel serait selon le contribuable très semblable au cas présent, le juge a conclu que le profit réalisé lors de la résiliation des baux était de nature capitale. Dans cet arrét, le contribuable opérait des théâtres dans des locaux loués et opérait d'autres theâtres à l'intérieur de bâtiments lui appartenant. Le contribuable a loué un local en 1968. Le propriétaire a décidé d'annuler le bail en juin 1970 et a fait un paiement de résiliation de bail au contribuable; le juge s'est prononcé sur le fait que le paiement reçu par le contribuable était de nature capitale et ce compte tenu que le profit réalisé par le contribuable provenait de l'opération de ces théâtres et non de leur revente.

Finalement il cite la position retenue dans l'arrêt Joffe and Ferner vs. M.N.R. (72 DTC 1480). Dans cet arrêt, les contribuables avaient acquis des terrains vacants dans le but d'ériger sur ces derniers un immeuble à bureau et une importante corporation avait signé une lettre d'intention pour louer ledit immeuble. Une tierce partie a acheté le bail intervenu entre les parties. Le juge a statué dans cet arret que:

Neither of the appellants was in the business of acquiring and selling leases nor, in fact, were the other members of Jemp so engaged. The appellants had interests in other income producing properties and it is entirely credible that their intention in acquiring the Texaco lease was to invest and to derive income from their investment in the Texaco office building project.

14. Les représentants du contribuable ont conclu en affirmant que:

XXXX

Votre position

15. Vous avez analysé les bulletins d'interprétation IT-359R2 , IT-365R2 et IT-182 et vous avez fait les relations suivantes avec la situation présente.

a. "Une prime ou un autre montant reçu par un propriétaire ou un locataire, selon le cas, es contrepartie de l'acceptation ou de la prorogation d'un bail ou d'un sous-bail, de l'autorisation de sous-louer or de la résiliation d'un bail ou d'un sous-bail est un revenu d'entreprise pour le bénéficiaire si la location du bien constitue une partie ou la totalité de l'exploitation de l'entreprise."

XXXX

b. Lorsqu'un contribuable a droit à un dédommagement, et "si l'indemnité est reçue pour la non-réception d'une somme qui aurait constitué un revenu si elle avait été reçue, l'indemnité reçue sera vraisemblablement un revenu;" (Réf.: IT-365R2 , paragraphe 8(a)).

- puisque l'indemnité reçue compense pour la perte de revenu futur résultant de l'augmentation des loyers depuis la signature du bail, il est logique que celle-ci conserve la même nature.

c. "(...) si (...) la structure de l'entreprise du bénéficiaire est telle qu'elle absorbe le choc comme un incident normal auquel il faut s'attendre, et s'il semble que l'indemnité reçue n'est rien de plus qu'un remplacement des bénéfices ultérieurs abandonnés, l'indemnité reçue doit, dans la pratique, être traitée comme un revenu. (Réf.: IT-365R2 , paragraphe 8(b))

- Cette situation est applicable au cas présent puisqu'une transaction de cette nature faisait partie du cadre normal des opérations de l'entreprise sans qu'il y ait un risque quelconque pour la structure de celle-ci.

XXXX

d. "( . . . ) lorsque l'abandon des droits et avantages au moment de l'annulation détruit ou paralyse sensiblement toute la structure génératrice de bénéfice du bénéficiaire en entraînant la dislocation grave de l'organisation commerciale normale et, peut-être, la réduction de l'effectif, le bénéficiaire de l'indemnité peut dûment affirmer que cette dernière représente le prix payé pour la perte ou la stérilisation d'une immobilisation et qu'elle est, par conséquent, reçue come du capital et non comme un revenu."

XXXX

16. Vous avez également analysé un mémoire du Bureau, principal préparé par S.P. Bridgeman concernant le traitement des sommes reçues suite à J'annulation d'un bail à long terme afin de mieux décider du traitement fiscal approprié dans les circonstances.

