30 September 2013 External T.I. 2013-0505151E5 F - Biens de remplacement

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44 44(5) 44(5)(b)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: When property seeks to replace former business property but that property is used in a business carried on by unrelated third party, do the replacement property rules at section 44 apply?

Position: No. The property must be used by the taxpayer or a related person in the same business or a similar business.

Reasons: Interpretation of section 44 of the Income Tax Act.

XXXXXXXXXX
2013-050515

September 30, 2013

Dear Madam,

Subject: Replacement property

This is in response to your email of September 18, 2013 in which you requested our views on the above subject.

Unless otherwise indicated, all statutory references herein are to the provisions of the Income Tax Act (the "Act").

In particular, you described the following situation:

Mr. A owned 100% of a rental property ("Initial Property");
Mr. A owned 100% of the shares of the capital stock of Opco, a corporation carrying on a business;
The Initial Property was leased to Opco for use in carrying on its business;
The Initial Property burned down and Mr. A built a replacement building ("Replacement Property");
The Replacement Property was rented to an unrelated third party ("Third Party") for use in carrying on a business different than Opco's.

For the present purposes, we have assumed that the Initial Property was a "former business property" as that term is defined in subsection 248(1).

You wish to know whether the criteria set out in section 44 were met so that Mr. A could avail himself of the replacement property rules when acquiring the replacement property. You also submitted other alternatives to the scenario described above.

Our Comments

As stated in paragraph 22 of Information Circular 70-6R5 dated May 17, 2002, it is the practice of the Canada Revenue Agency ("CRA") not to issue a written opinion regarding proposed transactions otherwise than by way of advance tax rulings. Furthermore, when it comes to determining whether a completed transaction has received appropriate tax treatment, that determination is made first by our Tax Services Offices as a result of their review of all facts and documents, which is usually done as part of an audit engagement. However, we can offer the following general comments that may be helpful to you.

In order for a capital property of a taxpayer to be a replacement property for a "former business property" owned by the taxpayer, the following conditions set out in paragraph 44(5)(b) must be satisfied:

where the former property was used by the taxpayer or a person related to the taxpayer for the purpose of gaining or producing income from a business, the particular capital property was acquired for the purpose of gaining or producing income from that or a similar business or for use by a person related to the taxpayer for such a purpose;

In this situation, we do not believe that Mr. A could benefit from the rollover provided for in section 44 for the following reasons:

The Replacement Property is not used by either Mr. A or a third party who is related to him;
The Replacement Property is not used in a business carried on by Opco or in a business similar to that carried on by Opco.

In the event that the Initial Property was rented by Mr. A to a third party unrelated to Mr. A in the course of carrying on a business and the Replacement Property was also rented to a third party unrelated to Mr. A in the course of carrying on a different business, we are of the view that the replacement property rules would not be applicable. Our conclusion would remain the same if the Replacement Property was leased to Opco in the course of carrying on a business different from that in which the Initial Property was used.

We hope that our comments are of assistance.

Best regards,

François Bordeleau, Advocate
Manager
Business and Employment Income Division, Section I
Income Tax Rulings Directorate

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Lorsqu'un bien vise à remplacer un ancien bien d'entreprise et que le bien de remplacement est utilisé dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise par un tiers non lié au propriétaire du bien, est-ce que les règles prévues à l'article 44 sont applicables? When property seeks to replace former business property but that property is used in a business carried on by unrelated third party, do the replacement property rules at section 44 apply?

Position Adoptée: Non. Le bien doit être utilisé par le contribuable ou une personne qui lui est liée et ce, dans le cadre de la même entreprise ou d'une entreprise semblable. No. The property must be used by the taxpayer or a related person in the same business or a similar business.

Raisons: Interprétation de l'article 44 de la Loi de l'impôt sur le revenu. Interpretation of section 44 of the Income Tax Act.

XXXXXXXXXX
2013-050515

Le 30 septembre 2013

Madame,

Objet : Biens de remplacement

La présente est en réponse à votre courriel du 18 septembre 2013 dans lequel vous demandez notre opinion concernant le sujet cité en rubrique.

