Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: À quel moment l'ARC considère-t-elle qu'il y a eu disposition d'un terrain dans différents scénarios?
When does the CRA consider that there is a disposition of a land in various scenarios?
Position Adoptée: Commentaires généraux. General comments.
Raisons: Question de fait. Question of fact.
XXXXXXXXXX
I. Landry, M. Fisc.
2012-046413
Le 8 février 2013
Maître,
Objet : Transfert de propriété
La présente fait suite à votre lettre du 24 septembre 2012 dans laquelle vous nous demandez à quel moment nous considérons qu'il y a eu disposition d'un terrain dans deux situations hypothétiques que vous avez portées à notre attention.
Une société (« Vendeur ») détient un terrain vacant d'une valeur de 1 000 000 $. Une société (« Acquéreur ») qui est non liée au Vendeur désire se porter acquéreur du terrain en vue d'y faire le développement de projets immobiliers.
Les parties signent une promesse d'achat conditionnelle à ce que toutes les formalités requises, notamment l'obtention de permis et les approbations municipales et gouvernementales, soient complétées dans un délai de trois ans. Les parties conviennent également qu'un premier acompte de 100 000 $ sera versé au Vendeur à la signature de la promesse d'achat et qu'un second acompte de 100 000 $ lui sera versé un an plus tard.
Chacune des parties désire que l'ensemble des formalités soient complétées avant le transfert de propriété du terrain.
Hypothèse 1
À l'échéance du terme de trois ans, les formalités ne sont pas complétées. L'Acquéreur verse un acompte supplémentaire de 500 000 $ et les parties conviennent de reporter l'échéance de deux ans.
À l'échéance de ce terme supplémentaire, les parties signent une convention d'achat notarié contenant une clause expresse à l'effet que le transfert de propriété a lieu le jour de la signature de cette convention. Le solde du prix d'achat est versé au Vendeur ce même jour.
Hypothèse 2
À l'échéance du terme de trois ans, les formalités sont complétées. L'Acquéreur demande toutefois un délai de deux ans pour réunir les fonds nécessaires au paiement du prix d'achat. L'Acquéreur verse au Vendeur un acompte supplémentaire de 500 000 $ et ce dernier consent à ce délai additionnel de deux ans.
À l'échéance de ce délai additionnel, les parties signent une convention d'achat notarié contenant une clause expresse à l'effet que le transfert de propriété a lieu le jour de la signature de cette convention. Le solde du prix d'achat est versé au Vendeur ce même jour.
Nos commentaires
Dans l'affaire Shell Canada Ltée c. Canada, [1999] 3 R.C.S. 622, la Cour suprême du Canada a statué que les rapports juridiques véritables avaient préséance sur la réalité économique d'une situation.
L'article 8.1 de la Loi d'interprétation (L.C.R. 1985, ch. I-21) prévoit que s'il est nécessaire de recourir à des règles, principes ou notions appartenant au domaine de la propriété et des droits civils en vue d'assurer l'application d'un texte dans une province, il faut, sauf règle de droit s'y opposant, avoir recours aux règles, principes et notions en vigueur dans cette province au moment de l'application du texte.
Ainsi, la question de savoir à quel moment une vente a eu lieu doit être analysée sur la base des rapports juridiques entre les parties. Ces rapports juridiques découlent des contrats selon le droit privé applicable, soit le droit civil ou la common law, selon le cas. C'est cette analyse qui guidera l'Agence du revenu de Canada pour établir les conséquences fiscales découlant de différents contrats.
En l'absence d'un trompe-l'il ou d'une disposition expresse de la Loi de l'impôt sur le revenu (« Loi ») à l'effet contraire, les rapports juridiques doivent être respectés. Cependant, malgré les obligations juridiques des parties à un contrat, la disposition générale anti-évitement pourrait trouver application selon les circonstances.
Il nous est par conséquent impossible de nous prononcer à l'égard de votre situation sans avoir procéder à un examen complet de tous les faits et documents légaux pertinents afférents à votre situation.
Afin de vous aider dans votre analyse, nous vous référons au bulletin d'interprétation IT-170R Vente de biens Quand elle doit être incluse dans le calcul du revenu.
Veuillez agréer, Maître, l'expression de nos salutations distinguées.
Michel Lambert, CPA, CA, M. Fisc.
pour le Directeur
Division des entreprises et du revenu d'emploi
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique législative
et des affaires réglementaires
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