Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: Est-ce qu'un particulier, un locateur, peut déduire, à l'encontre de revenus de location, des montants de rétribution versés à un agent immobilier responsable de trouver un locataire, au moment où ils sont encourus?
Position Adoptée: Question de fait, dépendamment si la rétribution a été engagée dans le but précis de produire un élément de revenu identifiable entraînant l'application du principe d'appariement des produits et des charges ou si elle a donné lieu à suffisamment d'avantages courants pour qu'elle soit déduite au moment où elle est engagée.
Raisons: Si la rétribution est une dépense courante et dans la mesure où cela donnerait un aperçu plus juste du bénéfice du particulier, les montants de la rétribution seraient déductibles au moment où ils sont encourus, et ne sont donc pas soumis au principe de l'appariement des produits et des charges.
XXXXXXXXXX
2011-042446
Lucie Allaire, avocate, CGA, D. Fisc.
Le 20 mars 2012
Monsieur,
Objet : Déduction de la rétribution versée à un agent immobilier
La présente est en réponse à votre courriel daté du 17 octobre 2011 dans lequel vous demandez notre opinion concernant la déductibilité d'une rétribution versée à un agent immobilier. Votre demande a été précisée lors de conversations téléphoniques (XXXXXXXXXX /Allaire).
À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi ").
Les faits
Vous faites référence à un contribuable qui détient deux immeubles qui lui permettent de gagner du revenu de location.
Ce contribuable confie un mandat à un agent immobilier pour l'assister afin de trouver un locataire pour un immeuble additionnel à construire (le " troisième immeuble ").
À cet effet, vous précisez qu'une entente verbale est intervenue entre le contribuable et l'agent immobilier, afin que ce dernier déniche un locataire pour le troisième immeuble, moyennant une rétribution fixe. Vous ajoutez qu'en l'espèce, le calcul de la rétribution de l'agent immobilier est en fonction de la durée du bail et du montant du loyer annuel versé par le locataire et qu'elle correspondrait approximativement au montant de loyer annuel multipliée par la durée du bail commercial d'une durée de XXXXXXXXXX ans, ainsi que par un pourcentage de commission. De plus, les montants de rétribution à l'agent immobilier ne deviennent exigibles qu'après la conclusion d'un contrat de location entre le contribuable et son locataire.
Après que l'agent immobilier ait eu trouvé un nouveau locataire pour le troisième immeuble, le contribuable verse à celui-ci des montants de XXXXXXXXXX $ au cours de la première année de location du troisième immeuble et de XXXXXXXXXX $ pour la seconde année, et en réclame la déduction au cours de ces mêmes années.
Enfin, vous précisez que les montants de rétribution versés par le contribuable à l'agent immobilier ne visent aucunement le fait de trouver ou d'acheter un terrain additionnel, mais qu'ils le sont uniquement afin de rétribuer ses efforts pour trouver un nouveau locataire et conclure un nouveau bail.
Votre question
Vous demandez si le contribuable peut déduire les montants de rétribution versés à l'agent immobilier dans le calcul du revenu de location, au moment où ils ont été engagés, ou s'il doit les reporter et les amortir sur la durée complète du bail auquel ils se rapportent.
Nos commentaires
Pour commencer, le traitement fiscal à accorder à la déduction des sommes de XXXXXXXXXX $ et de XXXXXXXXXX $ par le contribuable ne peut être établi qu'à la suite de l'analyse de toutes les circonstances et faits pertinents.
Pour être déductible comme dépense courante, une dépense doit être raisonnable en vertu de l'article 67, avoir été engagée en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien en vertu de l'article 9 et ne pas être une dépense en capital. Une volumineuse jurisprudence a développé des principes afin de déterminer si une dépense est de nature courante ou un paiement au titre de capital.
À cet égard, un contribuable ne peut pas déduire de son revenu de location brut les commissions d'un agent immobilier pour l'achat d'un bien de location car elles sont des paiements au titre de capital et doivent ajoutées au coût du bien de location.
Toutefois, la Cour fédérale d'appel a indiqué dans l'arrêt Cummings c. La Reine, 81 D.T.C. 5207 (C.A.F.) que le paiement d'honoraires à un courtier immobilier pour trouver des locataires et conclure de nouveaux baux représente généralement une dépense courante. Le juge Heald a écrit ce qui suit:
[...] la dépense en litige est une " dépense courante " du même genre que, par exemple, une importante campagne publicitaire en vue de trouver des locataires, l'offre faite à un locataire éventuel de bénéficier d'une période à l'égard de laquelle aucun loyer n'est payable afin de l'inciter à conclure un bail à long terme, ou le paiement d'honoraires à la personne qui trouve des locataires et permet la signature des baux.
Dans votre situation, il n'est pas seulement nécessaire de déterminer si les montants versés au courtier immobilier représentent une dépense courante mais s'ils peuvent être déduits dans les années où ils ont été engagés. Dans les arrêts Canderel Limitée c. Canada, [1998] 1 R.C.S. 147, et Toronto College Park Ltd c. Canada, [1998] 1 R.C.S. 183 la Cour suprême du Canada a émis six lignes directrices, qui doivent être appliquées à chaque cas particulier afin de déterminer si le revenu a été calculé conformément au cadre juridique existant et si ce revenu donne une image fidèle du bénéfice du contribuable pour l'année. Plus particulièrement, dans la détermination du bénéfice, un contribuable peut adopter toute méthode qui n'est pas incompatible avec les dispositions de la Loi, les principes dégagés de la jurisprudence ou les règles de droit établies selon les principes commerciaux reconnus.
Plus particulièrement, la Cour suprême a déterminé que, pour obtenir une meilleure image ou une image plus fidèle du bénéfice du locateur, les paiements incitatifs de location étaient des dépenses courantes déductibles dans l'année, qui n'étaient pas soumis au principe de l'appariement parce qu'ils apportaient des avantages importants et nombreux immédiatement dans l'année du paiement. Ainsi, les paiements incitatifs faits à des locataires pouvaient engendrer maints avantages immédiats, tels la satisfaction des conditions du financement provisoire, la capacité pour le contribuable de préserver sa position sur le marché ainsi que sa réputation et la capacité de gagner des revenus au moyen de loyers et d'honoraires de gestion et de mise en valeur.
Par ailleurs, les arrêts Canderel et Toronto College Park traitaient de paiements incitatifs à la location que les parties avaient reconnus comme étant des dépenses courantes, et non des dépenses en capital. Toutefois, ces deux arrêts ne font pas en sorte que tous les paiements incitatifs à la location seront déductibles dans l'année où ils sont payés.
En l'espèce, bien que le traitement fiscal à accorder à la rétribution versée à l'agent immobilier ne puisse être établi qu'à la suite de l'analyse de toutes les circonstances et faits pertinents, l'Agence du revenu du Canada serait d'avis - en présumant bien sûr que cette rétribution représente une dépense de nature courante - que la rétribution serait déductible dans les années où elle est payée. Cette approche donnerait un aperçu plus juste du bénéfice du contribuable.
Nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section des entreprises et
des fiducies
Direction des décisions en impôt
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