3 November 2023 APFF Financial Strategies and Instruments Roundtable Q. 1, 2023-0976911C6 F - CELIAPP - Changement d'usage / FHSA - Change in use

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45(1); 146.6(1) "retrait admissible".

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Principal Issues: An individual owns a house. Previously, he rented it in order to earn income. He decides to change its use and make of it its principal place of residence. According to paragraph 45(1)(a), there will be at that time a deemed disposition and a deemed acquisition of the house due to a change in use. Is there an acquisition for the purposes of paragraphs (c) and (d) of the definition of "qualifying withdrawal" of subsection 146.6(1)?

Position: No.

Reasons: As per paragraph 45(1)(a) there will be a deemed disposition and a deemed acquisition of the house due to the change in use. Those deemed disposition and acquisition however apply only for the purposes of subdivision c of Division B of Part I of the Act and do not apply to section 146.6.

FINANCIAL STRATEGIES AND FINANCIAL INSTRUMENTS ROUNDTABLE, 3 NOVEMBER 2023

2023 APFF CONFERENCE

1. First Home Savings Account ("FHSA") - Change of Use and Qualifying Withdrawal

Mr. X, a Quebec resident, signed on January 1, 2020 an offer to purchase a single-family home that he wished to rent. The offer to purchase stipulated that he would take possession on June 1, 2020. He therefore went to a notary to sign the deed of purchase on that date. He had never lived in the house as his principal place of residence, as it had always been rented to an unrelated third party since its acquisition and he had always lived with his parents.

On May 1, 2023, Mr. X, who met all the conditions for opening an FHSA, opened an FHSA account and made a contribution of $8,000.

His tenant informed him that he did not wish to renew his lease, so that Mr. X wished to move into his house permanently to make it his principal place of residence from November 1, 2023.

Pursuant to paragraph 45(1)(a) of the Income Tax Act (footnote 1), given this change in use of the property, Mr. X will be deemed to have disposed of the house for its fair market value ("FMV") and to have immediately reacquired it at that value.

Mr. X wishes to make a withdrawal from his FHSA on November 15, 2023 and has therefore completed Form RC725 (footnote 2) in order to make a qualifying withdrawal from his TFSA.

Questions for the CRA

In such a situation, would Mr. X meet all the conditions for the purposes of the definition of "qualifying withdrawal" set out in subsection 146.6(1) I.T.A. in order to make a qualifying withdrawal, i.e., a non-taxable withdrawal? In particular:

(a) Is the date of the change in use, which results in a deemed acquisition, the acquisition date for the purposes of paragraph (d) of the definition of "qualifying withdrawal" in subsection 146.6(1)?

(b) For the purposes of paragraph (c) of the definition of "qualifying withdrawal" in subsection 146.6(1), Mr. X entered into an agreement in writing (January 1, 2020) before the date of the withdrawal (November 15, 2023) to acquire the qualifying home before October 1 of the calendar year following the calendar year in which the amount was received (October 1, 2024). Does paragraph (c) of the definition of "qualifying withdrawal" in subsection 146.6(1) require a link with the deemed acquisition pursuant to paragraph 45(1)(a)?

CRA Response

An individual who is the holder of an FHSA, where the individual wishes to make a qualifying withdrawal from that account for the acquisition of a qualifying home, must ensure that the amount the individual will receive as a benefit satisfies the conditions described in the definition of "qualifying withdrawal" in subsection 146.6(1).

One of those conditions, set out in paragraph (d) of the definition of "qualifying withdrawal", is that the individual did not acquire the qualifying home more than 30 days before the particular time.

According to the facts described, Mr. X acquired a single-family home on June 1, 2020. On November 1, 2023, he moved into the house on a permanent basis to make it his principal place of residence. He wishes to withdraw from his FHSA on November 15, 2023.

Based on the facts described and pursuant to paragraph 45(1)(a), since Mr. X will cease to use the house to earn income and will commence to use it for personal purposes as a place of residence, he will be deemed to have disposed of the property for proceeds equal to its FMV at that time and immediately thereafter reacquire the property at a cost equal to that FMV.

As indicated in the preamble to subsection 45(1), however, these deemed disposition and deemed acquisition rules apply only to subdivision c of Division B of Part I of the Income Tax Act, i.e., the subdivision relating to "Taxable capital gains and allowable capital losses". The rules set out in subsection 45(1) are therefore not applicable in the context of section 146.6, which is found in Division G of Part I of the Income Tax Act, dealing with "Deferred and other special income arrangements", in a context unrelated to the realization of a capital gain or loss.

For the purposes of the definition of "qualifying withdrawal" in subsection 146.6(1), applied at the time of the withdrawal of an amount from the FHSA, i.e., on November 15, 2023, the only acquisition of the qualifying home that Mr. X had made occurred on June 1, 2020, i.e., more than 30 days before November 15, 2023. The condition set out in paragraph (d) of the definition is therefore not met. The change in use that he made of his house on November 1, 2023 does not constitute an acquisition for the purposes of section 146.6, despite the deeming rules set out in paragraph 45(1)(a), for the purposes of subdivision c of Division B of Part I of the Income Tax Act.

