24 April 1989 Income Tax Severed Letter 5-7646 F - [Application de l'alinéa 12(1)a) et du sous-alinéa 20(l)m)(iii) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la "Loi")]

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Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

M. Bisson (613)957-8953

Le 24 avril 1989

Messieurs,

Objet: Application de l'alinéa 12(1)a) et du sous-alinéa 20(1)m)(iii) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la "Loi")

La présente fait suite à votre lettre du 22 février 1989 concernant l'objet mentionné en titre relativement aux faits et hypothèses ci-après décrits.

FAITS

1. Une compagnie a acquis des unités de condominium qu'elle reloue sous la forme de semaines-vacances à temps partagé pour une période de cinquante (50) ans.

2. A ce titre, la compagnie vend à l'acheteur un droit d'usufruit d'un condominium pour une semaine précise et ce, pour une période de cinquante (50) ans.

3. Ce droit d'usufruit porte également sur le mobilier garnissant le condominium, ainsi que les droits accessoires rattachés à l'immeuble, comme l'aire commune, le stationnement, les commodités, l'accès, l'équipement, l'installation, etc...

4. Par ailleurs, en plus de payer pour l'achat de l'usufruit pour une période de cinquante (50) ans, l'acheteur s'engage à payer annuellement des frais d'entretien d'environ 200 $ par semaine-vacances acquise.

5. La compagnie s'engage lors de la vente de l'usufruit, à la bonne gestion de l'appartement et notamment à assurer les services accessoires pendant cinquante (50) ans, comme:

a) fournir la literie, les serviettes et les articles ménagers;

b) assurer le bon état d'entretien et de propreté de l'appartement;

c) voir à la redécoration au besoin;

d) voir à l'administration du système de réservation pour l'occupation du condominium;

e) etc...

6. Advenant la destruction totale de l'appartement, il y aura extinction des droits de l'acheteur.

7. Si cette destruction est causée par un sinistre contre lequel une couverture d'assurance a été prise, 50% de l'indemnité de l'assureur sera gardé par le vendeur et le reste ira aux différents acheteurs en compensation de l'extinction de leur droit.

8. Relativement à la comptabilisation du revenu et aux dépenses, la compagnie enregistre dans ses revenus d'une année donnée, 100% du produit de la vente de l'usufruit vendu dans cette année.

9. Les commissions pour effectuer ces ventes sont aussi enregistrées dans l'année où la vente est conclue.

10. Il est possible que la compagnie finance sur cinq (5) ans par exemple, le prix de vente d'une semaine-vacances.

VOTRE OPINION

11. Le droit d'usufruit décrit précédemment peut être associé à un loyer payé d'avance pour une période de cinquante (50) ans.

12. En vertu de l'alinéa 12(1)a) de la Loi, la compagnie inclut dans ses revenus toute somme reçue au cours de l'année dans le cadre de l'exploitation de son entreprise à titre de services non rendus avant la fin de l'année

13. D'autre part, en vertu de l'alinéa 20(l)m) de la Loi, la compagnie pourrait se prévaloir d'une provision raisonnable dans le cas de périodes pour lesquelles le loyer relatif à la possession ou à l'usage d'un immeuble a été payé à l'avance. Cette réserve est justifiée par le fait que, bien qu'elle encaisse le plein montant de loyer la première année pour toute la période d'usufruit accordée, la compagnie se devra de fournir les services mentionnés au paragraphe 5 des présentes pendant cinquante (50) ans et que c'est à ce titre que l'acheteur aura payé à l'avance pour obtenir ces services durant cinquante (50) ans.

QUESTIONS

14. Relativement à la vente de droit d'usufruit, pourriez-vous confirmer si le traitement fiscal envisagé est approprié dans les circonstances? Dans le cas contraire, pourriez-vous nous fournir les raisons et le traitement fiscal accepté par le Ministère.

15. La compagnie paie des commissions pour la vente des droits d'usufruit. Pourriez-vous nous indiquer si cette dépense est déductible dans l'année ou si elle est ammortissable sur la période d'utilisation des condominiums?

DISCUSSION ET OPINION

16. Tel que mentionné au paragraphe 23 de la circulaire d'information 70-6R du 18 décembre 1978, le Ministère n'a pas pour pratique d'émettre d'opinion sur des transactions envisagées par un contribuable sauf sous forme de décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu. Par conséquent, nous ne pouvons émettre que les commentaires généraux suivants relativement à votre demande.

17. Afin de déterminer de façon précise, si un usufruit a été institué, tous les faits et tous les contrats doivent être examinés attentivement.

18. Nous ne sommes pas d'accord avec votre interprétation de la loi dans son application à la vente d'un droit d'usufruit. L'institution d'un droit d'usufruit implique, de façon essentielle, un démembrement du droit de propriété de telle sorte que deux personnes soient en même temps titulaires de droits distincts sur ce qui fait l'objet de l'usufruit. Le droit d'usage et le droit aux fruits sont conférés à l'usufruitier, alors que le droit de disposer est donné au nu-propriétaire. Nous tenons pour acquis que dans le cas que vous nous soumettez, l'achat d'une semaine- vacances constituerait un droit réel (usufruit) plutôt qu'un droit personnel.

19. Lorsqu'un droit d'usufruit est institué, il faut faire une distinction entre la situation où une transaction est de nature afférente au capital et la situation où une transaction est de nature afférente au revenu. Le bulletin d'interprétation IT-218R énumère les facteurs retenus afin d'établir si la vente d'un bien doit être considéré comme un revenu ou une recette en capital.

20. Si la vente d'un droit d'usufruit constitue une transaction de nature afférente au capital, cette vente constitue une disposition de bien entraînant la réalisation d'un gain ou d'une perte en capital en vertu des dispositions des paragraphes 39(1) et 40(1) de la Loi.

21. Par contre, si la vente d'un droit d'usufruit constitue une transaction de nature afférente au revenu, le contribuable devrait inclure ce revenu dans le calcul de son revenu d'entreprise en vertu de l'article 9 de la Loi.

22. La disposition d'un droit d'usufruit pourrait donner lieu, selon les circonstances, a une réserve en vertu du sous-alinéa 40(1)a)(iii) ou une provision en vertu de l'alinéa 20(1)n) de la Loi, si toute ou partie du produit de disposition n'est pas due avant une date postérieure à la fin de l'année d'imposition.

23. En ce qui concerne votre deuxième question, à savoir dans quelle année les commissions payées sur la vente des droits d'usufruit sont déductibles, nous sommes d'avis que dans la mesure ou la vente d'un droit d'usufruit est incluse dans le revenu en vertu du paragraphe 9(1) les commissions payées ou payables constituent des dépenses encourues pour gagner un revenu et sont déductibles en vertu de l'alinéa 18(1)a) et du paragraphe 9(1) de la Loi. Par contre, si ces frais sont encourus lors d'une transaction de nature afférente au capital et engagés en vue d'effectuer la disposition du bien, ils sont admissibles dans le calcul du gain ou de la perte en capital en vertu des dispositions du sous-alinéa 40(1)a)(i) de la Loi.

Les opinions exprimées dans les présentes ne sont pas des décisions et ne lient donc pas le Ministère.

Nous espérons que ces renseignements vous seront utiles.

Veuillez agréer, Messieurs, nos salutations distinguées.

pour la directrice Division des services bilingues et des industries d'exploitation des ressources Direction des décisions