À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (la « Loi »).

Plus particulièrement, vous exposez la situation suivante :

Monsieur A détient 100% d'un immeuble locatif (« Immeuble initial »);
Monsieur A détient 100% des actions du capital-actions de Opco, une société exploitant une entreprise;
L'Immeuble initial est loué à Opco pour que cette dernière puisse y exploiter son entreprise;
L'Immeuble initial passe au feu et Monsieur A fait reconstruire un autre immeuble en remplacement (« Immeuble de remplacement »);
L'Immeuble de remplacement est également loué mais à un tiers non lié (« Tiers ») et pour l'exploitation d'une entreprise différente de celle exploitée par Opco.

Aux fins de la présente, nous présumons que l'Immeuble initial est un « ancien bien d'entreprise » telle que cette expression est définie au paragraphe 248(1).

Vous désirez savoir si les critères prévus à l'article 44 sont respectés de façon à ce que Monsieur A puisse se prévaloir des règles sur les biens de remplacement lors de l'acquisition de l'Immeuble de remplacement. Vous soumettez également d'autres alternatives au scénario décrit ci-dessus.

Nos commentaires

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, l'Agence du revenu du Canada (« ARC ») a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui pourraient vous être utiles.

Afin qu'une immobilisation d'un contribuable soit un bien servant de remplacement à un « ancien bien d'entreprise » dont le contribuable était propriétaire, les conditions énoncées à l'alinéa 44(5)b) L.I.R. doivent notamment être respectées lequel prévoit que :

[] dans le cas où le contribuable ou une personne qui lui est liée utilisait l'ancien bien en vue de tirer un revenu d'une entreprise, l'immobilisation a été acquise en vue de tirer un revenu de cette entreprise ou d'une entreprise semblable ou pour qu'une personne liée au contribuable l'utilise à cette fin;

Dans ladite situation, nous ne croyons pas que Monsieur A pourrait bénéficier du roulement prévu à l'article 44 et ce, pour les raisons suivantes :

L'Immeuble de remplacement n'est pas utilisé ni par Monsieur A ni par un tiers qui lui est lié; et
L'Immeuble de remplacement n'est pas utilisé dans le cadre de l'entreprise exploitée par Opco ou dans le cadre d'une entreprise semblable à celle exploitée par Opco.

Dans le cas où l'Immeuble initial était loué par Monsieur A à un tiers non lié à Monsieur A dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise et que l'Immeuble de remplacement était également loué à un tiers non lié à Monsieur A dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise différente, nous serions d'avis que les règles sur les biens de remplacement ne seraient pas applicables. Notre conclusion demeurerait la même si l'Immeuble de remplacement était loué à Opco dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise différente de celle dans laquelle était utilisé l'Immeuble initial.

Nous espérons que les commentaires précités vous seront utiles et sauront répondre à vos questions. Nous vous prions d'agréer, Madame, l'expression de nos sentiments les plus distingués.

François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section I du revenu d'emploi et des entreprises
Direction des décisions en impôt

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 44 - Subsection 44(5) - Paragraph 44(5)(b)

rollover unavailable where replacement property leased for use in a different business of Opco lessee

Mr. A leased a rental property owned by him ("Initial Property") to Opco (wholly-owned by him) for use in carrying on its business. After the Initial Property burned down and Mr. A built a replacement building ("Replacement Property") and then rented it to an unrelated third party ("Third Party") for use in carrying on a business different than Opco's.

In finding that the replacement property rollover was not available, CRA noted that the Replacement Property is not used by either Mr. A or a related third party, and that it is not used in a business carried on by Opco or in a business similar to that carried on by Opco. CRA also noted:

Our conclusion would remain the same if the Replacement Property was leased to Opco in the course of carrying on a business different from that in which the Initial Property was used.

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30 September 2013 External T.I. 2013-0505151E5 F - Biens de remplacement

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