26 May 2009 External T.I. 2009-0318441E5 F - Bâtiment non-résidentiel admissible

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1104(2) RIR 1100(1)a.1) RIR 1100(1)a.2) RIR 1102(23); 1102(24); 1102(25) RIR

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] Can a seniors' residence, part of the construction of which took place after March 18, 2007, qualify as an eligible non-residential building?

Position: No.

Reasons: There is a need to examine the use residents make of it. Here, the seniors' residence is clearly used for residential purposes - by its users - and cannot qualify for accelerated CCA.

XXXXXXXXXX 							2009-031844

May 26, 2009

Dear Sir,

Subject: Eligible Non-Residential Building

This is further to your letter of April 13, 2009 requesting our opinion regarding the qualification of a seniors' residence as an eligible non-residential building pursuant to subsection 1104(2) of the Income Tax Regulations ("ITR").

Specifically, you described a situation where a corporation operates a seniors' residence and employs XXXXXXXXXX full-time employees there. You say that the residence was built in XXXXXXXXX phases, XXXXXXXXXX.

The total floor space of the complex is XXXXXXXXXX ft² of which XXXXXXXXXX% is used as common areas for residents and for the services offered to them. A significant portion of the complex is used for resident housing. Those units, which can range from a studio to a four-room unit - all have a kitchen and are similar to what you say is available in an apartment building.

Therefore, you wish to know if the addition of the XXXXXXXXXX phases, whose construction began after March 18, 2007, qualifies as an eligible non-residential building as defined in subsection 1104(2) of the ITR.

Our Comments

The situation you have indicated in your letter appears to be related to an actual situation involving a specific taxpayer. As noted in paragraph 22 of Information Circular 70-6R5 dated May 17, 2002, it is our practice not to provide written opinions regarding proposed transactions otherwise than through advance rulings. Furthermore, when it comes to determining whether a completed transaction has received adequate tax treatment, that determination is made first by our Tax Services Offices as a result of their review of all facts and documents, which is usually performed as part of an audit engagement. However, we can offer the following general comments that we hope may be helpful to you.

The proposed definition of "eligible non-residential building" in subsection 1104(2) of the ITR provides as follows:

…[A] taxpayer’s building (other than a building that was used, or acquired for use, by any person or partnership before March 19, 2007) that is located in Canada, that is included in Class 1 in Schedule II and that is acquired by the taxpayer on or after March 19, 2007 to be used by the taxpayer, or a lessee of the taxpayer, for a non-residential use

Therefore, a building will qualify as an "eligible non-residential building" if it meets the following conditions:

It is located in Canada;
It is included in Class 1 of Schedule II of the ITR;
It was not used, or acquired for use, by any person or partnership before March 19, 2007;
It was acquired by the taxpayer on or after March 19, 2007 to be used by the taxpayer, or a lessee of the taxpayer, for a non-residential use.

Where a building qualifies as an eligible non-residential building, proposed paragraph 1100(1)(a.1) of the ITR provides for an additional 6% CCA deduction to the extent that at least 90% of the floor space of the building is used at the end of the taxation year for the manufacturing or processing in Canada of goods for sale or lease. Similarly, proposed paragraph 1100(1)(a.2) provides for an additional 2% CCA - to the extent that the additional 6% CCA is not applicable - in respect of an eligible non-residential building where at least 90% of its floor space is used at the end of a taxation year for non-residential purposes.

In order to determine whether a building is used for residential purposes - and therefore for purposes that do not qualify for accelerated CCA - we are of the view that it is necessary to consider the use of the building by its occupants. For example, a building - such as an apartment tower - that is used by its occupants as a residence will not be an eligible non-residential building. Conversely, it is our view that a building that is used in the operation of a hotel complex or a building that is more institutional than residential - is generally used for non-residential purposes. In this case, we are of the view that a building that serves as a residence for the elderly - whose units, according to the information submitted, are similar to those of an apartment building - cannot constitute an eligible non-residential building. Such a residence could qualify for the "standard" 4% CCA rate under Class 1 of Schedule II of the ITR.

We hope that the above comments are of assistance.

Best regards,

François Bordeleau, Advocate
Manager
Business and Partnerships Section
Income Tax Rulings Directorate.

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

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Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Est-ce qu'une résidence pour personnes âgées, dont une partie de la construction s'est faite après le 18 mars 2007, peut se qualifier au titre d'un bâtiment non-résidentiel admissible?

Position Adoptée: Non.

Raisons: Il est nécessaire d'examiner l'usage qu'en font les résidents. Ici, la résidence pour personnes âgées est clairement utilisée à des fins résidentielles - pour ses utilisateurs - et ne peut donner droit à la DPA accélérée.

XXXXXXXXXX 							2009-031844

Le 26 mai 2009

Monsieur,

Objet : Bâtiment non résidentiel admissible

La présente fait suite à votre lettre du 13 avril 2009 par laquelle vous désirez obtenir notre opinion concernant la qualification d'une résidence pour personnes âgées en tant que bâtiment non résidentiel admissible aux termes du paragraphe 1104(2) du Règlement de l'impôt sur le revenu (" RIR ").

