30 March 2012 Internal T.I. 2011-0408311I7 F - Résidence principale

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40(2)b); 54

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Particular Situation:

Comments

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] What are the tax consequences of transferring a home for a sum of $XXXXXXXXXX in a particular situation?

Position: Question of fact.

Reasons: General comments.

30 March 2012

Montreal TSO
Attention: Mr. Bruno Bevacqua

Headquarters
Tax Technical Interpretations Services
Income Tax Rulings Directorate
Isabelle Landry, M. Fisc.
450-623-0193

2011-04083

Principal residence

This is in response to your fax of June 1, 2011 in which you essentially asked us to comment on the tax consequences of transferring a home in consideration for the sum of $XXXXXXXXXX in the particular situation described below (the "Particular Situation").

Unless otherwise indicated, all legislative references herein are to the provisions of the Income Tax Act (the “Act").

Particular Situation:

The Particular Situation as it has been submitted to us and as we understand it is as follows:

1. On the death of Mr. X in XXXXXXXXXX, his two sons, Son A and Son B, then aged XXXXXXXXXX and XXXXXXXXXX years, and his wife, Mrs. X, XXXXXXXXXX the estate of Mr. X.

2. Since at the death of Mr. X, Son A and Son B were minor children, Mrs. X, as guardian, administered their share of the inheritance.

3. After obtaining a judgment from the Superior Court of Quebec, Mrs. X used the shares of the inheritance of Son A and Son B and her own share of the inheritance as a down payment for the purchase of a condominium unit that served as residence.

4. Despite her contribution to the purchase of the residence, Mrs. X entered the residence in the Quebec land register as the sole property of Son A and Son B.

5. Mrs. X has always solely paid for expenses related to the residence, such as financing, municipal and school taxes, insurance, and repair and maintenance costs.

6. The taxpayers argue that in the years following the purchase of the residence, according to a verbal agreement among them, it was agreed that, since Mrs. X was paying all the costs for the residence alone, she had the right of ownership and that Son A and Son B would recover their share of the inheritance of Mr. X at the death of Mrs. X.

7. In order to regularize the situation, Son A and Son B transferred the XXXXXXXXXX residence to Mrs. X in consideration for the sum of $XXXXXXXXXX, which transfer was duly registered in the land register of Quebec.

8. Mrs. X has always lived in the residence.

Comments

In order to determine the tax consequences of transferring the residence for an amount of $XXXXXXXXXX, it is first necessary to establish who the owner(s) was prior to the transfer.

The "right of ownership" is a concept of private law. Therefore, in order to establish who has a right of ownership to property, one must refer to the civil law or the common law in accordance with the law governing the transaction, unless there is a rule of law to the contrary. This principle is provided in section 8.1 of the Interpretation Act (RSC 1985, cI-21), which reads as follows:

Both the common law and the civil law are equally authoritative and recognized sources of the law of property and civil rights in Canada and, unless otherwise provided by law, if in interpreting an enactment it is necessary to refer to a province’s rules, principles or concepts forming part of the law of property and civil rights, reference must be made to the rules, principles and concepts in force in the province at the time the enactment is being applied.

In civil law, the owner of a residence is generally the one in whose name the residence is registered in the land register of Québec. According to this principle, Son A and Son B would be the owners of the Residence in the Particular Situation until the transfer of the Residence to Mrs. X on XXXXXXXXXX. The Residence would therefore have been disposed of by Son A and Son B and Mrs. X would have become the owner from that time.

Section 69 will determine the tax consequences to each party to the transaction in the Particular Situation. A transfer in consideration for a sum of $XXXXXXXXXX could be an indirect donation for the purposes of the civil law if, in particular, it is shown that Son A and Son B had a donative intent to transfer the ownership of the Residence to Mrs. X for no consideration. A taxpayer who disposes of a property by an indirect donation will be deemed by virtue of subparagraph 69(1)(b)(ii) to have received consideration equal to its fair market value. The taxpayer who acquires the property will be deemed to have acquired it at that fair market value under paragraph 69(1)(c).

Son A and Son B could also reduce the capital gain realized on the disposition of the Residence if the residence qualifies as their principal residence. In particular, paragraph 40(2)(b) generally allows the gain, otherwise determined, realized by a taxpayer from the disposition of a property that was the taxpayer’s principal residence on any date after the date of acquisition, to be eliminated or reduced as a function of the number of years the property was the taxpayer’s principal residence.

According to the definition of "principal residence" in section 54, a taxpayer's principal residence for a taxation year is a housing unit that is owned, whether jointly with another person or otherwise, in the year by the taxpayer. According to that definition, where the taxpayer is an individual other than a personal trust, the housing unit must also be ordinarily inhabited in the year by the taxpayer, by the taxpayer’s spouse or common-law partner or former spouse or common- law partner or by a child of the taxpayer.

Consequently, a housing unit will not qualify as a principal residence for a taxpayer who ordinarily inhabits the residence unit where that taxpayer does not own it. Similarly, a housing unit will also not qualify as a principal residence for an owner when the owner, the owner’s spouse or common-law partner or former spouse or common- law partner or a child of the owner do not ordinarily inhabit it. In such a situation, neither the taxpayer who ordinarily inhabits the residence unit nor the owner of the residence unit will be able to claim the principal residence exemption under paragraph 40(2)(b).

