9 October 2025 APFF Financial Planning Roundtable Q. 7, 2025-1062470C6 - Vente partielle et revente précipitée

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principal Issues: Dans une situation donnée, est-ce que l’ARC peut confirmer le traitement fiscal du profit réalisé par un contribuable au moment de la vente d’une quote-part de 50 % dans un bien à un tiers alors qu’il a acheté, moins de 365 jours avant, la quote-part de 50 % dans ce même bien de son coindivisaire? / In a given situation, can the CRA confirm the tax treatment of the profit by a taxpayer upon the sale of a share of a right of ownership representing 50% in a property to a third party, when the taxpayer had acquired a share of the right of ownership representing 50 % interest in that property from his/her co-owner less that 265 days prior?

Position: Dans la situation donnée, les règles sur les reventes précipitées énoncées aux paragraphes 12(12) à (14) L.I.R. ne s’appliquent pas à ce contribuable. Par conséquent, puisque ce contribuable ne détient qu’un seul bien et que la quote-part est un bien en immobilisation, il doit inclure dans la calcul de son revenu la totalité du profit réalisé lors de la vente de la quote-part du chalet au tiers à titre de gain en capital. / In the given situation, the rules on flipped property outlined in subsections 12(12) to 12(14) of the ITA do not apply to this taxpayer. Therefore since the taxpayer owns only one property and the share of the right of ownership in the property is considered a capital property, the taxpayer must include the full amount of the profit realized from the sale of the share of the right of ownership in the cottage to the third party as a capital gain in the calculation of his/her income.

Reasons: La Loi. / The law.

TABLE RONDE ARC ET FINANCES CANADA – PLANIFICATION FINANCIÈRE DU 9 OCTOBRE 2025

APFF – CONGRÈS 2025

7. Vente partielle et revente précipitée

Situation donnée

Monsieur A et Monsieur B (deux amis) sont indivisaires, en parts égales, d’un chalet situé au Québec. Le chalet est un bien qui ne comprend qu’un seul logement. La quote-part de chaque indivisaire dans le chalet est un bien en immobilisation.

Le produit de base rajusté (« PBR ») de chaque indivisaire est de 100 000 $ (le coût d’achat du chalet en 2019 est de 200 000 $).

En 2025, Monsieur B vend sa quote-part dans le chalet à Monsieur A pour un prix de vente de 150 000 $ (la juste valeur marchande (« JVM ») du chalet à ce moment est de 300 000 $).

Monsieur A devient donc propriétaire unique du chalet :

• 50 % acquis en 2019 (PBR de 100 000 $)
• 50 % acquis en 2025 (PBR de 150 000 $)

Moins de 12 mois après cet achat, Monsieur A vend une quote-part de 50 % du chalet à Monsieur C (un autre ami) pour un prix égal à 50 % de la JVM du chalet à ce moment (soit pour un prix de vente de 175 000 $, le chalet ayant une JVM de 350 000 $).

Puisque Monsieur A détient une quote-part de 50 % du chalet depuis moins de 365 jours consécutifs avant la disposition d’une quote-part du chalet à Monsieur C, nous pensons que les règles énoncées aux paragraphes 12(12) à 12(14) de la Loi de l’impôt sur le revenu (« L.I.R. ») sur les reventes précipitées pourraient trouver application si toutes les autres conditions sont respectées. Dans ce cas, les scénarios possibles sont les suivants :

a) Monsieur A détient un seul bien (le chalet), dont le PBR total est de 250 000 $. Lorsqu’il vend une quote-part de 50 % du chalet à Monsieur C (dont le PBR est de 125 000 $), Monsieur A réalise un profit de 50 000 $ (175 000 $ – 125 000 $) :

• puisque la moitié de la quote-part de 50 % vendue à Monsieur C a été acquise moins de 12 mois avant la vente à Monsieur C, 50 % du profit de 50 000 $ est un revenu d’entreprise de 25 000 $ et l’autre 50 % du profit est un gain en capital de 25 000 $.

b) Monsieur A détient deux biens identiques (deux quotes-parts indivises de 50 %), dont le PBR de chaque bien est de 125 000 $ ((100 000 $ + 150 000 $) / 2). Lorsqu’il vend une quote-part de 50 % du chalet à Monsieur C (dont le PBR est de 125 000 $), Monsieur A réalise un profit de 50 000 $ (175 000 $ – 125 000 $) :

