20 March 2013 External T.I. 2012-0442571E5 F - Coût d'acquisition d'un terrain

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Est-ce que le coût d'acquisition d'un terrain qui génère du revenu de location comprend certains frais de travaux. Whether the cost of a land which generates rental income includes some particular costs.

Position Adoptée: Question de fait. Possiblement dans certains cas et classement dans des catégories de biens amortissables dans d'autres cas. Commentaires généraux./ Question of fact. Maybe in certain cases and classification in classes of depreciable properties in other cases.

XXXXXXXXXX
2012-044257
Lucie Allaire
Avocate, D. Fisc.

Le 20 mars 2013

Madame,

Objet : Coût d'acquisition d'un terrain par une société

La présente est en réponse à votre lettre en date du 3 avril 2012, dans laquelle vous demandez notre opinion concernant le coût d'acquisition d'un terrain.

À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (la « Loi »).

Situation donnée

Vous indiquez qu'Opco (la « Société »), une société privée sous contrôle canadien, détient un terrain non loti (« Terrain 1 ») qu'elle loue à des propriétaires de maisons mobiles.

Un promoteur acquière le Terrain 1 de la Société en échange d'une contrepartie équivalente à la juste valeur marchande (« JVM »). Cette contrepartie comprend un montant comptant ainsi qu'un terrain pour des maisons mobiles loti en XXXXXXXXXX lots (« Terrain 2 »). Avant de céder le Terrain 2 à la Société, le promoteur doit réaliser certains travaux particuliers décrits ci-après.

Selon le contrat de vente entre la Société et le promoteur, ce dernier doit réaliser les travaux suivants (les « Travaux ») sur le Terrain 2 avant d'en faire cession à la Société :

1. Défrichement, nivellement, et installation d'un système de drainage;
2. Conduites d'eau et canalisations d'égout;
3. Aménagement paysager;
4. Raccordement aux réseaux de services;
5. Aménagement d'aires de stationnement.

De même, selon le contrat de vente, le promoteur s'engage à déménager les maisons mobiles préalablement situées sur le Terrain 1 au Terrain 2, ainsi qu'à réaliser des routes, trottoirs et autres espaces publics sur le Terrain 2 avant d'en faire cession à la ville.

Suite à la cession du Terrain 2 par le promoteur à la Société, vous spécifiez que le Terrain 2 est détenu par la Société dans le but de le louer aux propriétaires de maisons mobiles et que le revenu généré à cet égard constitue du revenu tiré d'un bien.

Votre question

Vous demandez si le coût des Travaux mentionnés aux numéros 1 à 5 de la Situation donnée, ou une portion de ceux-ci, en plus du coût lié aux routes et trottoirs, doivent être inclus dans le coût d'acquisition du Terrain 2. S'ils ne le sont pas, vous demandez si, dans certains cas, ils peuvent être classés dans une des catégories de l'Annexe II du Règlement de l'impôt sur le revenu (le « Règlement »).

Nos commentaires

Il nous apparaît que la situation que vous avez décrite n'est pas une situation hypothétique et peut représenter des transactions proposées. Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R5, notre Direction a comme pratique de ne pas émettre d'opinions écrites concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Néanmoins, nous vous offrons les commentaires d'ordre général suivants.

C'est le contrat entre les parties, dont nous n'avons pas eu l'occasion d'examiner, qui prévoit les droits et obligations de chacune d'entre elles. Cependant, nous comprenons que la Société ne devient propriétaire du Terrain 2 qu'après que les Travaux aient été effectués par le Promoteur. De plus, nous tenons pour acquis que le Terrain 2 est une immobilisation et non un bien en inventaire pour la Société, que la Société acquiert la propriété de tous les biens qui puissent découler des Travaux (à l'exception des routes, trottoirs et autres espaces publics) et que tous les coûts liés aux Travaux donnent lieu à une amélioration durable du Terrain 2.

Selon nous, la question n'est pas nécessairement de savoir si le coût des travaux effectués par le promoteur, en plus du coût lié aux routes et trottoirs, doivent être inclus dans le coût d'acquisition du Terrain 2. Plutôt, il s'agit de déterminer les biens qu'acquiert la Société et d'en déterminer le coût d'acquisition.

Selon la définition de prix de base rajusté (« PBR ») à l'article 54, lorsque le bien entre dans la catégorie des biens amortissables, le PBR est le coût en capital de ce bien. De plus, pour tous les biens autres qu'un bien amortissable, le PBR est le coût du bien comprenant les rajustements conformément à l'article 53. Le terme « coût » et l'expression « coût en capital » ne sont pas définis dans la Loi et le Black's Law Dictionary définit le terme coût comme étant (traduction) : « Montant payé ou facturé pour quelque chose, prix ou dépense. ».

Par ailleurs, le paragraphe 7 du bulletin d'interprétation IT-490, Troc, indique entre autres que le coût des services, des marchandises ou des biens reçus par un contribuable correspond à un montant égal à la valeur totale des marchandises, des biens ou des services donnés, plus tout argent comptant donné lors du troc et moins tout argent reçu lors du troc.
En ce qui a trait aux coûts des conduites d'eau et de canalisations d'égout reliant les unités des maisons mobiles, ils pourraient constitués des biens distincts du Terrain 2 et être par le fait même classés dans la catégorie 8 de l'Annexe II du Règlement. A cet effet, le paragraphe 8 du bulletin d'interprétation IT-472 Déductions pour amortissement - Biens de la catégorie 8 prévoit:

Divers types d'immobilisations matérielles qui ne sont comprises dans aucune autre catégorie de l'Annexe II font partie de la catégorie 8 en vertu de l'alinéa i). Le Ministère estime entre autre que les biens suivants font partie de la catégorie 8 en vertu de l'alinéa i):
(…)

y) les services d'utilité publique comme les conduites d'eau, les câblages électriques ou les canalisations d'égout reliant les unités d'un parc de maisons mobiles ou de roulottes sur un terrain appartenant au contribuable, à l'exception des biens faisant partie de la catégorie 2.

De plus, les coûts reliés aux aires de stationnement pourraient être inclus dans la catégorie 17(c) de l'Annexe II du Règlement.

Par conséquent, le coût du Terrain 2 pour la Société correspondrait à la différence entre la valeur du Terrain 1 moins le montant comptant reçu par elle, ainsi que le coût des autres biens acquis par la Société, incluant les conduites d'eau, les canalisations d'égout et les aires de stationnement.

Afin de déterminer s'il y a lieu pour la Société de présenter une demande de décision anticipée à l'égard d'une ou des opérations envisagées, nous vous référons à la Circulaire d'information 70-6R5, Décisions anticipées en matière d'impôt, qui se retrouve sur le site Web de l'ARC à l'adresse: http://www.cra-arc.gc.ca/F/pub/tp/ic70-6r5/LISEZ-MOI.html

La présente opinion ne constitue pas une décision anticipée et, tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R5, elle ne lie pas l'ARC.

Nous nous excusons des délais requis pour répondre à votre demande. Nous vous prions d'agréer, Madame, l'expression de nos salutations distinguées.

François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section I des entreprises et du revenu d'emploi
Direction des décisions en impôt