3 November 2023 APFF Financial Strategies and Instruments Roundtable Q. 2, 2023-0978631C6 F - CELIAPP - Autoconstruction d'une habitation - FHSA - Self-construction

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Un particulier, titulaire d'un CELIAPP, peut-il faire un retrait admissible s'il fait construire sa maison par un entrepreneur avec qui il est lié par contrat ? Est-ce la même conclusion s'il construit lui-même son habitation et ne confie à des sous-traitants que certains des travaux ? / Whether an individual, holder of a FHSA, may make a qualifying withdrawal if his house is built by a contractor with whom he is bound by contract? Whether the conclusion would be the same if the individual is an owner-builder who only subcontracted some specific work for the construction of his home.

Position Adoptée : Dans le premier cas, probablement oui. Dans le second cas, cela pourrait être possible selon les faits / In the first case, likely yes. In the second case, it could be possible depending on the facts.

Raisons: L'alinéa c) de la définition de "retrait admissible" exige que le particulier ait conclu une convention écrite et que celle-ci vise l'acquisition ou la construction de l'habitation admissible avant le 1er octobre de l’année civile suivante. Cette condition devrait généralement être remplie si le particulier conclut une convention écrite avec un entrepreneur pour que celui-ci construise l'habitation. Il en est de même lorsque seulement une partie des travaux est confiée à des sous-traitants, dans la mesure où il y a des conventions écrites avec ceux-ci démontrant que des travaux suffisamment importants sont entrepris pour qu’il y ait achèvement de la construction dans le délai. / Paragraph (c) of the definition of "qualifying withdrawal” requires that the individual entered into an agreement in writing for the acquisition or construction of the qualifying home before October 1 of the following calendar year. That condition should generally be met when the individual enters into an agreement with a contractor for that person to build the home. The same applies when only parts of the work are subcontracted, as long as there are written agreements with the subcontractors demonstrating that significant work is undertaken to ensure that the construction will be completed within the time limit.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ DES STRATÉGIES FINANCIÈRES ET DES INSTRUMENTS FINANCIERS DU 3 NOVEMBRE 2023

APFF – CONGRÈS 2023

2. CELIAPP - Achat d’un terrain, construction ou auto-construction d’une habitation et retrait admissible

Monsieur X, domicilié au Québec et célibataire, n’a jamais été propriétaire d’une habitation admissible. Il a signé une offre d’achat le 1er janvier 2020 afin d’acheter un terrain et l’acte d’achat chez le notaire a été signé le 1er février 2020.

Le 1er mai 2023, respectant toutes les conditions pour procéder à l’ouverture d’un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (« CELIAPP »), ce dernier a ouvert un compte CELIAPP et y a versé une cotisation de 8 000 $. Il y versera une nouvelle cotisation de 8 000 $ le 1er janvier 2024.

Le 1er février 2024, Monsieur X signera une convention écrite avec un entrepreneur afin de se faire bâtir une maison unifamiliale sur son terrain. Aux termes de cette entente, il est prévu que la maison sera habitable par Monsieur X le 1er septembre 2024 et il est de l’intention de Monsieur X de commencer à l’habiter à cette date.

Le 1er juin 2024 Monsieur X souhaiterait effectuer un retrait de la totalité de son CELIAPP et complètera alors le Formulaire RC725 (footnote 1) pour effectuer ce retrait.

Questions à l’ARC

a) Dans une telle situation, Monsieur X respecterait-il toutes les conditions aux fins de la définition de « retrait admissible » prévue au paragraphe 146.6(1) de la Loi de l’impôt sur le revenu (footnote 2) afin d’effectuer un retrait admissible, c’est-à-dire non imposable, notamment la condition prévue à l’alinéa a) relativement à l’acquisition?

b) Si Monsieur X ne signe aucune convention avec un entrepreneur visant la construction de la totalité de la maison et qu’il s’agit plutôt d’une auto-construction, c’est-à-dire qu’il confiera seulement certains travaux à des sous-traitants qui n’ont aucun lien de dépendance avec lui (par exemples, plombier, électricien, couvreur pour le toit, etc.) et qu’il effectuera lui-même une partie des travaux, est-ce que les alinéas a) et c) de la définition de « retrait admissible » au paragraphe 146.6(1) L.I.R. seraient respectés en prenant pour acquis que la maison sera habitable le 1er septembre 2024?

