17 April 2013 External T.I. 2013-0475301E5 F - Résidence principale - changement d'usage partiel

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: 1) Est-il possible de réclamer l'exemption du gain en capital lors de la vente d'une résidence principale qui a été utilisée en partie en vue de gagner un revenu? Si la réponse à cette question est négative, la maison pourrait-elle conserver son caractère de résidence principale? 1) Is it possible to claim the capital gains exemption on the disposition of a principal residence, part of which is used to earn income? 2) Should a negative answer to question 1 be given, is it possible that the home keep its principal residence designation?

Position Adoptée: 1) Non (sauf si on adopte la pratique de l'Agence); 2) Non. 1) No (unless we adopt the Agency's practice); 2) No.

Raisons: 1) Normalement, le contribuable ne pourrait pas réclamer l'exemption. Par contre, si les conditions au point 2.59 du chapitre 2 du Folio 3 de la série 1 sont respectées, l'Agence n'appliquera pas la disposition réputée à la maison; 2) Les paragraphes 45(2) et 45(3) ne s'appliquent pas à des changements d'usage partiels. 1) Normally, the taxpayer would not be able to claim the capital gains exemption. However, if the conditions at point 2.59 of chapter 2 of Folio 3 of the Series 1 are met, the Agency will not apply the deemed disposition rule; 2) An election under subsection 45(2) or 45(3) cannot be made where there is a partial change in use of property.

XXXXXXXXXX 2013-047530
Alexandro Pace, LL.B, J.D.
Le 17 avril 2013

Madame,

Objet : Résidence principale – changement d'usage partiel

La présente est en réponse à votre lettre du 14 janvier 2013 concernant le sujet mentionné en rubrique. Veuillez prendre note que, sauf indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (« Loi »).

La situation que vous décrivez dans votre courriel est la suivante :

• Le XXXXXXXXXX, vous avez acheté et pris possession d'une maison sise au XXXXXXXXXX dans la province de Québec;
• De XXXXXXXXXX à XXXXXXXXXX, des travaux ont été effectués au sous-sol de ladite maison afin qu'il puisse être loué;
• La superficie des premier et deuxième étages est de XXXXXXXXXX pieds carrés tandis que la superficie du sous-sol est de XXXXXXXXXX pieds carrés.

Bien que votre lettre n'en fasse pas état, nous présumerons, aux fins de la présente, que le sous-sol de votre résidence a été utilisé en vue de générer un revenu dès les mois de XXXXXXXXXX.

Vos questions :

1. D'une part, vous voulez savoir si vous pourrez réclamer l'exemption du gain en capital lors de la vente éventuelle de votre maison.
2. D'autre part, si la réponse à votre première question est négative, vous désirez savoir s'il est possible que votre maison conserve son caractère de résidence principale pendant la période où le sous-sol est utilisé en vue de gagner un revenu. Vous citez les paragraphes 45(2) et 45(3) afin d'appuyer votre prétention.

Nos commentaires

La situation que vous nous soumettez s'apparente à une situation réelle pour laquelle nous ne pouvons vous rendre une opinion définitive. Toutefois, nous sommes en mesure de vous offrir les commentaires généraux suivants qui pourraient vous être utiles.

Si un bien se qualifie comme la résidence principale d'un contribuable, ce dernier peut se prévaloir d'une exemption en vue de réduire ou d'éliminer tout gain en capital réalisé par ailleurs, aux fins de l'impôt sur le revenu, lors de la disposition (ou à la disposition réputée) de la résidence. L'expression « résidence principale » est définie à l'article 54.

La résidence principale d'un contribuable désigne un bien dont le contribuable est propriétaire au cours d'une année d'imposition conjointement avec une autre personne ou autrement et qui est normalement habité au cours de l'année soit par le contribuable, son époux ou conjoint de fait, son ex-époux ou ancien conjoint de fait ou son enfant.

Lorsque la résidence principale d'un contribuable est utilisée en partie pour gagner un revenu, l'ARC est généralement d'avis que, lors de la disposition de la résidence, le contribuable peut se prévaloir de l'exemption pour résidence principale sur le gain attribuable à la partie de la résidence utilisée à titre de résidence principale.

L'alinéa 45(1)c) régit la situation où il y a un changement dans le rapport entre l'usage que le contribuable fait habituellement d'un bien en vue de gagner un revenu et l'usage habituel du bien à une autre fin (appelé pour les fins de la présente « changement d'usage partiel »). Lorsque l'usage habituellement fait du bien à cette autre fin a changé, le contribuable est réputé avoir disposé du bien à ce moment pour un produit égal à la fraction de la juste valeur marchande du bien à ce moment, représentée par le rapport entre la diminution de l'usage que le contribuable fait habituellement du bien à cette autre fin et l'usage total habituel du bien. L'alinéa 45(1)c) prévoit également que le bien est réputé avoir été acquis de nouveau immédiatement après, à un coût égal à ce même montant.

Dans votre lettre, vous invoquez les paragraphes 45(2) et (3). Toutefois, tel qu'il est indiqué au point 2.57 du chapitre 2 du Folio 3 de la série 1, portant sur la Résidence principale (le « Folio »), un contribuable ne peut pas faire le choix prévu aux paragraphes 45(2) et 45(3) lorsque le changement d'usage d'un bien est un changement d'usage partiel. Les choix prévus aux paragraphes 45(2) et 45(3) ne peuvent donc pas être faits dans la situation sous étude.

En l'espèce, nous sommes d'avis qu'il y a un changement d'usage partiel de la partie de la maison utilisée à une autre fin au moment où cette partie commence à être utilisée en totalité à gagner un revenu. Par conséquent, le sous-alinéa 45(1)c)(ii) s'appliquera de la manière indiquée au paragraphe précédent. Selon les circonstances, cette disposition réputée pourra donner lieu à un gain ou à une perte en capital se rapportant à la période au cours de laquelle une partie du bien a été utilisée en vue de gagner un revenu.

Ceci étant, le point 2.59 du Folio énonce la pratique de l'Agence du revenu du Canada (« ARC ») selon laquelle il n'y a pas de disposition réputée dans les circonstances suivantes :

a) le bien est principalement utilisé comme résidence principale et ne sert que de façon accessoire à produire un revenu;
b) aucun changement structurel n'est apporté au bien;
c) la DPA n'a pas été demandée à l'égard du bien.

Dans votre situation, il n'est pas clair que les exigences mentionnées au point 2.59 du Folio soient rencontrées, notamment celle voulant que le bien soit toujours utilisé comme résidence principale et ne serve que de façon accessoire à produire un revenu.

Malgré tout, s'il n'y a pas de disposition réputée, en raison de la pratique de l'ARC énoncée au point 2.59 du Folio, toute la résidence se qualifiera pour l'exemption pour résidence principale lors d'une disposition subséquente. Sinon, et tel qu'indiqué ci-dessus, en cas de disposition réputée, la partie de la résidence principale qui a fait l'objet de la disposition réputée ne serait pas admissible à l'exemption pour gain en capital lors de la disposition subséquente. Tel que mentionné au point 2.37 du Folio, puisque le gain déterminé par ailleurs pour la partie du bien désignée comme résidence principale peut être réduit ou éliminé par l'exemption pour résidence principale, le gain pour le reste du bien donnera lieu à un gain en capital imposable.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles.

François Bordeleau, LL.B.
Gestionnaire
Division des entreprises et du revenu d'emploi
Direction des décisions en impôt