- "Income or capital receipt-lease cancellation receipts as proceeds of disposition of lease rights (i.e. giving rise to capital gains rather than business income)".

L'opinion du Bureau principal indiquait que la cour avait prdsenté six critères pour que le gain ne soit pas qualifié comme revenu d'entreprse:

a) que le paiement soit entièrement volontaire;

XXXX

b) le montant dovait être donné par des personnes qui n'avaient pas de relation d'affaires avec le contribuable;

XXXX

c) il n'y avait pas de lien avec les affaires normales de la compagnie;

XXXX

d) le contribuable n'avait pas de droit légal de demander une portion du montant reçu;

XXXX

e) au moment de la perte, le récipiedaire ne pouvait être sûr d'être compensé pour l'annulation du bail;

XXXX

f) ce type de transaction n'est pas susceptible de sa reproduire;

- des transactions similaires sont de nature courante.

17. Vous avez également analysé trois (3) cas de jurisprudence pour illustrer les principes généraux discutés ci-dessus a pour décider du traitement fiscal approprié.

a. Donald C. Brown v. Minister of National Revenue (No 624 v. M.N.R.) (61 DTC 1255)

"Capital gain or income - Purchase and resale of Motel site - Profit on sale of leasehold interest - The $28,000 profit made in 1954 in respect of the C.P.R. lease constituted income subject to tax. The profit resulted from an adventure in the nature of trade";

Puisque le produit de disposition aurait généré un revenu d'entreprise, il est normal que l'on adopte le même traitemént à la compensation reçue.

b. Minister of National Revenue v. Bonaventure Investment Co. Ltd. (No 689 v. M.N.R.) (62 DTC 1083)

"Income or capital receipt - Damages for breach of contract - Builder's option to purchase lots - Vendor refusing to convey (...) the $7,500 was received by the respondent company as compensation for the loss of business profits and consequently was income subject to tax".

- puisque le produit de disposition aurait généré un revenu d'entreprise, it est normal que l'on adopte le XXXX traitement à la compensation reçue .

c. Pepsi Cola Canada Limited (Plaintiff) v. Her Majesty the Queen (Defendant) (78 DTC 6546)

"Capital or income receipt - Taxpayer receiving payment on termination of distributorship arrangement - There was very little evidence from which the court could conclude that the payment was otherwise than of account of income as indicated in the "receipt and satisfaction" signed by the taxpayer. The taxpayer, therefore failed to discharge the onus on it of showing that the payment was not on account of income."

En résumé, votre position est donc à l'effet d'imposer la compensation reçue au titre de revenu d'entreprise pour XXXX

Notre opinion

Traitement fiscal à être accordé à la somme de XXXX $ reçue par le récipiendaire

18. Tel que vows l'avez déjà mentionné, la position de Revenu Canada concernant la réception d'une somme d'argent pour l'annulation d'un bail est exprimée au bulletin d'interprétation IT-359R2 . On mentionne, entre autre, au paragraphe 1:

"Une prime ou un autre montant reçu par un propriétaire ou un locataire, selon le cas, en contrepartie ... de la résiliation d'un bail ou d'un soul-bail est un revenu d'entreprise pour le bénéficiaire si la location du bien constitue une partie ou la totalité de l'exploitation d'une entreprise. "

Cette position est généralement bien connue poisque dans le Corporate Management Tax Conference de 1987, il ait fait mention à la page 50 que:

"Revenue Canada's position in respect of amounts received by a tenant as a consideration for cancellation of a lease or sub-lease has been consistent since 1976. Such amounts are regarded as income to the tenant if renting property forms part or all of his business operations. If, on the other hand, the tenant is not in the business of leasing property, an amount that he receives from his landlord to cancel a lease is a capital rather than an income receipt."

