2 November 2023 APFF Roundtable Q. 7, 2022-0942171C6 F - Indemnité payée pour libérer temporairement un logement locatif

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: 1. Est-ce que l’indemnité payée par le propriétaire d’un logement à un locataire afin de libérer le logement pour la durée de travaux de rénovation est déductible en totalité dans l’année où celle-ci est payée, sans égard à la nature des travaux réalisés ? 2. Si le propriétaire du logement, plutôt que de payer une indemnité au locataire, payait directement à des tiers les frais associés à la relocalisation temporaire du locataire, la réponse serait-elle la même? / 1. Is the compensation paid by the owner of a dwelling to a tenant in order to vacate the dwelling for the duration of the renovation deductible in full in the year in which it is paid, regardless of the nature of the work carried out? 2. If the owner of the dwelling, rather than paying compensation to the tenant, pays directly to third parties the costs associated with the temporary relocation of the tenant, would the answer be the same?

Position Adoptée: 1.2. Question de faits / Question of fact.

Raisons: 1.2.Dans les deux cas, il faut déterminer si l’indemnité versée au locataire par le locateur ou les paiements faits à des tiers sont des dépenses en capital ou, à contrario, des dépenses courantes. La L.I.R. ne définit aucune de ces deux expressions. Toutefois, certains critères provenant de la jurisprudence nous permettent de les distinguer l’un de l’autre. Ils sont par ailleurs énumérés aux numéros 1.4 à 1.12 du Folio de l’impôt sur le revenu S3-F4-C1. Ceci dit, aucun critère n’est déterminant à lui seul. Ces critères doivent être considérés les uns par rapport aux autres, et non pas comme des critères distincts. / In both cases, it is necessary to determine whether the compensation paid to the tenant by the landlord or the payments made to third parties are capital expenditures or current expenditures. The ITA does not define either of these two expressions. However, certain criteria (jurisprudence) are used to make such a determination. They are listed in numbers 1.4 to 1.12 of Income Tax Folio S3-F4-C1. However, no criterion is decisive on its own. These criteria must be considered in relation to each other, and not as separate criteria.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE DU 2 NOVEMBRE 2023
APFF - CONGRÈS 2023

7. Indemnité payée pour libérer temporairement un logement locatif

Un particulier détient un duplex. Il habite un des logements et loue l’autre logement à un tiers. Le revenu tiré de la location de ce logement est une source de revenus pour le particulier et lesdits revenus sont déclarés annuellement par ce dernier.

D’importants travaux sont prévus dans le logement locatif, une partie de ceux-ci étant de nature capitale (amélioration du bien existant) alors qu’une autre partie est de nature courante (en raison de réparations requises étant donné l’usage normal du logement avec le temps).

Afin de libérer le logement pour la durée des travaux estimée à un mois, le propriétaire paie directement au locataire une indemnité de 5 000 $, qui servira notamment à payer l’entreposage de certains meubles du locataire, à payer le déménagement et le logement temporaire pour ce mois ainsi qu’à dédommager le locataire pour les inconvénients.

Questions à l’ARC

a) Est-ce que l’indemnité payée par le propriétaire au locataire est déductible en totalité dans l’année où elle a été payée, et ce, sans égard à la nature des travaux réalisés ?

b) Plutôt que de verser une indemnité au locataire, si le propriétaire payait directement à des tiers les frais pour l’entreposage, le déménagement temporaire et le logement temporaire, la totalité de ces sommes serait-elle déductible dans l’année où celles-ci sont payées, sans égard à la nature des travaux réalisés ?

Réponse de l’ARC à la question 7a)

Dans le cadre de la présente réponse, nous prenons pour hypothèse que le bail conclu entre le particulier propriétaire (« locateur ») et le tiers (« locataire ») concernant le logement n’a pas été résilié. Nous tenons également compte du fait que le Code civil du Québec (footnote 1) impose diverses obligations à un locateur. Entre autres, il ne peut effectuer des améliorations ou des réparations majeures non urgentes nécessitant une évacuation temporaire du logement sans avoir offert à son locataire une indemnité égale aux dépenses raisonnables que ce dernier devra assumer en raison de cette évacuation.

Généralement, un contribuable peut déduire dans le calcul de son revenu de location les dépenses encourues pour rénover ou entretenir un logement loué à une tierce partie si celles-ci ne sont pas restreintes par l’application, notamment, des alinéas 18(1)a), 18(1)b) et 18(1)h) L.I.R. ainsi que l’article 67 L.I.R. En d’autres termes, dans la présente, le locateur pourrait déduire l’indemnité qu’il verse à son locataire si cette dépense était engagée ou effectuée en vue de tirer un revenu, si celle-ci n’était pas une dépense en capital, était raisonnable dans les circonstances et ne constituait pas un frais personnel ou de subsistance.

Par conséquent, dans la situation décrite, une des questions à laquelle il faut répondre consiste à déterminer si l’indemnité versée au locataire par le locateur est une dépense en capital ou, à contrario, une dépense courante. La Loi de l’impôt sur le revenu ne définit aucune de ces deux expressions. Toutefois, certains critères provenant de la jurisprudence nous permettent de les distinguer l’un de l’autre.

Ils sont par ailleurs énumérés aux numéros 1.4 à 1.12 du Folio de l’impôt sur le revenu S3-F4-C1 (footnote 2) . Entre autres, il faut s’interroger à savoir si la dépense est effectuée dans le but de créer un avantage durable ou encore, si elle a plutôt été encourue pour entretenir ou améliorer un bien.

Ceci dit, aucun critère n’est déterminant à lui seul. Ces critères doivent être considérés les uns par rapport aux autres, et non pas comme des critères distincts. Essentiellement, l’examen de tous les faits et circonstances entourant une situation bien précise doivent être pris en considération pour déterminer, d’un point de vue pratique et commercial, ce que les paiements en question visaient à accomplir.

À notre avis, la nature et le contexte dans lequel les travaux sont réalisés sont certainement des éléments à considérer dans la présente. À titre d’exemple, si l’objectif de la réalisation des travaux était d’améliorer le logement pour la revente du duplex, cet objectif en soi, pourrait être jugé comme un élément dominant qui inciterait à conclure que le versement de l’indemnité est une dépense en capital.

Toutefois, dans un contexte où le locateur verse une indemnité à son locataire en raison de ses obligations prévues au Code civil du Québec, cet élément pourrait alors être jugé comme dominant et l’indemnité pourrait être considérée comme étant une dépense courante.

Évidemment, nous ne pouvons pas émettre de conclusion dans une situation hypothétique telle que celle décrite. La qualification de dépenses courantes et de dépenses en capital demeure une question de fait.

Réponse de l’ARC à la question 7b)

Les commentaires qui précèdent s’appliquent également à la présente question. Tout comme dans la réponse énoncée à la question a), la nature et le contexte dans lequel les travaux sont réalisés sont certainement des critères à considérer afin de déterminer si une dépense est de nature courante ou en capital.

Oliver Bergeron
Le 2 novembre 2023
2022-094217

FOOTNOTES

En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues dans le document original sont reproduites ci-dessous :

1 RLRQ.

2 AGENCE DU REVENU DU CANADA, Folio de l’impôt sur le revenu S3-F4-C1, « Exposé général sur la déduction pour amortissement », 27 février 2019.