• soit Monsieur A vend la quote-part de 50 % qu’il a acquise en 2019 (méthode de premier entré premier sorti (« PEPS »)). Puisque cette quote-part est vendue plus de 12 mois après son achat, le profit de 50 000 $ est un gain en capital (175 000 $ – 125 000 $).
• soit Monsieur A vend la quote-part de 50 % qu’il a acquise en 2025 (méthode de dernier entré premier sorti (« DEPS »). Puisque cette quote-part est vendue moins de 12 mois après son achat, le profit de 50 000 $ est un revenu d’entreprise (175 000 $ – 125 000 $)).

c) Monsieur A détient deux biens totalement distincts, c’est-à-dire une quote-part de 50 % dont le PBR est de 100 000 $ et une autre quote-part de 50 % dont le PBR est de 150 000 $ :

• soit Monsieur A vend la quote-part de 50 % qu’il a acquise en 2019 (PEPS). Puisque cette quote-part est vendue plus de 12 mois après son achat, le profit de 75 000 $ est un gain en capital (175 000 $ – 100 000 $).
• soit Monsieur A vend la quote-part de 50 % qu’il a acquise en 2025 (DEPS). Puisque cette quote-part est vendue moins de 12 mois après son achat, le profit de 25 000 $ est un revenu d’entreprise (175 000 $ – 150 000 $).

À notre avis, le scénario a) est le bon traitement fiscal.

Question à l’ARC

Est-ce que l’ARC peut confirmer que le traitement fiscal de la situation donnée est celui décrit dans le scénario a)?

Réponse de l’ARC

Généralement, les règles énoncées au paragraphe 12(12) L.I.R. sur les reventes précipitées s’appliquent lorsqu’un contribuable réalise un gain lors de la disposition d’un « bien à revente précipitée ». L’expression « bien à revente précipitée » est définie au paragraphe 12(13) L.I.R. et réfère essentiellement à un bien qui est un logement (ou le droit d’acquérir un tel logement) situé au Canada, qui est détenu par un contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition, sauf s’il est raisonnable de considérer que la disposition se produit en raison ou en prévision de l’une des exemptions prévues par l’alinéa 12(13)b) L.I.R.

Pour la situation donnée, afin de déterminer si le bien respecte ou non les paramètres de la définition de « bien à revente précipitée », telle qu’elle est énoncée au paragraphe précédent, nous tenons pour acquis que la disposition de la quote-part à Monsieur C ne se produit pas en raison ou en prévision de l’une des exemptions prévues à l’alinéa 12(13)b) L.I.R.

Concernant la notion de « logement », ce terme n’est pas défini dans la Loi de l’impôt sur le revenu. Il faut donc s’en remettre au sens courant de ce terme et tenir compte du contexte global du texte dans lequel il est utilisé de façon à ce que l’interprétation retenue s’harmonise avec l’esprit de la Loi de l’impôt sur le revenu et l’intention du législateur.

Ainsi, pour les fins de l’application des règles sur les reventes précipitées, l’ARC est d’avis qu’un bien qui est, avant sa disposition, un logement selon le sous-alinéa 12(13)a)(i) L.I.R. vise aussi une quote-part dans ce bien.

Par conséquent, dans la situation donnée, le principal enjeu est de déterminer si Monsieur A détient un bien qui est un logement pendant moins de 365 jours consécutifs avant la disposition d’une quote-part du chalet à Monsieur C.

Dans la situation donnée, puisque Monsieur A détient une quote-part du chalet depuis 2019, l’ARC est d’avis que Monsieur A détient un bien, qui est un logement selon le sous-alinéa 12(13)a)(i) L.I.R., depuis plus de 365 jours consécutifs avant la disposition d’une quote-part du chalet à Monsieur C pour l’application du paragraphe 12(13) L.I.R. Ainsi, les règles sur les reventes précipitées énoncées aux paragraphes 12(12) à 12(14) L.I.R. ne s’appliquent pas à Monsieur A lors de la vente d’une quote-part du chalet à Monsieur C.

En conclusion, comme vous mentionnez dans le scénario a), l’ARC est d’accord que Monsieur A détient un seul bien (le chalet), dont le PBR total est de 250 000 $. Par contre, puisque les règles sur les reventes précipitées énoncées aux paragraphes 12(12) à 12(14) L.I.R. ne s’appliquent pas et que la quote-part de Monsieur A dans le chalet est un bien en immobilisation, Monsieur A doit inclure dans la calcul de son revenu la totalité du profit de 50 000 $ réalisé lors de la vente de la quote-part du chalet à Monsieur C à titre de gain en capital.

Lucie Allaire
Le 9 octobre 2025
2025-106247