2007 Ruling 2007-0234031R3 F - Résidence principale

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions:

Est-ce qu'une unité indivisible (en raison des statuts, des règlements de la société et du bail en propriété exclusive) qui est composée d'un bail en propriété et d'un nombre d'actions de la société détenant l'immeuble est considérée comme étant un logement aux fins de la définition de résidence principale de l'article 54 de la Loi?

Position Adoptée:

Pourvu que les administrateurs de la Société, en plus de ne pouvoir généralement pas verser de dividendes, ne puissent autrement payer ou procurer de revenu ou d'avantages aux actionnaires pour leur bénéfice personnel, l'unité composée du bail et d'actions, indivisible en raison de l'effet combiné des statuts et règlements de Société et du bail en propriété exclusive et donnant à son détenteur le droit de jouir personnellement de l'unité d'habitation à laquelle elle se rattache se qualifiera au titre de logement pour les fins de la définition de " résidence principale " à l'article 54 de la Loi.

Raisons:

Situation particulière de faits pour laquelle nous avons déjà rendu des décisions positives.

XXXXXXXXXX 								2007-023403

Le XXXXXXXXXX 2007

Monsieur,

Objet: Demande de décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu,
XXXXXXXXXX, numéro d'entreprise: XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX

La présente fait suite à vos lettres et fac-similés du XXXXXXXXXX dans lesquels vous demandez des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu au nom des contribuables nommés ci-dessus.

Nous comprenons qu'au meilleur de votre connaissance et de celle des contribuables ci-dessus mentionnés, aucune des questions liées à la demande de décision n'est:

(i) abordée dans une déclaration antérieure des contribuables ou d'une personne liée,

(ii) examinée par un bureau des services fiscaux ou un centre fiscal en rapport avec une déclaration de revenu produite antérieurement par le contribuable ou une personne liée,

(iii) l'objet d'une opposition formulée par un des contribuables ou une personne liée,

(iv) devant les tribunaux ou, si un jugement a été rendu, que le délai d'appel à une instance supérieure n'est pas arrivé à l'échéance,

(v) l'objet d'une décision déjà rendue par la Direction.

Sauf indication contraire, tous les renvois à une loi portent sur la Loi de l'impôt sur le revenu, chapitre 1 des L.R.C. (1985) (5e supplément), telle que modifiée, ("la Loi") et toutes les modalités et les conditions mentionnées aux présentes qui sont définies dans la Loi ont le sens donné à ces définitions. Notre compréhension des faits, des transactions projetées et des buts des transactions projetées est la suivante:

DÉFINITIONS

Aux fins de la présente, les noms des contribuables de même que certains termes seront remplacés par les noms et abréviations suivants:

"ARC" signifie Agence du revenu du Canada;

XXXXXXXXXX;

"Immeuble" signifie un immeuble situé au XXXXXXXXXX;

"Locataires Actuels" signifie les locataires qui louent des unités en date de la présente;

"LSA" signifie la Loi canadienne sur les sociétés par actions;

"SOCIÉTÉ A" désigne XXXXXXXXXX;

"SOCIÉTÉ B" désigne XXXXXXXXXX;

"Unité" comprend (i) le bail en propriété exclusive consenti par SOCIÉTÉ A à SOCIÉTÉ B relativement à cette Unité d'Habitation et (ii) les actions de catégorie A du capital social de SOCIÉTÉ B attribuées à cette Unité d'Habitation;

"Unités d'Habitation" désigne XXXXXXXXXX;

FAITS

1. SOCIÉTÉ A est une société qui a été constituée en vertu de la LSA en date du XXXXXXXXXX. Elle est une société privée au sens du paragraphe 89(1).

2. SOCIÉTÉ B est une société qui a été constituée en vertu de la LSA le XXXXXXXXXX. Elle est une filiale à XXXXXXXXXX% de SOCIÉTÉ A. Elle a été constituée uniquement pour les fins des transactions projetées décrites ci-après. Elle est une société privée au sens du paragraphe 89(1).

3. SOCIÉTÉ B est propriétaire depuis le XXXXXXXXXX de l'Immeuble. L'Immeuble constitue une immobilisation pour SOCIÉTÉ B au sens de l'article 54. L'Immeuble est un immeuble résidentiel.