Réponse de l’ARC

Le particulier qui est titulaire d’un CELIAPP, lorsqu’il souhaite procéder à un retrait admissible de ce compte pour l’acquisition d’une habitation admissible, doit s’assurer que le montant qu’il recevra à titre de prestation remplisse les conditions décrites à la définition de « retrait admissible » au paragraphe 146.6(1) L.I.R.

Ces conditions peuvent être résumées comme suit :

• Le retrait doit être effectué en vertu d’une demande présentée au moyen d’un formulaire prescrit qui indique l’emplacement de l’habitation admissible que le particulier occupe ou qu’il a l’intention d’occuper comme lieu principal de résidence au plus tard un an après l’acquisition de l’habitation admissible (alinéa a)).
• Le particulier doit être résident du Canada depuis le moment du retrait jusqu’au premier en date de l’acquisition de l’habitation admissible ou de son décès. De plus, le particulier ne doit pas, durant les quatre années civiles précédant l’année donnée dans laquelle le retrait est effectué, et la période de l’année donnée se terminant le 31e jour précédant le retrait, avoir occupé une habitation dont il était propriétaire (alinéa b)).
• Le particulier doit avoir (avant le retrait) conclu une convention écrite visant l’acquisition ou la construction de l’habitation admissible avant le 1er octobre de l’année civile suivant celle de la réception du montant (alinéa c)).
• Le particulier ne doit pas avoir acquis l’habitation admissible plus de 30 jours avant que le retrait n’ait été effectué (alinéa d)).

C’est ainsi, plus précisément à l’alinéa c) de la définition de « retrait admissible », qu’il est fait mention qu’un particulier pourrait recevoir un montant qui est un retrait admissible d’un CELIAPP dans le cas où il procède à la construction de son habitation admissible.

Comme nous l’avons déjà énoncé pour la construction d’une habitation admissible dans le cadre du régime d’accession à la propriété (« RAP »), l’Agence du revenu du Canada (« ARC ») considère que l’habitation est généralement acquise par le particulier au moment où elle devient habitable.

Ainsi, dans la situation décrite à la question 2 a), nous estimons que Monsieur X pourrait être en mesure de satisfaire à toutes les conditions prévues à la définition de « retrait admissible » dans la mesure notamment où son habitation admissible devrait être habitable dès le 1er septembre 2024 et qu’il a l’intention de commencer à l’utiliser comme lieu principal de résidence à cette même date.

À l’égard de la situation qui est décrite à la question 2 b), nos commentaires donnés précédemment sont pour l’essentiel également pertinents. Cependant, dans ce cas, on indique que Monsieur X ne signerait aucune convention avec un entrepreneur visant la construction de la totalité de l’habitation et prévoirait plutôt d’effectuer lui-même une partie des travaux de construction. On indique de plus qu’avant de procéder au retrait d’un montant de son CELIAPP, il aurait conclu des conventions écrites avec divers sous-traitants visant la construction de son habitation. Nous estimons que dans une telle situation, il pourrait généralement satisfaire aux conditions prévues à la définition de « retrait admissible », dans la mesure notamment où ces conventions écrites démontrent que des travaux suffisamment importants sont entrepris pour qu’il y ait achèvement de la construction de l’habitation admissible avant le 1er octobre de l’année civile suivant celle de la réception du montant retiré du CELIAPP.

Michel Ostiguy
Le 3 novembre 2023
2023-097863

FOOTNOTES

Note to reader: Because of our system requirements, the footnotes contained in the original document are shown below instead:

1 AGENCE DU REVENU DU CANADA, Formulaire RC725, « Demande pour effectuer un retrait admissible de votre CELIAPP ».

2 L.R.C. (1985), ch. 1 (5e suppl.) (« L.I.R. »).