9 October 2025 Roundtable, 2025-1071451C6 F - SUJET: 2025 APFF – Q.9 – Règle sur les reventes précipitées et location à court terme

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: PRINCIPALES QUESTIONS: Est-ce que l’ARC pourrait préciser : a) Ce qui constitue un « bien […] qui est […] un logement » pour les fins de la définition de « bien à revente précipitée », tel qu’il est énoncé au paragraphe 12(13) L.I.R.? b) Ce que constitue un « bien résidentiel » aux fins de l’article 67.7 L.I.R.? Plus précisément, est-ce qu’une chambre ou encore une section d’une résidence (par exemple, le sous-sol), souvent appelée studio ou bachelor, fait partie de la définition de « bien résidentiel » énoncée au paragraphe 67.7(2) L.I.R.? / Can the CRA specify : a) What constitutes a “property […] that is […] a housing unit” for the purposes of the definition of “flipped property” in subsection 12(13) ITA?; b) What constitutes a residential property for the purposes of the section 67.7 of the ITA? More specifically, does a bedroom or a section of a residence (for example, the basement), often called a studio or bachelor, fall within the definition of “residential property” set out in subsection 67.7(2) ITA?

Position: POSITION ADOPTÉE: a) L’ARC est d’avis que l’expression « bien […] qui est […] un logement » s’entend d’un bien qui comprend un seul logement. / CRA is of the view that the expression “property […] that is […] a housing unit” means a property that consist of a single housing unit. b) L’ARC est d’avis qu’une chambre ou un sous-sol constitue un « bien résidentiel » au sens de la définition de cette expression prévue au paragraphe 67.7(1) L.I.R. / CRA opinion is that a bedroom or basement constitutes “ residential property” within the meaning of the definition of the expression provided in subsection 67.7(1) of the Income Tax Act.

Raisons: RAISONS: a) Aux fins de la définition de « bien à revente précipitée », le libellé de la Loi vient restreindre la portée de la mesure à un bien qui comprend un seul logement. / For the purposes of the definition of “flipped property”, the wording of the Act limits the scope of the measure to a property that consist of a single housing unit. b) Libellé de la Loi / Wording of the legislation

TABLE RONDE ARC ET FINANCES CANADA PLANIFICATION FINANCIÈRE DU 9 OCTOBRE 2025

APFF - CONGRÈS 2025

9. Règle sur les reventes précipitées et location à court terme

Mise en situation

Au cours des dernières années, diverses mesures fiscales ont été mises en place afin de veiller à ce que le logement soit plus abordable et pour favoriser l’accession à la propriété à un plus grand nombre de Canadiens. Parmi ces mesures, certaines ont pour objectif, ultimement, de dissuader diverses pratiques qui peuvent avoir un impact sur la hausse des prix, dans le secteur immobilier.

À titre d’exemples, les règles sur les reventes précipitées énoncée au paragraphe 12(12) L.I.R., qui sont applicables aux dispositions effectuées après 2022, prévoient une présomption selon laquelle un gain résultant de la disposition de certains biens est un revenu entièrement imposable. Une autre de ces mesures, énoncée à l’article 67.7 L.I.R. et ajoutée en 2024, vise la limitation des dépenses relatives au revenu gagné provenant d’une location à court terme dite non conforme. Ces deux dispositions de la Loi de l’impôt sur le revenu touchent la disposition ou la location de certains biens servant d’habitation. Plus spécifiquement, les règles sur les reventes précipitées du paragraphe 12(12) L.I.R. visent un « bien à revente précipitée », expression qui est définie au paragraphe 12(13) L.I.R. et qui fait référence à un bien qui est notamment un « logement ». Toutefois, les règles sur la limitation des dépenses lors de la location à court terme prévues à l’article 67.7 L.I.R. visent plutôt un bien qui se qualifie de « bien résidentiel ».

Questions à l’ARC

Est-ce que l’ARC pourrait préciser :

a) Ce qui constitue un « bien […] qui est […] un logement » aux fins de la définition de « bien à revente précipitée », tel qu’il est énoncé au paragraphe 12(13) L.I.R.?

b) Ce que constitue un « bien résidentiel » aux fins de l’article 67.7 L.I.R.? Plus précisément, est-ce qu’une chambre ou encore une section d’une résidence (par exemple, le sous-sol), souvent appelée studio ou bachelor, fait partie de la définition de « bien résidentiel » énoncée au paragraphe 67.7(2) L.I.R.?