XXXXXXXXXX

4. Le capital-actions autorisé de SOCIÉTÉ B est composé de XXXXXXXXXX actions de catégorie A, de XXXXXXXXXX actions de catégorie B et de 1 action de catégorie C mais, en aucun cas, il ne peut être émis plus d'actions avec droit de vote de SOCIÉTÉ B que le nombre d'actions autorisé de catégories A ou B.

Conformément aux statuts de SOCIÉTÉ B, l'action de catégorie C est assortie des caractéristiques suivantes:

- le droit de voter à raison d'un vote pour l'action détenue à chaque fois que les actionnaires ont à se prononcer;

- le droit de recevoir tout dividende déclaré par SOCIÉTÉ B;

- le droit au partage des biens restants de SOCIÉTÉ B advenant sa liquidation ou dissolution.

Conformément aux statuts de SOCIÉTÉ B, les actions de catégorie A et les actions de catégorie B sont assorties des droits suivants, notamment le droit:

- de voter à raison d'un vote par action détenue à chaque fois que les actionnaires ont à se prononcer,

- de recevoir tout dividende déclaré par SOCIÉTÉ B;

- au partage des biens restants de SOCIÉTÉ B advenant sa liquidation ou dissolution.

5. L'action de catégorie C est une action de qualification et a été rachetée au prix de XXXXXXXXXX lors de l'émission des actions de catégories B émises lors du transfert de l'Immeuble par SOCIÉTÉ A le XXXXXXXXXX. Aucune autre action de catégorie C ne peut être émise.

6. Chacune des actions de catégories A et B du capital-actions de SOCIÉTÉ B se rattache à une Unité d'Habitation. Les actions de catégories B ont été émises par SOCIÉTÉ B à SOCIÉTÉ A dans le cadre du transfert de l'Immeuble. Les actions de catégorie A et les actions de catégorie B de la SOCIÉTÉ B sont assorties de droits équivalents à tous égards, sauf:

a) en ce qui a trait à l'exercice des droits de vote en vue de l'élection des administrateurs, le détenteur d'actions de catégorie B est habilité à élire XXXXXXXXXX administrateurs avant d'entamer les premières ventes d'Unités et, tant et aussi longtemps qu'il circulera au moins XXXXXXXXXX du nombre autorisé d'actions de catégorie B émises initialement; les porteurs de ces actions sont habilités, comme catégorie, à élire un administrateur en sus de leurs droits de vote normaux à l'égard de l'élection des administrateurs;

b) en ce que toute modification de l'article XXXXXXXXXX et de l'annexe B des statuts de SOCIÉTÉ B doit également être approuvée par les détenteurs d'actions de catégorie B, en tant que catégorie;

c) en ce que le détenteur d'actions de catégorie B qui désire vendre, céder ou autrement aliéner ses droits dans une Unité d'Habitation à un créancier inscrit ou successeur désigné, tel que défini dans les statuts, doit céder ses droits dans les actions de catégorie B attribuées à l'Unité d'Habitation alors que s'il désire vendre, céder ou autrement aliéner ses droits dans une Unité d'Habitation à une autre personne, les actions de catégorie B attribuées par SOCIÉTÉ B à l'Unité d'Habitation seront automatiquement converties en actions de catégorie A;

d) l'hypothèque de SOCIÉTÉ B à l'égard des actions de catégorie B est totalement subordonnée à l'égard d'un créancier protégé, ce dernier étant un créancier inscrit qui est soit une institution financière (soit une société de fiducie, une compagnie d'assurance ou une banque) créée ou constituée en vertu d'une loi du Canada ou d'une province et ayant au moins un établissement dans la province XXXXXXXXXX ou un créancier inscrit acceptable pour SOCIÉTÉ B et auquel les actions ont été hypothéquées aux fins de garantir le remboursement d'un emprunt ou d'une autre aide financière et ne l'est que partiellement dans les autres cas;

e) en ce que le bail en propriété attaché aux actions de catégorie B permet au détenteur de ces actions de sous-louer l'Unité d'Habitation concernée sans l'approbation de SOCIÉTÉ B et d'exécuter des réparations à l'Immeuble et à l'Unité d'Habitation visée par le bail en propriété sans le consentement préalable de SOCIÉTÉ B;

7. En même temps que la vente de l'Immeuble par SOCIÉTÉ A à SOCIÉTÉ B, i) SOCIÉTÉ A a reçu un nombre maximal d'actions de catégorie B de la SOCIÉTÉ B; ii) SOCIÉTÉ B a consenti à SOCIÉTÉ A un bail en propriété pour chacun des XXXXXXXXXX de l'Immeuble; et iii) SOCIÉTÉ B a cédé à SOCIÉTÉ A ses droits et obligations dans les baux actuels conclus avec les Locataires Actuels. SOCIÉTÉ A assumera les coûts relatifs à l'aménagement de certaines parties communes.