19. Les questions sont donc les suivantes:

XXXX

20.a) Exploitation d'une enteprise

La notion de l'exploitation d'une entreprise est une question de faits qui a fait l'objet de beaucoup de commentaires. Ainsi dans le domaine de la location immobilière le ministère a exprimé au bulletin d'interprétation IT-434R à quel moment il considère qui un particulier, auf fait de la location de biens immeubles, exerce une entreprise. Pour ce qui est d'une corporation qui effectue de la locaton immobilère la position du ministère, à savoir s'il s'agit d'une activité d'entreprise, est exprimée au paragraphe 2 du bulletin d'interprétation IT-73R3 et au paragraphe 10 du bulletin d'interprétation IT-4202 , soit:

=================================================================== "Lorsqu'une corporation exerce les activités énumérées dans son acte de constitution, on présume que les bénéfices provenant de ces activités sont tirés d'une entreprise (ou d'entreprises distinctes, tel qu'indiqué dans le bulletin d'interprétation IT-206R ). Toutefois, cette présomption peut être rejetée, dans le cas notanment d'incorporation formée dans le seul but de détenir les actions d'une deuxième corporation ou de gérer un bien devant être loué en verte d'un bail à long terme et dont les responsabllités du propriétaire nont limitées. Dans les cas exceptionnels de ce genre, le revenu d'une corporation est considers uniquement comme un revenu tiré d'un bien."

(le soulignement est de nous)

Certains auteurs ant également traits de ce suet; ainsi dans le Corporate Management Tax Conference de 1983 (page 8), Mae Richardson mentionne ce qui suit:

"Where a corporation derives income from several sources, one of which is the holding an leasing of real property, the characterization of the income earned from the leasing activities will most probably depend on whether or not those activities constitute an active business in their own right, are ancillary or incidental to one of the business of the corporation, or are separate and apart altogether from the corporation's business operations."

M. Cousin a également traits de ce sujet. Ainsi dans le Corporate Management Tax Conference de 1981 (page 46), l'on mentionne ce qui suit:

"Either the income tax system has never properly come to grips with the nature of the real estate or that sector of the economy is particularly litigous. For whatever reason, as in trading cases, the real property investor is the main source of case law dealing with the passage of property income into commercial enterprise.

The basic proposition that seems to arise out of the cases is that neither the mere ownership of land nor the act of seeking out tenarts for its occupation is in itself a business. The receipt of income from the exploitation of this ownership right is not income from a business. To attribute such rent to th pure letting activity is unrealistic. It puts the emphasis in the wrong place, on a sine qua nor. of the income rather than on the fact of occupation, which is the source of the incomes Rentals may, however, pass into the sphere of business noose, and the test seems generally to he related to the nature of the services that are rendered over and above the bare licence or occupation or lease. On the one hand, payment may be made in the occupation and the services as one composite whole. This is the situation in the ordinary residential or commercial lease. The rent is received by the taxpayer as owner, rather than as trader. On, the other hand, if the services rendered by the taxpayer are of an extraordinary or unusual natures and the rents can be regarded as having been paid in substantial measure for services as well as use GO the property, they may qualify as income from business.

In the case of real estate the occupation of which necessarily involves some additional services beyond maintenance of the property itself, there is a tendency to consider the rentals as business income."

Il y a Regalement une abondante Jurisprudence sur ce qui constitue l'exploitation d'une entreprise. Drux 'des arrêts importants qui ant touchy cette notion vent Ensite Limited vs. M.N.R. (86 DTC 6521) et Canadian Marconi Company vs. M.N.R. (86 DTC 6526), deux arrêts entendus par la Cour Supreme du Canada. Dans l'srrêt Canadlan Marconi Company, les juges ant mentlonné, entre autre:

"The distinction between income from a business and income from property is a difficult one to draw but it is one which the Act compels us to make. ... The courts have handled the difficult task of deciding whether a particular receipt is business income of propertyincome by applying certain set criteria or ludicia of trading activity and, in the case of a corporate taxpayer, by applying a presumption in devour-of the characterization of its lucome as income from a business. ...

It is frequently stated in both the English and Canadian case law that there is in the case of a corporate taxpayer a rebuttable presumption that income received from or generated by an activity done in pursuit of an object set out in the corporation's constating documents is income from a business."

