Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: Est-ce qu'un particulier peut bénéficier de l'exemption pour résidence principale pour un logement qu'il loue à son fils ainsi qu'à XXXXXXXXXX autres personnes non liées à lui ou à son fils? / Can the principal residence exemption be allowed to an individual for a housing unit rented to his son and XXXXXXXXXX other persons not related to him or to his son?
Position Adoptée: Question de faits, probablement en partie / Question of facts, probably partially
Raisons: Généralement pas d'exemption pour résidence principale sur la partie utilisée aux fins de gagner un revenu / Generally no principal residence exemption on the part used to produce income
XXXXXXXXXX
J. Lacharité, CGA
2014-052759
Le 9 juillet 2014
Monsieur,
Objet : Notions de « résidence principale »
La présente fait suite à votre télécopie du 8 avril dernier dans laquelle vous demandez notre avis sur le traitement fiscal d'une situation particulière. À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (« Loi »).
Vous nous décrivez une situation où un particulier possède un immeuble locatif comprenant un seul logement qu'il loue à son fils majeur ainsi qu'à XXXXXXXXXX autres personnes qui ne sont pas liées à lui ou à son fils et tous XXXXXXXXXX l'habitent normalement. Selon votre interprétation de la définition de « résidence principale » à l'article 54 de la Loi, il semble possible pour le particulier de désigner le logement ainsi loué comme résidence principale sous réserve de ne pas avoir désigné un autre bien à ce titre, pour chacune des années où le fils a normalement habité le logement en question avec ses XXXXXXXXXX colocataires.
De plus, vous êtes d'avis que le fait que le particulier ait tiré un revenu de location de la résidence n'affecte en rien les critères d'admissibilité à l'exemption pour résidence principale.
Nos commentaires
La présente interprétation technique offre des commentaires généraux sur des dispositions contenues dans la Loi de l'impôt sur le revenu et d'autres lois connexes, le cas échéant. Elle n'a pas comme but de confirmer le traitement fiscal relativement à une situation donnée mettant en cause un contribuable en particulier, mais plutôt de vous aider à le déterminer. Notre direction ne confirme le traitement fiscal relatif aux opérations données d'un contribuable en particulier que dans le cadre d'une demande de décision anticipée en matière d'impôt sur le revenu présentée de la façon décrite dans la circulaire d'information IC 70-6R5, Décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu.
Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles.
La définition de « résidence principale » à l'article 54, énonce les conditions à respecter pour qu'un bien, dont le contribuable est propriétaire, se qualifie de résidence principale. Lorsque le contribuable est un particulier (autre qu'une fiducie personnelle), l'alinéa a) requiert que le logement soit normalement habité au cours de l'année par le contribuable, par son époux ou conjoint de fait ou ex-époux ou ancien conjoint de fait ou par un enfant du contribuable.
Tel que mentionné au Folio S1-F3-C2 Résidence Principale, la question de savoir si un logement est normalement habité au cours de l'année par une personne dépend des faits particuliers à chaque cas. Un logement utilisé comme résidence personnelle mais dont on tire également un revenu de location pourra se qualifier de résidence principale, pourvu qu'il n'ait pas été détenu principalement dans le but d'en tirer ou de lui faire produire un revenu. Une résidence dont on tire seulement un revenu de location occasionnel n'est pas considérée comme détenue principalement dans le but d'en tirer ou de lui faire produire un revenu.
L'ARC a pour pratique de considérer que l'ensemble du bien conserve son caractère de résidence principale lorsque les conditions suivantes sont remplies :
1. Le bien est principalement utilisé comme résidence principale et ne sert que de façon accessoire à produire un revenu;
2. Aucun changement structurel n'est apporté au bien;
3. Aucune déduction pour amortissement (« DPA ») n'a été demandée à l'égard du bien.
Par contre, lorsque l'utilisation personnelle n'est pas l'utilisation principale ou qu'un ou plusieurs des critères ci-dessus n'est pas respecté, seule la portion utilisée à des fins personnelles sera admise à titre de résidence principale. Cette portion peut varier et doit être établie sur une base raisonnable selon les faits particuliers à la situation.
En l'espèce, nous sommes d'avis qu'au moins une partie du logement est « normalement habitée » par le fils. S'il s'agit de l'utilisation principale du logement et si les trois critères énoncés ci-dessus sont respectés, le logement pourrait se qualifier entièrement comme résidence principale pour les fins de l'exemption. En effet, la définition ne prévoit pas qu'une résidence louée, en partie ou en totalité, ne peut constituer une résidence principale.
Par contre, si l'activité générant du revenu est importante, qu'on a dû effectuer des modifications structurelles ou encore que de la DPA a été réclamée sur le logement, seule la partie du logement utilisée à des fins personnelles par le fils se qualifiera à titre de résidence principale. Il faudra alors déterminer la portion admissible selon des critères raisonnables tels que la superficie des pièces ou toute autre base qui s'applique à la situation.
Il est à noter que, pour les fins de l'exemption prévue à l'alinéa 40(2)b), puisque pour une année d'imposition donnée, il n'est possible de désigner qu'un logement à titre de résidence principale, le fait de désigner l'immeuble locatif loué au fils comme résidence principale, en partie ou en totalité, pour la période de trois ans, affectera le calcul de la dite exemption lors de la disposition, par le particulier, de sa propre résidence principale.
Veuillez agréer, Monsieur XXXXXXXXXX, l'expression de nos salutations distinguées.
Stéphane Charette, CPA, CMA, MBA
Gestionnaire intérimaire
Division des entreprises et du revenu d'emploi
Direction des décisions en impôt
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