8. Même si les statuts de la SOCIÉTÉ B accordent aux porteurs des actions de la société, le droit de recevoir les dividendes qui pourront être déclarés de temps à autre par les administrateurs, les règlements que la SOCIÉTÉ B a adoptés à titre de locateur en vertu des baux en propriété restreindront les pouvoirs de ses administrateurs de déclarer des dividendes. En effet, conformément au paragraphe XXXXXXXXXX de la SOCIÉTÉ B, les administrateurs ne pourront déclarer ni verser de dividendes ou autrement verser de revenus à un actionnaire sauf dans l'un ou l'autre des cas d'exception ci-après:

a) lorsqu'ils y sont tenus par la loi;

b) le produit d'aliénation des biens de la SOCIÉTÉ B lors d'une vente, expropriation ou autre forme de disposition;

c) les produits d'assurance.

9. Les baux en propriété mentionnés au paragraphe 7 auront notamment les caractéristiques décrites ci-après. Si non autrement spécifié, les références aux articles sont celles du contrat du bail en propriété dont un exemple était joint à la demande:

a) les baux en propriété sont sujets aux baux existants dont bénéficient les Locataires Actuels de l'Immeuble;

b) sous réserve de certaines exceptions, ils prévoient que les appartements de l'Immeuble ne peuvent être utilisés qu'à titre de logement (article XXXXXXXXXX);

c) ils sont conclus pour une période expirant le XXXXXXXXXX (article XXXXXXXXXX);

d) le locataire-propriétaire, en vertu de son bail en propriété, doit contribuer auprès de SOCIÉTÉ B aux charges communes relatives à l'opération de l'Immeuble; cette contribution aux charges communes, qui est basée sur le nombre d'actions attribuées à l'Unité visée par chaque bail par rapport au nombre total d'actions attribuées à l'ensemble des unités visées par les baux se fait sous forme de loyer pour les dépenses courantes et sous forme de contribution au capital de SOCIÉTÉ B (surplus d'apport) pour les réserves et les imprévus (articles XXXXXXXXXX);

e) chaque bail en propriété comporte l'obligation pour le locataire-propriétaire de détenir les actions de SOCIÉTÉ B attribuées à l'appartement auquel ce bail en propriété se rattache (article XXXXXXXXXX);

f) sous réserve de certaines exceptions, SOCIÉTÉ B est responsable des réparations des Parties Communes et des Parties Communes Réservées (article XXXXXXXXXX ) et le locataire-propriétaire est responsable des réparations des Unités d'Habitation (article XXXXXXXXXX);

g) le locataire-propriétaire ne peut disposer de son droit au bail en propriété sans aussi disposer des actions de SOCIÉTÉ B qui ont été attribuées à son Unité d'Habitation (effet combiné des statuts, règlements et des baux en propriété);

h) le locataire-propriétaire (sauf s'il s'agit de SOCIÉTÉ A) ne peut sous-louer son appartement sans avoir obtenu l'autorisation du locateur, soit SOCIÉTÉ B (article XXXXXXXXXX); XXXXXXXXXX;

i) le locateur (SOCIÉTÉ B) peut adopter des règlements de régie interne aux fins de la gestion et de l'exploitation de l'Immeuble (article XXXXXXXXXX).

10. XXXXXXXXXX.

11. Les baux en propriété décrits au paragraphe 9, les statuts de SOCIÉTÉ B et les règlements que SOCIÉTÉ B a adopté feront en sorte que les propriétaires d'Unités devront maintenir la destination actuelle de l'Immeuble et jouir personnellement de leur bail en propriété, et ce, à des fins non locatives (sous réserve toutefois du droit des détenteurs de ces baux en propriété de sous-louer leur appartement et sous réserve du droit de SOCIÉTÉ A de détenir à des fins locatives les appartements à l'égard desquels elle n'aura pas vendu d'Unités).

