9 October 2025 APFF Financial Planning Roundtable Q. 8, 2025-1071561C6 F - Revente précipitée et date de disposition

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: 1. Le paragraphe 12(12) s’applique-t-il lorsqu’une offre d’achat est acceptée moins de 365 jours après l’acquisition initiale du bien, qu’un bail de location est conclu entre cette offre et le transfert du droit de propriété, et que ce transfert survient après le délai de 365 jours? / 1. Does subsection 12(12) apply where an offer to purchase is accepted less than 365 days after the initial acquisition of the property, a lease agreement is executed between the offer and the transfer of ownership, and the transfer occurs after the 365-day period?

2. La réponse est-elle la même si le bien a été préalablement détenu par une fiducie pendant plus de 365 jours? / Is the answer the same if the property was previously held by a trust for more than 365 days?

Position Adoptée: 1. Question de fait et de droit / 1. Question of fact and law; 2. Oui / Yes.

Raisons: 1. Déterminer la date de disposition d’un bien immobilier comme une résidence ne peut être résolue sans un examen approfondi des faits et particularités de chaque situation, incluant les ententes entre les parties et le droit privé applicable. / 1. Determining the date of disposition of a real estate such as a residence cannot be resolved without a thorough examination of the facts and particularities of each situation, including the agreements between the parties and the applicable private law.

2. Il n'existe pas de règle de continuité. / There is no continuity rule.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE DU 9 OCTOBRE 2025

APFF - CONGRÈS 2025

8. Revente précipitée et date de disposition

Le 1er avril 2025, un particulier acquiert d’un tiers non lié une résidence qui est un logement. La résidence n’est pas un bien en inventaire du particulier. Le 1er juillet 2025, il met en vente la résidence. Aucune des exceptions dites « événements de vie » ne s’applique au moment de la mise en vente de la résidence.

Une offre d’achat pour la résidence est conclue le 1er décembre 2025, mais le transfert du droit de propriété et la prise de possession par l’acheteur sont fixés au 2 avril 2026, soit 366 jours suivant l’acquisition de la résidence. Dans l’intervalle, un bail pour une occupation temporaire de la résidence est conclu avec l’acheteur.

Questions à l’ARC

a) Est-ce que l’ARC peut confirmer que le paragraphe 12(12) L.I.R. ne s’appliquera pas au moment de la vente de la résidence?

b) Est-ce que la réponse serait la même si le particulier avait acquis la résidence d’une fiducie dont il est le bénéficiaire, alors qu’il aurait habité régulièrement la résidence depuis son acquisition par la fiducie il y a plus de cinq ans?

Réponse de l’ARC à la question 8a)

Généralement, les règles énoncées au paragraphe 12(12) L.I.R. sur les reventes précipitées s’appliquent lorsqu’un contribuable réalise un gain lors de la disposition d’un « bien à revente précipitée ». L’expression « bien à revente précipitée » est définie au paragraphe 12(13) L.I.R. et réfère essentiellement à un logement (ou le droit d’acquérir un tel logement) situé au Canada, qui est détenu par un contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition, sauf s’il est raisonnable de considérer que la disposition se produit en raison ou en prévision de l’une des exemptions prévues par l’alinéa 12(13)b) L.I.R.

Pour les fins du paragraphe 12(12) L.I.R., nous posons comme hypothèse que la résidence décrite plus haut serait un « bien à revente précipitée » si elle avait été détenue par le contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition. Par conséquent, dans la présente situation, le principal enjeu est de déterminer la date de disposition de la résidence. Si cette date se situe avant la 365e journée suivant son acquisition, la résidence respectera les paramètres de la définition d’un « bien à revente précipitée » et le cas échéant, les règles énoncées au paragraphe 12(12) L.I.R trouveront application.

Toutefois, une telle détermination ne peut se faire dans un cadre hypothétique. En effet, déterminer la date de disposition d’un bien immobilier comme une résidence, bien que cette question peut sembler simple en apparence, ne peut être résolue sans un examen approfondi des faits et particularités de chaque situation, incluant les ententes (écrites ou verbales) entre les parties et le droit privé applicable. En d’autres termes, dans la situation décrite, cela signifierait d’examiner, en plus des circonstances particulières entourant la vente, les effets juridiques et l’interaction entre la première offre d’achat prévoyant une prise de possession différée à la 366e journée de l’acquisition de la résidence et le bail qui permet à l’acheteur d’occuper la résidence à la date où l’offre d’achat est conclue.

Ceci dit, dans le contexte d’un tel examen, l’ARC a déjà indiqué être en accord avec la position de la décision rendue par la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Shell Canada Ltée c. Canada (footnote 1) , voulant qu’en l’absence d’un trompe-l’œil, déterminer si un contrat entre deux parties est une convention de bail ou un contrat de vente est fonction des rapports juridiques créés par les termes des ententes plutôt que par l’appréciation de la réalité économique sous-jacente.

Par ailleurs, il est opportun d’ajouter que, si la date de disposition de la résidence avait lieu 366 jours suivant l’acquisition de la résidence, elle ne se qualifierait pas de « bien à revente précipitée ». Le cas échéant, il faudrait déterminer si cette disposition donnerait lieu à un revenu d’entreprise ou à un gain en capital, ce qui ne peut se faire qu’à la suite d’un examen minutieux de certains critères qui ont été reconnus à maintes reprises par la jurisprudence. À cet effet, le Bulletin d’interprétation IT-459 (footnote 2) et les paragraphes 3 à 6 du Bulletin d’interprétation IT-218R (footnote 3) énoncent les principaux critères considérés par les tribunaux pour déterminer si la vente d’un bien donne lieu à un gain en capital ou à un revenu d’entreprise ainsi que les commentaires de l’ARC à leur sujet.

Réponse de l’ARC à la question 8b)

La réponse à la question b) est la même que celle donnée en réponse à la question a).

Éric Paquin
Le 9 octobre 2025
2025-107156

FOOTNOTES

En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues dans le document original sont reproduites ci-dessous :

1 [1999] 3 R.C.S. 622.

2 AGENCE DU REVENU DU CANADA, Bulletin d’interprétation IT-459, « Projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial » (archivé), 8 septembre 1980 (« Bulletin d’interprétation IT-459 »).

3 AGENCE DU REVENU DU CANADA, Bulletin d’interprétation IT-218R, « Bénéfices, gains en capital et pertes provenant de la vente de biens immeubles, y compris les terres agricoles et les terres transmises par décès et la conversion de biens immeubles qui sont des biens en immobilisation en biens figurant dans un inventaire et vice versa » (archivé), 16 septembre 1986 (« Bulletin d’interprétation IT-218R »).