9 October 2025 APFF Financial Planning Roundtable Q. 6, 2025-1061811C6 F - Application du paragraphe 12(12) de la Loi de l’impôt sur le revenu à une perte

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: 1. Le paragraphe 12(14) L.I.R. s’applique-t-il à une perte en capital réalisée lors de la disposition d’un bien en immobilisation détenu pendant moins de 365 jours? / 1. Does subsection 12(14) ITA apply to a capital loss realized on the disposition of a capital property held for less than 365 days?

2. Le paragraphe 12(14) L.I.R. s’applique-t-il à une perte d’entreprise réalisée à la disposition d’un bien immeuble en inventaire détenu pendant moins de 365 jours? / 2. Does subsection 12(14) ITA apply to a business loss realized on the disposition of a real property held in inventory held for less than 365 days?

Position Adoptée: 1 and 2 : Non / No.

Raisons: 1 and 2 : Le texte de la Loi / Wording of the Act.

TABLE RONDE ARC ET FINANCES CANADA – PLANIFICATION FINANCIÈRE DU 9 OCTOBRE 2025

APFF - CONGRÈS 2025

6. Application du paragraphe 12(12) de la Loi de l’impôt sur le revenu à une perte

Les paragraphes 12(12), 12(13) et 12(14) L.I.R. prévoient des règles qui font en sorte que le gain réalisé lors de la disposition d’un bien à revente précipitée est réputé être entièrement imposable à titre de revenu tiré d’une entreprise. Toutefois, si une perte d’entreprise était encourue suite à la disposition d’un bien à revente précipitée, elle serait réputée nulle.

Le paragraphe 12(13) L.I.R. définit la notion de « bien à revente précipitée » et précise qu’il s’agit d’un bien (sauf un bien en inventaire) qui est :

a) avant sa disposition, un logement (ou un droit d’acquérir un logement) situé au Canada;

b) détenu par le contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition, sauf une disposition qu’il est raisonnable de considérer qu’elle se produit en raison ou en prévision d’un des événements énoncés aux sous-alinéas 12(13)b)(i) à 12(13)b)(ix) L.I.R.

Questions à l’ARC

Dans une situation où un contribuable dispose d’un immeuble qu’il a détenu pendant moins de 365 jours, mais qu’il réalise une perte, l’ARC pourrait-elle confirmer ce qui suit :

a) S’il détenait l’immeuble comme une immobilisation, la perte de nature capitale demeurerait disponible et le paragraphe 12(14) L.I.R. ne s’appliquerait pas dans ces circonstances, sous réserve des règles sur les pertes apparentes et celles sur les pertes réputées nulles.

b) S’il détenait le bien immeuble dans son inventaire, la perte d’entreprise réalisée à la disposition demeurerait déductible. Prenons l’exemple suivant : Daniel achète un terrain. Son intention est d’y construire une maison unifamiliale et de la revendre immédiatement, une fois la construction terminée. L’objectif est clairement d’en tirer un profit (un revenu d’entreprise). Dans l’année de la construction, une usine s’installe juste en face de l’immeuble, ce qui fait baisser la valeur de sorte qu’à sa vente, Daniel subit une perte.

Réponse de l’ARC à la question 6a)

Le paragraphe 12(14) L.I.R. prévoit qu’une perte provenant d’une entreprise d’un contribuable relativement à un bien à revente précipitée est réputée nulle. Par conséquent, dans la situation où un contribuable réalise une perte en capital lors de la disposition d’un bien en immobilisation, ce paragraphe ne trouverait pas application.

Par ailleurs, le paragraphe 12(12) L.I.R., qui pourrait avoir comme effet de changer la nature du bien, ne s’appliquerait pas au scénario décrit puisqu’une de ses conditions d’application nécessite qu’il y ait un gain lors de la disposition, ce qui n’est pas le cas dans la présente situation. Par conséquent, sous réserve des limitations prévues par la Loi de l’impôt sur le revenu comme les règles relatives aux pertes apparentes et aux pertes réputées nulles, la perte en capital demeurera disponible pour le contribuable.

Réponse de l’ARC à la question 6b)

Dans la situation où le contribuable réalise une perte d’entreprise suite à la disposition d’un bien en « inventaire », selon le sens accordé à ce terme au paragraphe 248(1) L.I.R., celle-ci ne sera pas réputée nulle en raison du paragraphe 12(14) L.I.R. En effet, l’une des conditions pour que ce paragraphe s’applique est l’obtention d’une perte provenant d’une entreprise relativement à la disposition d’un bien à revente précipitée. Le paragraphe 12(13) L.I.R. définit ce qu’est un « bien à revente précipitée » et exclut expressément les biens figurant à l’inventaire. Par conséquent, dans cette situation, le bien ne se qualifiera pas à titre de bien à revente précipitée et le paragraphe 12(14) L.I.R. ne trouvera pas application.

Éric Paquin
Le 9 octobre 2025
2025-106181