As to whether paragraph (c) of the definition of "qualifying withdrawal", relating to the existence of an agreement in writing for the acquisition of the qualifying home, should relate to the deemed acquisition of the home under paragraph 45(1)(a) or could relate to another acquisition, there is no need to answer this question since the change of use will not result in a deemed acquisition of the home for the purposes of section 146.6. In the context of the question as asked, there is only one acquisition, which occurred on June 1, 2020, and, in this case, the acquisition referred to in paragraph (c) of the definition can only relate to that acquisition.

Michel Ostiguy

November 3, 2023

2023-097691

FOOTNOTES

Due to the requirements of our systems, the footnotes contained in the original document are reproduced below:

1 R.S.C. 1985, c. 1 (5th Supp.) ("I.T.A.").

2 CANADA REVENUE AGENCY, Form RC725, "Application to make a qualifying withdrawal from your TFSA" ("Form RC725").

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

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Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Un particulier est propriétaire d'une maison. Auparavant il la louait afin d'en tirer un revenu. Il décide d'en changer l'usage et d'en faire son lieu principal de résidence. En vertu de l'alinéa 45(1)a), il y a à ce moment disposition et acquisition réputées de la maison en raison du changement d'usage de la maison. S'agit-il d'une acquisition aux fins des alinéas c) et d) de la définition de "retrait admissible" au paragraphe 146.6(1) ? / An individual owns a house. Previously, he rented it in order to earn income. He decides to change its use and make of it its principal place of residence. According to paragraph 45(1)(a), there will be at that time a deemed disposition and a deemed acquisition of the house due to a change in use. Is there an acquisition for the purposes of paragraphs (c) and (d) of the definition of "qualifying withdrawal" of subsection 146.6(1)?

Position Adoptée: Non. / No.

Raisons: Il y a disposition et acquisition réputées de la maison en raison du changement d'usage, en vertu de l'alinéa 45(1)a), cependant ces disposition et acquisition ne s’appliquent que dans le cadre de la sous-section c de la section B de la Partie I de la Loi et ne sont pas applicables à l'article 146.6. / As per paragraph 45(1)(a) there will be a deemed disposition and a deemed acquisition of the house due to the change in use. Those deemed disposition and acquisition however apply only for the purposes of subdivision c of Division B of Part I of the Act and do not apply to section 146.6.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ DES STRATÉGIES FINANCIÈRES ET DES INSTRUMENTS FINANCIERS DU 3 NOVEMBRE 2023
APFF – CONGRÈS 2023

1. Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (« CELIAPP ») – Changement d’usage et retrait admissible

Monsieur X, domicilié au Québec, a signé une offre d’achat le 1er janvier 2020 afin d’acheter une maison unifamiliale qu’il souhaite louer. L’offre d’achat stipulait que la date de prise de possession serait le 1er juin 2020. Il est donc passé chez le notaire pour signer l’acte d’achat à cette date. Il n’a jamais habité la maison comme lieu principal de résidence, cette dernière ayant toujours été louée à un tiers non lié depuis son acquisition et lui ayant toujours habité chez ses parents.

Le 1er mai 2023, Monsieur X, respectant toutes les conditions pour procéder à l’ouverture d’un CELIAPP, a ouvert un compte CELIAPP et y a versé une cotisation de 8 000 $.

Son locataire lui ayant fait part qu’il ne souhaitait pas renouveler son bail, Monsieur X souhaite donc s’installer de façon permanente dans sa maison afin d’en faire son lieu principal de résidence à compter du 1er novembre 2023.

En vertu de l’alinéa 45(1)a) de la Loi de l’impôt sur le revenu (footnote 1) , compte tenu du changement d’usage de la propriété, Monsieur X sera réputé avoir disposé de la maison à la juste valeur marchande (« JVM ») et l’avoir aussitôt acquise de nouveau à cette valeur.

Monsieur X souhaite effectuer un retrait de son CELIAPP le 15 novembre 2023 et a donc complété le Formulaire RC725 (footnote 2) pour effectuer un retrait admissible de son CELIAPP.

Questions à l’ARC

Dans une telle situation, Monsieur X respecterait-il toutes les conditions aux fins de la définition de « retrait admissible » prévue au paragraphe 146.6(1) L.I.R. afin d’effectuer un retrait admissible, c’est-à-dire non imposable, notamment :

a) La date du changement d’usage, laquelle entraîne une acquisition présumée, est-elle la date d’acquisition aux fins de l’alinéa d) de la définition de « retrait admissible » prévue au paragraphe 146.6(1) L.I.R.?

b) Aux fins de l’alinéa c) de la définition de « retrait admissible » prévue au paragraphe 146.6(1) L.I.R., Monsieur X a conclu une convention écrite (1er janvier 2020) avant la date du retrait (15 novembre 2023) visant l’acquisition de l’habitation admissible avant le 1er octobre de l’année civile suivant celle de la réception du montant (1er octobre 2024). Est-ce que l’alinéa c) de la définition de « retrait admissible » prévue au paragraphe 146.6(1) L.I.R. nécessite un lien ou non avec l’acquisition réputée en vertu de l’alinéa 45(1)a) L.I.R.?

