Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: Comment une perte, générée lors de la disposition d'un terrain, par une société par actions à une municipalité pour la somme de XXXXXXXXXX$, doit-elle être traitée du point de vue fiscal? What should be the tax treatment of a loss generated on the sale of land by a corporation to a municipality for the sum of $XXXXXXXXXX?
Position Adoptée: Impossible de se prononcer avant d'avoir examiné l'ensemble des faits et des documents juridiques pertinents. Toutefois, les rapports juridiques véritables doivent avoir préséance sur la réalité économique d'une situation et ce, en l'absence d'un trompe-l'oeil ou d'une disposition expresse de la Loi à l'effet contraire. Cannot make any specific comments without having examined all the facts and the supporting legal documentation. However, the legal reality of a situation supercedes its economic reality, in the absence of sham or of a provision of the Act.
XXXXXXXXXX
2012-047210
Alexandro Pace, LL.B, J.D.
Le 23 mai 2013
Madame,
Objet : Emphytéose disposition d'un terrain
Nous vous écrivons en réponse à votre courriel du 1er octobre 2012 et suite à notre conversation téléphonique du 13 février 2013, concernant le sujet mentionné en rubrique. Veuillez prendre note que, sauf indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (« Loi »).
La situation que vous décriviez dans votre courriel est la suivante :
- Une société par actions (« SPA ») achète un terrain vacant pour un prix de XXXXXXXXXX$. Elle XXXXXXXXXX le revend XXXXXXXXXX plus tard à une municipalité (« Ville ») pour un prix de XXXXXXXXXX $.
- Ville accorde une emphytéose à SPA pour une durée de XXXXXXXXXX ans, à charge pour SPA de construire un édifice. Cet édifice est loué à Ville pour les XXXXXXXXXX années.
- Pour tenir compte du prix de vente du terrain de XXXXXXXXXX$ par SPA, Ville accepte de verser une rente emphytéotique supérieure à ce qu'elle aurait été, si la vente du terrain avait été effectuée à la juste valeur marchande.
- Au niveau fiscal, le bâtiment représentera un bien amortissable pour SPA et sera classé dans une catégorie 1 et amorti à 4 % sur le solde dégressif.
- À la fin de l'emphytéose, l'édifice devient la propriété de Ville.
Votre question
Comment la perte, générée lors de la disposition du terrain par SPA à Ville pour la somme de XXXXXXXXXX$, doit-elle être traitée du point de vue fiscal?
Nos commentaires
Il nous apparaît que la situation que vous avez décrite n'est pas une situation hypothétique et peut représenter des transactions proposées. Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R5, notre Direction a comme pratique de ne pas émettre d'opinions écrites concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Néanmoins, nous vous offrons les commentaires d'ordre général suivants.
Aux fins de la présente, nous présumerons que le terrain représente pour SPA un bien en inventaire et que la perte réalisée par SPA lors du transfert du terrain à Ville est une perte d'entreprise.
Dans l'affaire Shell Canada Ltée c. Canada, [1999] 3 R.C.S. 622, la Cour suprême du Canada a statué que les rapports juridiques véritables avaient préséance sur la réalité économique d'une situation et ce, en l'absence d'un trompe-l'il ou d'une disposition expresse de la Loi à l'effet contraire, incluant la règle générale anti-évitement (« RGAÉ »).
L'article 8.1 de la Loi d'interprétation (L.C.R. 1985, ch. I-21) prévoit que s'il est nécessaire de recourir à des règles, principes ou notions appartenant au domaine de la propriété et des droits civils en vue d'assurer l'application d'un texte dans une province, il faut, sauf règle de droit s'y opposant, avoir recours aux règles, principes et notions en vigueur dans cette province au moment de l'application du texte.
Ainsi, le traitement fiscal découlant de la situation que vous nous avez décrite doit être déterminé eu égard aux rapports juridiques entre les parties. Ces rapports juridiques découlent des contrats selon le droit privé applicable, soit le droit civil ou la common law, selon le cas. C'est cette analyse qui guidera l'Agence du revenu de Canada pour établir les conséquences fiscales découlant de différents contrats.
Généralement, et en l'absence d'un trompe-l'il, de l'application de la RGAÉ ou de l'application de toute autre règle anti-évitement, le revenu ou la perte qui est généré lors de la disposition d'un bien en inventaire doit être inclus dans le calcul du revenu du contribuable qui dispose du bien et ce, dans l'année de la disposition. Toute perte d'entreprise d'un contribuable, non utilisée au cours d'une année d'imposition donnée, devient alors une perte autre qu'une perte en capital qui peut être appliquée à l'égard des vingt années d'imposition suivantes ou à l'égard des trois années d'imposition précédentes du contribuable.
Dans votre situation, à la lumière de la définition du terme « biens » au paragraphe 248(1) et de notre interprétation de ce dernier, le droit d'emphytéose, qui s'apparente à un droit réel, semblerait être un bien selon la Loi. Par conséquent, lorsque Ville consent un droit d'emphytéose à SPA, ceci semble constituer la disposition d'un bien dont la contrepartie l'amélioration apportée sur le terrain est tenue d'être remise au propriétaire à la fin de l'emphytéose.
Malheureusement, en l'absence d'un examen complet de tous les faits et de tous les documents légaux pertinents afférents à votre situation, il nous est impossible de nous prononcer à l'égard de votre situation. Nous sommes toutefois en mesure de dire que, en ce qui a trait aux frais payés d'avance, le paragraphe 18(9) ne s'appliquerait pas en l'espèce car il ne semblerait pas qu'il y ait des frais payés d'avance.
Nous vous prions de noter que nous n'émettons aucun commentaire relativement à l'application potentielle de la RGAÉ.
Nous espérons que les commentaires ci-dessus vous seront utiles.
François Bordeleau, LL.B.
Gestionnaire
Division des entreprises et du revenu d'emploi
Direction des décisions en impôt
All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5
© Her Majesty the Queen in Right of Canada, 2013
Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.
© Sa Majesté la Reine du Chef du Canada, 2013
Email this Content