Réponse de l’ARC à la question 9a)

Le terme « logement » n’est pas défini dans la Loi de l’impôt sur le revenu. Par conséquent, en l’absence d’une définition conférant un sens technique particulier à ce terme aux fins de la définition de « bien à revente précipitée » du paragraphe 12(13) L.I.R., il faut s’en remettre à son sens ordinaire, ce qui inclut le sens que lui confère le dictionnaire. Une synthèse des définitions de différents dictionnaires nous permet de conclure qu’un logement est normalement représenté par un local ou un ensemble de locaux à usage d’habitation, occupé par une personne ou un groupe de personnes et qui inclut un certain nombre de caractéristiques telles qu’une cuisine, une salle de bain, etc. Cependant, aux fins de la définition de « bien à revente précipitée » les autres termes utilisés par le législateur, c’est-à-dire « bien […] qui est […] un logement » viennent restreindre la portée de la mesure à un bien qui est un seul logement. Ainsi, aux fins de l’application des règles sur les biens à revente précipitée, un « bien à revente précipitée », selon le sous-alinéa 12(13)a)(i) L.I.R., vise uniquement les biens qui comprennent un seul logement. La question de savoir si un bien comprend un seul ou plus d’un logement aux fins de la définition de « bien à revente précipitée » en est une à laquelle il n’est possible de répondre qu’après une analyse de l’ensemble des faits et circonstances pertinents.

Par ailleurs, bien que le paragraphe 12(12) L.I.R. ne s’applique pas lors de la disposition d’un bien qui n’est pas un bien à revente précipitée, il demeure essentiel de déterminer si une telle disposition donne lieu à un revenu tiré d’une entreprise ou en un gain en capital, ce qui ne peut se faire qu’à la suite d’un examen minutieux de certains critères qui ont été reconnus à maintes reprises par la jurisprudence. À cet effet, le Bulletin d’interprétation IT-459 (footnote 1) et les paragraphes 3 à 6 du Bulletin d’interprétation IT-218R (footnote 2) énoncent les principaux critères considérés par les tribunaux pour déterminer si la vente d’un bien donne lieu à un gain en capital ou à un revenu d’entreprise ainsi que les commentaires de l’ARC à leur sujet.

Réponse de l’ARC à la question 9b)

Essentiellement, le paragraphe 67.7(2) L.I.R. a pour objectif de refuser les dépenses de location (footnote 3) dans le calcul du revenu relativement à une « location à court terme non conforme » c’est-à-dire lors de la location d’un bien résidentiel qui est situé dans une province ou une municipalité qui ne permet pas l’exploitation d’une location à court terme (moins de 90 jours) ou encore, qui n’est pas conforme à l’ensemble des exigences provinciales ou municipales en matière d’enregistrement, de licence et de permis.

Selon le paragraphe 67.7(1) L.I.R., un « bien résidentiel » est la totalité ou une partie d’une maison, d’un appartement, d’une unité de copropriété, d’un chalet, d’une maison mobile, d’une roulotte, d’une maison flottante ou d’un autre bien, situé au Canada, dont l’utilisation est autorisée à des fins résidentielles selon les lois applicables de la province ou de la municipalité dans laquelle le bien est situé. Compte tenu de cette définition, l’ARC est d’avis qu’une chambre ou un sous-sol constitue un « bien résidentiel » au sens de la définition de cette expression prévue au paragraphe 67.7(1) L.I.R.

Eric Paquin

Anne Dagenais

Le 9 octobre 2025
2025-107145

FOOTNOTES

Note to reader: Because of our system requirements, the footnotes contained in the original document are shown below instead:

1. AGENCE DU REVENU DU CANADA, Bulletin d’interprétation IT-459, « Projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial » (archivé), 8 septembre 1980 (« Bulletin d’interprétation IT-459 »).

2. AGENCE DU REVENU DU CANADA, Bulletin d’interprétation IT-218R, « Bénéfices, gains en capital et pertes provenant de la vente de biens immeubles, y compris les terres agricoles et les terres transmises par décès et la conversion de biens immeubles qui sont des biens en immobilisation en biens figurant dans un inventaire et vice versa » (archivé), 16 septembre 1986 (« Bulletin d’interprétation IT-218R »).

3. Ces dépenses de location sont, au sens de la Loi de l’impôt sur le revenu, un « montant non conforme », qui est une expression définie au paragraphe 67.7(1) LIR. Cette définition prévoit que ce montant est restreint en fonction du nombre de jours dans l’année d’imposition durant lesquels le bien résidentiel a été une location à court terme non conforme par rapport au nombre de jours dans l’année d’imposition durant lesquels le bien résidentiel a été une location à court terme.