Réponse de l’ARC

Le particulier qui est titulaire d’un CELIAPP, lorsqu’il souhaite procéder à un retrait admissible de ce compte pour l’acquisition d’une habitation admissible, doit s’assurer que le montant qu’il recevra à titre de prestation remplisse les conditions décrites à la définition de « retrait admissible » au paragraphe 146.6(1) L.I.R.

L’une de ces conditions, prévue à l’alinéa d) de la définition de « retrait admissible », est que le particulier n’ait pas acquis l’habitation admissible plus de trente jours avant le moment donné.

Selon les faits qui sont décrits, Monsieur X a fait l’acquisition d’une maison unifamiliale le 1er juin 2020. À compter du 1er novembre 2023, il s’est installé de façon permanente dans cette maison afin d’en faire son lieu principal de résidence. Le moment où il désire procéder à un retrait de son CELIAPP est le 15 novembre 2023.

Selon les faits décrits et en vertu de l’alinéa 45(1)a) L.I.R., puisque Monsieur X cessera d’utiliser la maison pour gagner un revenu et commencera à l’utiliser à des fins personnelles pour y résider, il sera réputé avoir disposé de ce bien pour un produit égal à sa JVM à ce moment et avoir, aussitôt après, acquis ce bien de nouveau à un coût égal à cette JVM.

Comme il est indiqué au préambule du paragraphe 45(1) L.I.R., ces règles de disposition et d’acquisition réputées ne sont cependant applicables que dans le cadre de la sous-section c de la section B de la partie I de la Loi de l’impôt sur le revenu, soit la sous-section relative aux « Gains en capital imposables et pertes en capital déductibles ». Ces règles énoncées au paragraphe 45(1) L.I.R. ne sont donc pas applicables dans le cadre de l’article 146.6 L.I.R., lequel se retrouve dans la section G, de la partie I de la Loi de l’impôt sur le revenu, portant sur les « Régimes de participation différée et autres arrangements spéciaux relatifs aux revenus », dans un contexte qui est sans lien avec la réalisation d’un gain ou d’une perte en capital.

Aux fins de la définition de « retrait admissible » au paragraphe 146.6(1) L.I.R., considérée au moment du retrait d’un montant du CELIAPP, soit le 15 novembre 2023, la seule acquisition de l’habitation admissible que Monsieur X ait faite s’est produite le 1er juin 2020, soit plus de trente jours avant le 15 novembre 2023. La condition prévue à l’alinéa d) de la définition n’est donc pas satisfaite. Le changement d’usage qu’il a fait de sa maison à compter du 1er novembre 2023 ne constitue pas une acquisition aux fins de l’article 146.6 L.I.R., malgré les présomptions prévues à l’alinéa 45(1)a) L.I.R., aux fins de la sous-section c de la section B de partie I de la Loi de l’impôt sur le revenu.

Quant à la question de savoir si l’alinéa c) de la définition de « retrait admissible », portant sur l’existence d’une convention écrite visant l’acquisition de l’habitation admissible, devrait se rapporter à l’acquisition réputée de la maison selon l’alinéa 45(1)a) L.I.R. ou pourrait se rapporter à une autre acquisition, il n’y pas lieu d’y répondre puisque le changement d’usage n’entraînera pas une acquisition réputée de la maison dans le cadre de l’application de l’article 146.6 L.I.R. Dans le contexte de la question telle qu’elle est posée, il n’y a qu’une seule acquisition, laquelle est survenue le 1er juin 2020 et, en l’espèce, l’acquisition dont il est fait mention à l’alinéa c) de la définition ne peut se rapporter qu’à cette acquisition.

Michel Ostiguy
Le 3 novembre 2023
2023-097691

FOOTNOTES

En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues dans le document original sont reproduites ci-dessous :

1 L.R.C. (1985), ch. 1 (5e suppl.) (« L.I.R. »).

2 AGENCE DU REVENU DU CANADA, Formulaire RC725, « Demande pour effectuer un retrait admissible de votre CELIAPP » (« Formulaire RC725 »).

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 146.6 - Subsection 146.6(1) - Qualifying Withdrawal - Paragraph (d)

a recent change of a home from rental to principal-residence use cannot ground an FHSA withdrawal

An individual purchased a single-family home in 2020 for rental to a third party, in May 2023 opened and contributed $8,000 to an FHSA and then, after the tenant vacated, moved into the home as his principal place of residence on November 1, 2023, so that there was a deemed disposition and reacquisition of the property pursuant to s. 45(1)(a) on that date. Could the individual then make an FHSA withdrawal in November having regard to the requirement in para. (d) of the “qualifying withdrawal” definition that “the individual did not acquire the qualifying home more than 30 days before the particular time” of the withdrawal?

CRA indicated that since the deemed disposition and acquisition rule in s. 45(1) applied only for the purposes of subdivision c of Division B of Part I, and not Division G of Part I (containing s. 146.6), the individual would be considered to have acquired the home more than 30 days previously, so that the “qualifying withdrawal” definition would not be satisfied.

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