Regarding the verbal agreement that the taxpayers claim to have made in the Particular Situation, it is up to the taxpayer to demonstrate the existence of such an agreement whose effect is to transfer the ownership of the Residence at a particular time other than on XXXXXXXXXX. If the taxpayers can provide evidence to you of that verbal agreement, you should consult the Legal Services staff to determine the legal consequences of that agreement. On further analysis of the Particular Situation provided by Legal Services, the tax consequences stated above may be different.

We hope that these comments are of assistance. If you would like additional information regarding the content of this document, do not hesitate to contact us.

Michel Lambert CA, M. Fisc.
for the Director
Reorganizations Division
Income Tax Rulings Directorate
Legislative Policy
and Regulatory Affairs Branch

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

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Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Situation donnée :

Commentaires

Principales Questions: Quelles sont les conséquences fiscales du transfert d’un logement en contrepartie d’une somme de XXXXXXXXXX $ dans une situation donnée?

Position Adoptée: Question de fait.

Raisons: Commentaires généraux.

Le 30 mars 2012

BSF de Montréal

À l’attention de monsieur Bruno Bevacqua

Administration centrale
Services d’interprétation technique de l’impôt
Direction des decisions en impôt
Isabelle Landry, M.Fisc. 450-623-0193

2011-040831

Résidence principale

La présente est en réponse à votre télécopie du 1er juin 2011 dans laquelle vous nous demandez essentiellement de commentez les conséquences fiscales liées au transfert d’un logement en contrepartie d’une somme de XXXXXXXXXX $ dans la situation particulière ci-après exposée (« Situation donnée »).

À moins d’indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l’impôt sur le revenu (« Loi »).

Situation donnée :

La Situation donnée telle qu’elle nous a été soumise et telle que nous la comprenons est la suivante :

1. À la mort de Monsieur X en XXXXXXXXXX , ses deux fils, Fils A et Fils B, alors âgés de XXXXXXXXXX et XXXXXXXXXX ans, et sa femme, Madame X, ont XXXXXXXXXX de la succession de Monsieur X.

2. Puisqu’à la mort de Monsieur X, Fils A et Fils B étaient des enfants mineurs, Madame X, à titre de tuteur, a administré leur part de l’héritage.

3. Après avoir obtenu un jugement de la Cour supérieure du Québec, Madame X a utilisé la part de l’héritage de Fils A et de Fils B et sa propre part de l’héritage comme mise de fonds pour l’achat d’une unité de condominium qui a servi de logement.

4. Malgré sa contribution lors de l’achat du logement, Madame X a inscrit le logement au registre foncier du Québec comme étant la propriété uniquement de Fils A et de Fils B.

5. Madame X a toujours payé seule les frais relativement au logement, tels que le financement, les taxes municipales et scolaires, les assurances et les coûts de réparation et d’entretien.

6. Les contribuables soutiennent que dans les années qui ont suivie l’achat du logement, selon une entente verbale qui aurait été conclue entre eux, il aurait été convenu que, puisque Madame X payait seule tous les frais relativement au logement, ce dernier lui appartiendrait de droit légitime et que Fils A et Fils B récupérerait leur part de l’héritage de Monsieur X au décès de Madame X.

7. Afin de régulariser la situation, Fils A et Fils B ont transféré le XXXXXXXXXX le logement en faveur de Madame X en contrepartie d’une somme de XXXXXXXXXX $, transfert qui a été dûment inscrit au registre foncier du Québec.

8. Madame X a toujours habité le logement.

Commentaires

Afin d’établir les conséquences fiscales liées au transfert du Logement en contrepartie d’une somme de XXXXXXXXXX $, il faut d’abord établir qui en était le ou les propriétaires avant ce transfert.

Le « droit de propriété » est un concept de droit privé. Par conséquent, pour établir qui détient un droit de propriété sur un bien, il faut se référer au droit civil ou à la common law selon le droit applicable à l’opération, sauf s’il y une règle de droit à l’effet contraire. Ce principe est prévu à l’article 8.1 de la Loi d’interprétation (L.R.C. 1985, ch. I-21) qui se lit comme suit :

Le droit civil et la common law font pareillement autorité et sont tous deux sources de droit en matière de propriété et de droits civils au Canada et, s’il est nécessaire de recourir à des règles, principes ou notions appartenant au domaine de la propriété et des droits civils en vue d’assurer l’application d’un texte dans une province, il faut, sauf règle de droit s’y opposant, avoir recours aux règles, principes et notions en vigueur dans cette province au moment de l’application du texte.

En droit civil, le propriétaire d’un logement est généralement celui ou celle au nom de qui le logement est inscrit au registre foncier du Québec. Selon ce principe, Fils A et Fils B seraient les propriétaires du Logement dans la Situation donnée jusqu’au transfert du Logement en faveur de Madame X le XXXXXXXXXX . Le Logement aurait par conséquent fait l’objet d’une disposition par Fils A et Fils B et Madame X en serait devenue propriétaire à compter de ce moment.

