8 December 2009 External T.I. 2009-0314161E5 F - Transfert d'un intérêt - résidence principale

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] When transferring his interest in a residence to his son, will the father have to include an amount as a taxable capital gain in the calculation of his income?

Position: Question of fact. It is necessary to determine whether a counter-letter exists to counteract the apparent act. If so, the CRA will then have to determine whether the father has acted as a true co-owner since the purchase of the residence or whether it is clear from the actions of the parties that the son is the sole beneficial owner.

Reasons: Income Tax Act and Civil Code of Quebec.

XXXXXXXXXX 2009-031416

December 8, 2009

Dear Sir,

Subject: Transfer of an interest in a principal residence

This is further to your letter dated November 22, 2008 in which you requested our opinion on the above subject. We apologize for the delay in responding to your question.

Unless otherwise indicated, all statutory references herein are to the provisions of the Income Tax Act (the "Act").

More specifically, you described a situation where your son, by himself, signed, in XXXXXXXXXX, an agreement to purchase a property located in XXXXXXXXXX (the "Home") in the city of XXXXXXXXXX in the Province of Quebec. The acquisition of the Home was formalized on XXXXXXXXXX. In order for mortgage financing to be granted, you agreed to be the joint purchaser of the residence with your son. On XXXXXXXXXX, you and your son signed a solemn declaration. In this declaration, you sought to specify the following:

that, since the purchase of the Home in XXXXXXXXXX, the right of ownership belonged exclusively to your son;
that your son was solely responsible for the principal and interest payments on the mortgage and all costs related to the ownership and maintenance of the house; and
that, since the purchase, your son had the exclusive right to live in the Home and to receive the rental income.

You also attached to your request certain documents, such as your son's income tax returns and some of his bank statements to show that he was the only one since XXXXXXXXXX to pay the expenses related to the Home as well as the only one to receive rental income from the Home.

Between XXXXXXXXXXX, your son lived in the house. In XXXXXXXXXX, your son acquired a second property, located on XXXXXXXXXX Street in the City of XXXXXXXXXX in the Province of Quebec. Since that time, and to this day, we have assumed that the Home is no longer your son's principal residence.

You are about to transfer your interest in the Home to your son, so that he will be the sole owner and borrower. You wish to know if, following this transfer, you will have to include an amount as a taxable capital gain in computing the calculation of your income for the year in which the transfer takes place.

Our Comments

As stated in paragraph 22 of Information Circular 70-6R5 of May 17, 2002, it is the practice of the Canada Revenue Agency not to issue written opinions on proposed transactions otherwise than by way of advance income tax rulings. Furthermore, when it comes to determining whether a completed transaction has received the appropriate tax treatment, the decision is first made by our Tax Services Offices following a review of all facts and documents, which is generally carried out in the course of an audit engagement. However, we can offer the following general comments which we hope you will find useful. These comments may, however, in certain circumstances, not apply to your particular situation.

In Quebec law, as a general rule, the owner of a property is the person in whose name the property is registered. In this case, the facts described seem to indicate that the Home property was registered in the name of you and your son. Since a taxpayer generally realizes a capital gain on the disposition of a capital property, you should, at first glance, include an amount in your income tax return for the year in which you transfer your interest in the Home to your son as a taxable capital gain.

However, the parties may seek to amend the apparent contract - the notarial deed - between themselves by means of a counter letter. According to Article 1451 of the Civil Code of Québec, simulation exists where the parties agree to express their true intent, not in an apparent contract, but in a secret contract, also called a counter letter. As between the parties, the counter letter prevails over the apparent contract. It should be clarified that a counter letter can take the form of either a written or an oral contract.

On the issue of the enforceability of a counter letter against a taxing authority, the Federal Court of Appeal held that, in its role as assessor, the taxing authority (read the Canada Revenue Agency) must ascertain the true legal relationship between the parties and assess accordingly. Thus, before deciding whether it agrees to be bound by a counter letter, the CRA should consider all the facts, including whether the party wishing to transfer its interest has acted as a beneficial co-owner or whether the transferee should be considered the sole owner since the original acquisition date. The Civil Code of Québec does not provide that a counter letter must be made by means of a notarial act on the date of initial acquisition.

In this case, if a counter letter exists between you and your son - evidenced either by a verbal agreement or by the statutory declaration - the CRA will have to determine whether it agrees to be bound by this counter letter. This determination is a factual one that will seek to determine, among other things, whether your son has acted as the sole owner of the Home since the date of initial acquisition. In such a case, no capital gain would be realized upon the transfer of your interest in the Home to your son.

We hope that the above comments will answer your questions.

Sincerely,

François Bordeleau
Manager
Business and Partnerships Section
Income Tax Rulings Directorate.

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Lors du transfert de son intérêt dans une résidence à son fils, est-ce que le père devra inclure un montant au titre d'un gain en capital imposable dans le calcul de son revenu?

Position Adoptée: Question de fait. Il est nécessaire de déterminer si une contre-lettre existe afin de faire contrepoids à l'acte apparent. Si oui, l'ARC devra alors déterminer si le père s'est comporté en véritable copropriétaire depuis l'achat de la résidence ou s'il est clair, de par les actions des parties, que le fils est le seul propriétaire véritable.

Raisons: Loi de l'impôt sur le revenu et Code civil du Québec.

XXXXXXXXXX 2009-031416

Le 8 décembre 2009

Monsieur,

Objet : Transfert d'un intérêt dans une résidence principale

La présente fait suite à votre lettre en date du 22 novembre 2008 par laquelle vous demandez notre opinion concernant le sujet mentionné en rubrique. Nous sommes désolés du délai requis pour répondre à votre question.

