Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: Lors du transfert de son intérêt dans une résidence à son fils, est-ce que le père devra inclure un montant au titre d'un gain en capital imposable dans le calcul de son revenu?
Position Adoptée: Question de fait. Il est nécessaire de déterminer si une contre-lettre existe afin de faire contrepoids à l'acte apparent. Si oui, l'ARC devra alors déterminer si le père s'est comporté en véritable copropriétaire depuis l'achat de la résidence ou s'il est clair, de par les actions des parties, que le fils est le seul propriétaire véritable.
Raisons: Loi de l'impôt sur le revenu et Code civil du Québec.
XXXXXXXXXX 2009-031416
Le 8 décembre 2009
Monsieur,
Objet : Transfert d'un intérêt dans une résidence principale
La présente fait suite à votre lettre en date du 22 novembre 2008 par laquelle vous demandez notre opinion concernant le sujet mentionné en rubrique. Nous sommes désolés du délai requis pour répondre à votre question.
À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (" LIR ").
Plus particulièrement, vous décrivez une situation où votre fils a signé seul, en XXXXXXXXXX , une promesse d'achat pour une propriété sise au XXXXXXXXXX (la " Demeure ") dans la ville de XXXXXXXXXX dans la province de Québec. L'acquisition de la Demeure fut officialisée le XXXXXXXXXX . Afin que le financement hypothécaire soit accordé, vous avez accepté de vous porter conjointement acquéreur de la résidence avec votre fils. Le XXXXXXXXXX , votre fils et vous signiez une déclaration solennelle. De par cette déclaration, vous tentiez de préciser ce qui suit :
- que, depuis l'achat de la Demeure en XXXXXXXXXX , le droit de propriété revenait exclusivement à votre fils;
- que votre fils était le seul responsable des versements en capital et en intérêts de l'hypothèque ainsi que de tous les frais reliés à la possession et l'entretien de la maison; et
- que, depuis l'achat, votre fils avait le droit exclusif d'habiter la Demeure et d'en tirer seul les revenus de location.
Vous avez également joint à votre demande certains documents, tels les déclarations de revenus de votre fils et certains de ses relevés bancaires afin de démontrer qu'il fut le seul depuis XXXXXXXXXX à acquitter les dépenses relatives à la Demeure ainsi que le seul à toucher les revenus de location de la Demeure.
Entre le XXXXXXXXXX , votre fils a habité la Demeure. À XXXXXXXXXX , votre fils a acquis une seconde propriété, celle-ci sise sur la rue XXXXXXXXXX dans la ville de XXXXXXXXXX dans la province de Québec. Depuis ce temps, et jusqu'à ce jour, nous présumons que la Demeure ne constitue plus la résidence principale de votre fils.
Vous vous apprêtez à transférer votre intérêt dans la Demeure à votre fils, de façon à ce que ce dernier en soit le seul propriétaire et seul emprunteur. Vous désirez donc savoir si, suite à ce transfert, vous devrez inclure un montant au titre d'un gain en capital imposable dans le calcul de votre revenu pour l'année dans laquelle le transfert se fera.
Nos commentaires
Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, l'Agence du revenu du Canada a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles. Ces commentaires pourraient cependant, dans certaines circonstances, ne pas s'appliquer à votre situation particulière.
En droit québécois, règle générale, le propriétaire d'une propriété est celui ou celle au nom de qui la propriété est enregistrée. En l'espèce, les faits décrits semblent indiquer que la propriété de la Demeure fut enregistrée au nom de vous et de votre fils. Puisqu'un contribuable réalise généralement un gain en capital lors de la disposition d'une immobilisation, vous devriez, à première vue, inclure un montant dans votre déclaration de revenus pour l'année où vous transférez votre intérêt dans la Demeure à votre fils et ce, au titre d'un gain en capital imposable.
Toutefois, il est possible que les parties tentent de modifier le contrat apparent - soit l'acte notarié - entre eux au moyen d'une contre-lettre. Aux termes de l'article 1451 du Code civil du Québec, il y a simulation lorsque les parties conviennent d'exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, appelé contre-lettre. Entre les parties, la contre-lettre l'emporte sur le contrat apparent. Il est nécessaire de clarifier qu'une contre-lettre peut prendre la forme soit d'un contrat écrit soit d'un contrat verbal.
Relativement à la question de l'opposabilité d'une contre-lettre à une autorité fiscale, la Cour d'appel fédérale a établi que, dans son rôle de cotiseur, l'autorité fiscale (lire l'Agence du revenu du Canada) devait s'assurer de la relation juridique véritable entre les parties et établir la cotisation en conséquence. Ainsi, avant de décider si elle accepte d'être liée par une contre-lettre, l'ARC devrait prendre connaissance de l'ensemble des faits, notamment si la partie qui désire transférer son intérêt, s'est comportée en véritable copropriétaire ou si le bénéficiaire du transfert doit être considéré comme en être l'unique propriétaire depuis la date d'acquisition initiale. Le Code civil du Québec ne prévoit pas qu'une contre-lettre doive être effectuée au moyen d'un acte notarié à la date d'acquisition initiale.
En l'espèce, si une contre-lettre existe entre vous et votre fils - constatée soit au moyen d'une entente verbale soit au moyen de la déclaration solennelle - l'ARC devra déterminer si elle accepte d'être liée par cette contre-lettre. Cette détermination en est une de fait qui cherchera notamment à déterminer si votre fils s'est comporté comme le seul propriétaire de la Demeure depuis la date d'acquisition initiale. Dans un tel cas, aucun gain en capital ne serait réalisé lors du transfert de votre intérêt dans la Demeure à votre fils.
Nous espérons que les commentaires ci-dessus sauront répondre à vos questions.
Sincèrement,
François Bordeleau
Gestionnaire
Section des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
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