Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: Est-ce que l'ARC peut considérer qu'une aliénation d'un immeuble à 1 $ est une donation aux fins de l'alinéa 69(1)c) lorsqu'elle est faite en faveur d'un récipiendaire, qu'il ait ou non un lien de dépendance avec le cédant,? [TRANSLATION] Would the CRA consider the alienation of a building for $1 for the benefit of a recipient, whether related or not to the transferor, as being a gift for the purposes of paragraph 69(1)c)?
Position Adoptée: La question de savoir s'il y a une vente ou une donation d'un bien est une question mixte de fait et de droit [TRANSLATION] The question of whether there is a sale or a gift of property is a mixed question of fact and law.
Raisons: Question de fait et de droit, qui relève notamment du droit privé dans la province où l'acte ou les actes juridiques ont lieu. [TRANSLATION] Mixed question of fact and law, which includes matters of private law in the province where the legal act(s) take(s) place.
TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ DES STRATÉGIES FINANCIÈRES ET DES INSTRUMENTS FINANCIERS DU 10 OCTOBRE 2014
APFF - CONGRÈS 2014
Question 8
Vente d'un immeuble à 1$ entre personnes ayant un lien de dépendance
Lorsqu'une personne vend pour 1 $ un immeuble à une personne avec laquelle elle a un lien de dépendance, le paragraphe 69(1) L.I.R. présume une disposition à la JVM pour le vendeur et aucun rajustement de prix n'est fait pour l'acheteur. Cette mesure a pour effet d'imposer 2 fois le gain sur l'immeuble (dans les mains du vendeur et de l'acheteur lorsque ce dernier en disposera). Par contre, toujours en vertu du paragraphe 69(1) si l'immeuble fait l'objet d'un don entre les deux personnes ayant un lien de dépendance l'effet sera une disposition présumée à la juste valeur marchande pour le vendeur et un coût d'acquisition équivalent pour l'acheteur.
Souvent, la vente à 1 $ dénote une intention de don mais pour diverses raisons économique ou juridique les contribuables procèdent à une vente plutôt qu'un don. La méconnaissance de l'impact fiscal peut engendrer un coût indu soit une double imposition pour un contribuable.
L'Agence du Revenu du Québec (« ARQ ») a reconnu que dans certaines situations, la vente d'un immeuble à un prix dérisoire (tel qu'une vente à 1$) pourrait résulter en une intention de don si certains critères sont respectés. Leur position est détaillée dans le bulletin d'interprétation de Revenu Québec Imp. 422-1/r1: Aliénation d'un immeuble pour une contrepartie insuffisante, du 31 mars 2008 :
ALIÉNATION POUR UN DOLLAR
5. Lorsqu'il est dit dans un acte de vente que le prix du bien transféré est de un dollar (1 $), le montant indiqué est purement symbolique et il y a alors tout lieu de croire que l'on est en présence d'une donation et non d'un acte à titre onéreux. Par ailleurs, il peut s'agir d'une véritable vente lorsqu'il est mentionné que le prix est de un dollar (1 $) et autres bonnes et valables considérations. Dans ce cas, il ne s'agit pas nécessairement d'une donation, mais peut-être d'une vente où le prix n'est pas divulgué.
Don
6. Lorsqu'un contribuable aliène un immeuble pour un dollar (1 $) en faveur d'une personne avec laquelle il a, ou non, un lien de dépendance et que l'aliénation est en fait une donation, l'aliénation et l'acquisition du bien sont réputées, en vertu des paragraphes a et c de l'article 422 de la LI, être faites à la juste valeur marchande de ce bien au moment de l'acquisition ou de l'aliénation.
Question à l'ARC
Est-ce l'ARC peut considérer l'application d'une position similaire à celle de l'ARQ, aux aliénations d'immeuble à 1 $ en faveur d'une personne avec laquelle il a, ou non, un lien de dépendance ?
Réponse de l'ARC
La question de savoir si une opération est une vente ou une donation est une question mixte de droit et de fait qui doit être résolue à la lumière de tous les faits pertinents. Il faut, notamment, tenir compte des termes des contrats, des circonstances particulières et du droit privé applicable.
La L.I.R. (footnote 1) ne définit pas les termes « vente » ou « donation ». Dans un tel cas, l'article 8.1 de la Loi d'interprétation (footnote 2) prévoit que, s'il est nécessaire de recourir à des règles, principes ou notions appartenant au domaine de la propriété et des droits civils en vue d'assurer l'application d'un texte dans une province, il faut, sauf règle de droit s'y opposant, avoir recours aux règles, principes et notions en vigueur dans cette province au moment de l'application du texte.
Si un bien est aliéné selon les règles, principes et notions en vigueur au Québec, nous devons nous référer au droit civil, plus particulièrement au Code civil du Québec (footnote 3), pour déterminer si cette opération peut être considérée comme une vente ou une donation.
Le C.c.Q. prévoit plusieurs types de donations, telles les donations pures et simples, les donations indirectes, les donations déguisées, les donations rémunératoires et les donations avec charge. Toutes ces donations peuvent être des donations aux fins de la L.I.R.
Ainsi, la détermination de la nature d'une opération particulière, à savoir si c'est une vente ou une donation, doit être faite sur la base des rapports juridiques véritables entre les parties. En effet, en l'absence d'une disposition expresse contraire de la L.I.R. ou d'une conclusion selon laquelle l'opération est un trompe-l'il, les rapports juridiques véritables doivent être respectés en matière fiscale.
Cependant, malgré les obligations juridiques des parties à un acte, la disposition générale anti-évitement pourrait être utilisée dans les cas d'opérations dont découle un abus dans l'application des dispositions de la L.I.R.
Randa El-Kadi
613- 957-8976
Le 10 octobre 2014
2014-053862
FOOTNOTES
En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues dans le document original sont reproduites ci-dessous:
1 Loi de l'impôt sur le revenu, L.R.C. (1985), ch. 1 (5e suppl.) (ci-après « L.I.R. »).
2 Loi d'interprétation, L.R.C. (1985), ch. I-21.
3 Code civil du Québec, L.Q., 1991, c. 64 (ci-après « C.c.Q. »).
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