L’article 69 déterminera les conséquences fiscales pour chacune des parties à la transaction dans la Situation donnée. Un transfert en contrepartie d’une somme de XXXXXXXXXX $ pourrait être une donation indirecte aux fins du droit civil s’il est notamment démontré que Fils A et Fils B avait une intention libérale de transférer sans contrepartie la propriété du Logement en faveur de Madame X. Le contribuable qui dispose d’un bien par une donation indirecte sera réputé avoir reçu, par suite de la disposition, une contrepartie égale à la juste valeur marchande en vertu du sous-alinéa 69(1)b)(ii). Quant au contribuable qui acquiert ce bien, il sera réputé l’avoir acquis à cette juste valeur marchande selon l’alinéa 69(1)c).

Fils A et Fils B pourraient par ailleurs réduire le gain en capital réalisé lors de la disposition du Logement si le logement se qualifie pour eux de résidence principale. En effet, l’alinéa 40(2)b) permet, de façon générale, que le gain, calculé par ailleurs, tiré par un contribuable de la disposition d’un bien qui était sa résidence principale à une date quelconque après sa date d’acquisition puisse être éliminé ou réduit en fonction du nombre d’années pendant lesquelles le bien était sa résidence principale.

Selon la définition de « résidence principale » prévue à l’article 54, est la résidence principale d’un contribuable pour une année d’imposition un logement dont le contribuable est propriétaire au cours de l’année conjointement avec une autre personne ou autrement. Selon cette définition, lorsque le contribuable est un particulier autre qu’une fiducie personnelle, le logement doit de plus être normalement habité au cours de l’année par le contribuable, par son époux ou conjoint de fait, par son ex-époux ou ancien conjoint de fait ou par un de ses enfants.

En conséquence, un logement ne pourra pas se qualifier de résidence principale pour un contribuable qui normalement habite le logement alors que ce contribuable n’en a pas la propriété. De même, un logement ne pourra pas non plus se qualifier de résidence principale pour un propriétaire alors que lui, son épouse ou sa conjointe de fait, son ex-épouse ou son ancienne conjointe de fait ou un de ses enfants n’y habite pas normalement. Dans une telle situation, ni le contribuable qui normalement habite le logement ni le propriétaire du logement ne pourront réclamer l’exemption pour résidence principale prévues à l’alinéa 40(2)b).

Concernant l’entente verbale que les contribuables soutiennent avoir faite dans la Situation donnée, c’est au contribuable de nous démontrer l’existence d’une telle entente qui aurait eu pour effet de transférer la propriété du Logement à un moment donné autre que le XXXXXXXXXX . Si les contribuables vous démontrent cette entente verbale, il faudrait que vous consultiez le personnel des Services juridiques pour déterminer les conséquences légales de cette entente. Sous réserve de l’analyse plus approfondie de la Situation donnée par les Services juridiques, les conséquences fiscales précédemment mentionnées pourraient être différentes.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles. Si vous désirez des renseignements supplémentaires concernant le contenu du présent document, n’hésitez pas à communiquer avec nous.

Michel Lambert, CA, M. Fisc.
pour le Directeur
Division des réorganisations
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique législative
et des affaires réglementaires

Summaries

Summary Under

Tax Topics - General Concepts - Ownership

ownership of home generally follows legal title

Mrs. X used the shares of the inheritance of her and her two minor sons (Son A and Son B) to fund the purchase of a condominium unit that served as residence. The residence was initially registered in the names of Son A and Son B but she paid all the residence expenses. Mrs. X claims that there was a verbal agreement among them that she had the right of ownership and that Son A and Son B would recover their share of the inheritance of Mr. X at the death of Mrs. X. In order to regularize the situation, Son A and Son B transferred the residence to Mrs. X in consideration for a stipulated sum, and the transfer was duly registered in the land register of Quebec. CRA stated:

In civil law, the owner of a residence is generally the one in whose name the residence is registered in the land register of Québec. According to this principle, Son A and Son B would be the owners of the Residence in the Particular Situation until the transfer of the Residence to Mrs. X … . The Residence would therefore have been disposed of by [them to] Mrs. X … .

Regarding the verbal agreement … it is up to the taxpayer to demonstrate the existence of such an agreement whose effect is to transfer the ownership of the Residence at a particular time other than on XXXXXXXXXX. If the taxpayers can provide evidence to you of that verbal agreement, you should consult … Legal Services … .

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 54 - Principal Residence - Paragraph (a)

must be described combination of ownership and ordinary habitation

[A] housing unit will not qualify as a principal residence for a taxpayer who ordinarily inhabits the residence unit where that taxpayer does not own it. Similarly, a housing unit will also not qualify as a principal residence for an owner when the owner, the owner’s spouse or common-law partner or former spouse or common- law partner or a child of the owner do not ordinarily inhabit it. In such a situation, neither the taxpayer who ordinarily inhabits the residence unit nor the owner of the residence unit will be able to claim the principal residence exemption under paragraph 40(2)(b).

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