Plus particulièrement, vous invoquez la situation où une société exploite une résidence pour personnes âgées en y employant XXXXXXXXXX employés à temps plein. Vous dites que la construction de la résidence s'est faite en XXXXXXXXXX phases, XXXXXXXXXX .

La superficie totale du complexe est de XXXXXXXXXX pi2 dont XXXXXXXXXX % est utilisé à titre d'aires communes pour les résidents et pour les services qui leur sont offerts. Une partie importante de la superficie du complexe est utilisée pour les logements des résidents. Ces logements, qui peuvent varier d'un studio à un quatre et demi - possèdent tous une cuisine et, selon vos dires, sont semblables aux unités d'habitation offertes dans un édifice à appartements.

Vous désirez donc savoir si l'ajout des phases XXXXXXXXXX , dont la construction a débuté après le 18 mars 2007, peut se qualifier à titre de bâtiment non résidentiel admissible selon la définition proposée au paragraphe 1104(2) du RIR.

Nos commentaires

La situation que vous avez indiquée dans votre lettre semble être liée à une situation de fait qui concerne un contribuable précis. Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, nous avons comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles.

La définition proposée de " bâtiment non résidentiel admissible " au paragraphe 1104(2) du RIR prévoit ce qui suit :

Bâtiment d'un contribuable, sauf celui qu'une personne ou une société de personnes a utilisé, ou a acquis en vue de son utilisation, avant le 19 mars 2007, qui, à la fois, est situé au Canada, est compris dans la catégorie 1 de l'annexe II et est acquis par le contribuable après le 18 mars 2007 en vue d'être utilisé par lui, ou par son preneur, à des fins non résidentielles.

Par conséquent, un bâtiment pourra se qualifier à titre de " bâtiment non résidentiel admissible " s'il répond aux conditions suivantes :

Il est situé au Canada;
Il est compris dans la catégorie 1 de l'annexe II du RIR;
Il n'a pas été utilisé, ni acquis en vue d'être utilisé, par une personne ou une société de personnes avant le 19 mars 2007;
Il a été acquis par le contribuable après le 18 mars 2007 en vue d'être utilisé par lui, ou par son preneur, à des fins non résidentielles.

Lorsqu'un bâtiment se qualifie à titre de bâtiment non-résidentiel admissible, l'alinéa 1100(1)a.1) proposé du RIR prévoit une DPA supplémentaire de 6% dans la mesure où au moins 90% de l'aire de plancher du bâtiment est utilisée, à la fin d'une année d'imposition, pour la fabrication et la transformation au Canada de marchandises destinées à la vente ou à la location. De la même façon, l'alinéa 1100(1)a.2) proposé prévoit une DPA supplémentaire de 2% - dans la mesure où la DPA supplémentaire de 6% n'est pas applicable - au titre d'un bâtiment non-résidentiel admissible dont au moins 90% de l'aire de plancher est utilisée à des fins non-résidentielles à la fin d'une année d'imposition.

Afin de déterminer si un bâtiment est utilisé à des fins résidentielles - et donc à des fins qui ne donnent pas droit à la DPA accélérée - nous sommes d'avis qu'il est nécessaire de considérer l'usage du bâtiment par ses occupants. Par exemple, un bâtiment - tel une tour à appartements - qui est utilisé par ses occupants en tant que résidence ne constituera pas un bâtiment non résidentiel admissible. À l'opposé, nous sommes d'avis qu'un bâtiment qui est utilisé dans le cadre de l'exploitation d'un complexe hôtelier ou un bâtiment dont la vocation est davantage institutionnelle que résidentielle - est généralement utilisé à des fins non-résidentielles. En l'espèce, nous sommes d'avis qu'un bâtiment qui sert de résidence pour personnes âgées - dont les logements, selon les informations soumises, s'apparentent à ceux d'un édifice à appartement - ne peut constituer un bâtiment non résidentiel admissible. À ce titre, cette résidence pourrait donner droit au taux " standard " de 4% au titre de la DPA et ce, conformément à la catégorie 1 de l'annexe II du RIR.

Nous espérons que les commentaires précités vous seront utiles. Veuillez agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments les meilleurs.

François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section des entreprises et des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Regulations - Regulation 1104 - Subsection 1104(2) - Eligible Non-Residential Building

hotel but not a seniors’ residence qualifies as “non-residential”

Would an addition made after March 18, 2007 to a seniors’ residence qualify as an eligible non-residential building? CRA stated:

In order to determine whether a building is used for residential purposes - and therefore for purposes that do not qualify for accelerated CCA - … it is necessary to consider the use of the building by its occupants. For example, a building - such as an apartment tower - that is used by its occupants as a residence will not be an eligible non-residential building. Conversely … a building that is used in the operation of a hotel complex or a building that is more institutional than residential - is generally used for non-residential purposes. …[A] building … for the elderly - whose units … are similar to those of an apartment building - cannot constitute an eligible non-residential building.

Words and Phrases

residential

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