Les juges ant également mentionné dens cet arrêt:

"It is the law that the characterization of income as income from a business or income from property must be made from an examination of the taxpayer's whole course of conduct viewed in the light of surrounding circumstances. In following this method courts have examined the number of transactions, their volume, their frequency, the turnover of the investments and the nature of investments themselves."

A la lecture de cet extrait du jugement ainsi que de la doctrine qui supports is notion de l'exploitation d'une entrepise nous concluons que la détermination de l'exploitation d'une entreprise est essentiellment use question de faits. A cet égard nous notons que les représentants du contribuable n'ont pas abordé cet aspect du problème.

Lors d'une conversation (Pelletier-Denault) vous nous avez mention qu'advenant que l'entreprise de location constituait une entreprise de placement désignée au sens de l'alinéa 125(7)e) de la Loi alors il n'y aurait pas exploitation d'une entreprise étant donné que le revenu serait considéré comme n'étant pas du revenu provenant de'une enterprise exploité activement. Notre opinion à cet égard est qu'une corporation qui exploite, une entreprise de location peut être désignée tree count une entreprise de placement désignée si son but principal est de tirer un revenu de biens et sille ne rancortre pes les autres exceptions prévues dans cette definition. Cette position est généralement bien Connie. Alosi dens l'article de Mme Richardson, cite précédemment, il est mentionné à la page 7 ce qui suit:

"In my view, the introduction into the Act in 1979 of the concept of a "specified investment business" and the amendment to the definition of property income in subsection 129(4.1) did not affect this statement of the rule. These provisions were, it seems, designed merely as a policy matter to ensure that certain types of income, traditionally regarded as property income, earned by corporations not satisfying an arbitrary employee test, would be taxed under the "investment income" system provided for in section 129 of the Act, rather than the "active business" system described in section 125. Since income from a specified investment business is by implication acknowledged to be business income for other purposes of the Act, the rules generally having application to the computation of such income should apply."

Conclusion

Étant donné que le contribuable a produit un avis de revocation de renunciation, les renseignements additionnels requis pour determiner de façon explicate si la soul-location constitue l'exploitation d'une entreprise n'ont pu être obtenus. Compte tenu du manque d'information, nous ne pouvons conclure si les revenue de loyer reçus par XXXX représentaient pour cette dernière du revenu provenant de l'exploitation d'une entreprise.

Entreprise distincte

En faisant l'hypothèse que vous obtiendriez suffisanment d'informations pour conclure que l'activité de soul-location constituait l'exploitation d'une entreprise, il vous resters à determiner si ladite entreprise constituait une entreprise distincte de l'enterprisse XXXX. Nous désirons formuler quelques commentaires à ce sujet.

XXXX

Selon nous les éléments suivants pourraient être retenus pou démontrer l'existence de deux entreprises distintes.

XXXX

Finalement il serait pertinent d'obtenir des représentants du contribuable les fan's leur permettant d'étayer leur conclusion reprise au paragraphe 14 ci-dessus.

Vous avez soulevé le point que l'indemnité reçue au montant XXXX par XXXX compense pour la perte de revenu futur. Ainsi dans un mémoire additionnel daté du 9 décembre 1988, vous nous avez mentionné qu'il est évident que le bail permettait de réaliser un profit et vous avez soumis vos calculs à l'appui. Le montant versé pour annuler le bail constituerait donc, selon vous, un dédommagement en raison d'une perte de profit et cela rencontrerait le critère mentionné dans le Corporate Management Tax Conference de 1983, à la page 50:

"Where future trading relationship between the landlord and the tenant are not a factor payment made by a landlord to a tenant for surrender of a lease, unless they can clearly be established to be compensation to the tenant for loss or profits, will be capital, rather then income in nature.

Tel que nous vous l'avons mentionné lors d'une conversation teléphonique cet élément, bien qu'important en soi, doit être considéré seulement s'il a été démontré qu'il y a exploitation d'une entreprise et doit être analysé avec les autres critbres pris en considération pour détermine" s'il y a exploitation de deux entreprises distinctes. La position du Ministre cet égard est exposée au bulletin d'interprétation IT-206R .