À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (" LIR ").

Plus particulièrement, vous décrivez une situation où votre fils a signé seul, en XXXXXXXXXX , une promesse d'achat pour une propriété sise au XXXXXXXXXX (la " Demeure ") dans la ville de XXXXXXXXXX dans la province de Québec. L'acquisition de la Demeure fut officialisée le XXXXXXXXXX . Afin que le financement hypothécaire soit accordé, vous avez accepté de vous porter conjointement acquéreur de la résidence avec votre fils. Le XXXXXXXXXX , votre fils et vous signiez une déclaration solennelle. De par cette déclaration, vous tentiez de préciser ce qui suit :

que, depuis l'achat de la Demeure en XXXXXXXXXX , le droit de propriété revenait exclusivement à votre fils;
que votre fils était le seul responsable des versements en capital et en intérêts de l'hypothèque ainsi que de tous les frais reliés à la possession et l'entretien de la maison; et
que, depuis l'achat, votre fils avait le droit exclusif d'habiter la Demeure et d'en tirer seul les revenus de location.

Vous avez également joint à votre demande certains documents, tels les déclarations de revenus de votre fils et certains de ses relevés bancaires afin de démontrer qu'il fut le seul depuis XXXXXXXXXX à acquitter les dépenses relatives à la Demeure ainsi que le seul à toucher les revenus de location de la Demeure.

Entre le XXXXXXXXXX , votre fils a habité la Demeure. À XXXXXXXXXX , votre fils a acquis une seconde propriété, celle-ci sise sur la rue XXXXXXXXXX dans la ville de XXXXXXXXXX dans la province de Québec. Depuis ce temps, et jusqu'à ce jour, nous présumons que la Demeure ne constitue plus la résidence principale de votre fils.

Vous vous apprêtez à transférer votre intérêt dans la Demeure à votre fils, de façon à ce que ce dernier en soit le seul propriétaire et seul emprunteur. Vous désirez donc savoir si, suite à ce transfert, vous devrez inclure un montant au titre d'un gain en capital imposable dans le calcul de votre revenu pour l'année dans laquelle le transfert se fera.

Nos commentaires

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, l'Agence du revenu du Canada a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles. Ces commentaires pourraient cependant, dans certaines circonstances, ne pas s'appliquer à votre situation particulière.

En droit québécois, règle générale, le propriétaire d'une propriété est celui ou celle au nom de qui la propriété est enregistrée. En l'espèce, les faits décrits semblent indiquer que la propriété de la Demeure fut enregistrée au nom de vous et de votre fils. Puisqu'un contribuable réalise généralement un gain en capital lors de la disposition d'une immobilisation, vous devriez, à première vue, inclure un montant dans votre déclaration de revenus pour l'année où vous transférez votre intérêt dans la Demeure à votre fils et ce, au titre d'un gain en capital imposable.

Toutefois, il est possible que les parties tentent de modifier le contrat apparent - soit l'acte notarié - entre eux au moyen d'une contre-lettre. Aux termes de l'article 1451 du Code civil du Québec, il y a simulation lorsque les parties conviennent d'exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, appelé contre-lettre. Entre les parties, la contre-lettre l'emporte sur le contrat apparent. Il est nécessaire de clarifier qu'une contre-lettre peut prendre la forme soit d'un contrat écrit soit d'un contrat verbal.

Relativement à la question de l'opposabilité d'une contre-lettre à une autorité fiscale, la Cour d'appel fédérale a établi que, dans son rôle de cotiseur, l'autorité fiscale (lire l'Agence du revenu du Canada) devait s'assurer de la relation juridique véritable entre les parties et établir la cotisation en conséquence. Ainsi, avant de décider si elle accepte d'être liée par une contre-lettre, l'ARC devrait prendre connaissance de l'ensemble des faits, notamment si la partie qui désire transférer son intérêt, s'est comportée en véritable copropriétaire ou si le bénéficiaire du transfert doit être considéré comme en être l'unique propriétaire depuis la date d'acquisition initiale. Le Code civil du Québec ne prévoit pas qu'une contre-lettre doive être effectuée au moyen d'un acte notarié à la date d'acquisition initiale.

En l'espèce, si une contre-lettre existe entre vous et votre fils - constatée soit au moyen d'une entente verbale soit au moyen de la déclaration solennelle - l'ARC devra déterminer si elle accepte d'être liée par cette contre-lettre. Cette détermination en est une de fait qui cherchera notamment à déterminer si votre fils s'est comporté comme le seul propriétaire de la Demeure depuis la date d'acquisition initiale. Dans un tel cas, aucun gain en capital ne serait réalisé lors du transfert de votre intérêt dans la Demeure à votre fils.

Nous espérons que les commentaires ci-dessus sauront répondre à vos questions.

Sincèrement,

François Bordeleau
Gestionnaire
Section des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt

Summaries

Summary Under

Tax Topics - General Concepts - Ownership

CRA can respect an oral counter letter if it is consistent with the parties’ conduct

Regarding a situation where the taxpayer was registered as a co-owner of a property with his son due to lender requirements and subsequently transfers his interest in the property to him, CRA stated:

[I]f a counter letter exists between you and your son - evidenced either by a verbal agreement or by the statutory declaration - the CRA will have to determine whether it agrees to be bound by this counter letter. This determination is a factual one that will seek to determine, among other things, whether your son has acted as the sole owner of the Home since the date of initial acquisition. In such a case, no capital gain would be realized upon the transfer of your interest in the Home to your son.

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