Notre conclusion à cette question est donc la même que celle décrite dans la question précédente. Compte tenu du manque d'informations nous ne pouvons démontrer qu'il y avait exploitation de deux entreprises distinctes. Conséquemment nous n'ayons pas assez d'élément d'analyse pour vous confirer que le montant de XXXX $ reçu par XXXX constitue un revenu d'enterprise.

21. Nos commentaires sur les autres arguments pésenés par les representants du contribuable sont les suivants. Ces dérniers ont mentionne certaines causes de Jurisprudence pour supporter que la somme de XXXX représente le produit de disposition d'une tenure à bail et conséquemment le gain qui résulte de cette disposition est un gain en capital. Nous désirons faire les commentaires suivants sur les trots causes nous apparaissant les plus pertinentes.

Imperial Oil Ltd. (72 DTC 6390)

Dans cet arrêt une corporation (incorparée selon la Loi fédérale sur les corporations) (ci-après "X Inc.") qui opère une entreprise pétrolière intégrée a décidé en 1960 d'intégrer une entreprise d'entreposage d'huile à ses activités. A cette fin X Inc. a acquis un certain nombre de baux pour entreposer de l'huile. Subséquemment, le gouvernement de l'Ontario a adopté une loi faisant en sorte qu'uniquement les corporations ayant été incorporées dans la province de l'Ontario pouvaient dtenir et opérer des entreprises d'entreposage d huile. En 1963 X Inc. et un distributeur de gaz naturel ont incorporé une nouvelle corporation et en vent devenus actionnaires à parts égales. X Inc. a alors vendu les baux d'entreposage à la nouvelle corporation. Le juge a décidé dans cet arrêt que le paiement reçu par X Inc. était de rature capitale. Le juge a mentionn que X Inc. utilisait les baux acquis dans une entreprise d'entreposage d'huile et à aucun moment Inc. n'avait eu l'intention de revendre ces baux. Dans l'opinion du juge les baux ort été acquis avec l'intention de les utiliser dans l'exploitation d'une entreprise. D'ailleurs X Inc. a continué, par le biais de la nouelle corporation, l'entreposage d'huile.

XXXX

Zahorcha (7C D1C 902)

Dans le mêre ordre d'idée, le juge a statué en favaur du contribuable dans l'arrêt Zaherchak car l'entreprise de ce denier était d'opérer un théâtre et non la location des bâtiments dans lesquels s'effectuaient ses opérations théâtrales. Conséquemment lorsqu'il a reçu un paiment pour la résiliation de son bail ce dernier a été considéré comme un paiement de nature capitale. Ce jugement ne vient done pas à l'encontre du bulletin IT-359R2 et de notre position dans la présent cas.

Joffe and Fermer (72 DTC 1480)

Finalement dans cet arrêt, le juge mentionne que les contribuables ne sont pas dans l'exploitation d'une enteprise d'acquition et de vente de baux et par corséquent la somme reçue est le nature capitale. Comme dans les deux arrêts qui précèdent, cette position ne vient pas à l'encontre de notre position. En effet à aucun moment, nous avons prétendu que le contribuable était dans une entreprise d'achat et vente de baux et le bulletin d'interprétation IT-359R2 a une portée beaucoup plus large que le simple achat et vente de baux.

22. Traitement fiscal pour le payeur

Quand à votre deuxième question, il faut se référer à l'alina 20(1)z) de la Loi pour connaître le traitement fiscal pour le payeur d'une somme versée pour la résiliation d'un bail.

XXXX

Compte tenu des faits fournis, nous sommes d'avis que le traitement fiscal suivi par XXXX est conforme à la Loi.

Nous espérons que cés commentaires vous aideront à finaliser votre dossier.

Chef de section intérimaire Section des services bilingues - spécialités Division des services bilingues et des Industries d'exploitation des ressources Direction des décisions