TRANSACTIONS PROJETÉES

12. SOCIÉTÉ A s'adressera aux Locataires Actuels de l'Immeuble pour leur offrir un certain nombre d'options. Ces derniers auront jusqu'à une date déterminée pour choisir l'une des options offertes et SOCIÉTÉ A sera tenue de confirmer avant une autre date déterminée si elle entend procéder à la livraison des Unités d'Habitation conformément à l'offre d'achat.

13. Les options proposées aux Locataires Actuels sont les suivantes:

a) En vertu d'une première option (ci-après la "Première Option"), ces locataires pourront conserver leur bail actuel et continuer d'occuper leur appartement. SOCIÉTÉ A se doit d'offrir cette option XXXXXXXXXX qui accordent aux Locataires Actuels le droit au maintien dans les lieux leur vie durant, sous réserve de certaines exceptions;

b) En vertu d'une deuxième option (ci-après la "Deuxième Option"), ces locataires pourront résilier leur bail d'habitation actuel (ou celui qui sera conclu suite à leur renouvellement) et faire l'acquisition de SOCIÉTÉ A d'une Unité relative à l'Unité d'Habitation qu'ils occupent pour un prix déterminé.

Les Unités sont indivisibles en raison de l'effet combiné des statuts et règlements de SOCIÉTÉ B et du bail en propriété exclusive. Un actionnaire inscrit a le droit d'obtenir un bail en propriété exclusive pour l'Unité d'Habitation à laquelle sont rattachées les actions. Le droit d'occuper une Unité d'Habitation ou de la sous-louer est relié à la détention du bail en propriété exclusive. SOCIÉTÉ B ne peut émettre de bail en propriété exclusive qu'à un actionnaire inscrit. Le transfert d'une Unité d'Habitation ne peut être validé ni opposé à un tiers que s'il est effectué conformément aux dispositions des documents mentionnés ci-dessous.

Un actionnaire inscrit au registre de SOCIÉTÉ B doit, sous peine de perdre tous les droits conférés par les actions qu'il détient, signer un bail en propriété exclusive pour une unité d'appartement et, le cas échéant, pour une unité de balcon, une unité de terrasse et/ou une unité de stationnement;

c) En vertu d'une troisième option (ci-après la "Troisième Option"), SOCIÉTÉ A offrira aux locataires de résilier leur bail actuel (ou celui qui sera conclu suite à leur renouvellement) conditionnellement à ce que SOCIÉTÉ A parvienne à vendre à un tiers, pour un prix à être déterminé, l'Unité décrite au sous-paragraphe b) ci-dessus se rattachant à leur appartement. SOCIÉTÉ A s'engagera alors à leur verser une somme à déterminer du pied carré à titre de paiement de résiliation de leur tenure à bail;

d) Certaines variations à ces trois options de base seront aussi possibles. Ainsi, un locataire pourra (i) résilier son bail actuel moyennant le versement par SOCIÉTÉ A d'un paiement de résiliation de sa tenure à bail à raison d'une somme à être déterminée du pied carré; t (ii) faire l'acquisition d'une Unité relative à une Unité d'Habitation actuellement vacante à un prix à déterminer du pied carré (ci-après la "Quatrième Option") avec Entente de Pré-Occupation, selon le cas;

e) De même, deux locataires pourront s'échanger leurs Unités d'Habitation en (i) résiliant leur bail actuel; et (ii) en faisant l'acquisition de l'Unité relative à l'Unité d'Habitation de l'autre à un prix à déterminer du pied carré (ci-après la "Cinquième Option") avec Entente de Pré-Occupation, selon le cas;

14. Pour ce qui est des Unités d'Habitation qui sont actuellement vacantes et qui ne feront pas l'objet de la Quatrième Option, SOCIÉTÉ A offrira au public les Unités qui s'y rattachent.

15. Il en sera de même par la suite pour les Unités d'Habitation présentement occupées par des locataires qui choisiront la Première Option et qui quitteront éventuellement leur unité.

16. Il est possible également que SOCIÉTÉ A décide de louer, sur une base temporaire, une ou des Unités d'Habitation présentement vacantes jusqu'à ce qu'elle parvienne à vendre l'Unité qui s'y rattache.

17. SOCIÉTÉ A offrira aux Locataires Actuels de l'Immeuble le droit d'acquérir un intérêt dans les Unités d'Habitation qu'ils occupent pour un prix de XXXXXXXXXX% inférieur à l'estimé du prix demandé pour la vente au public.

18. Les statuts et règlements de la SOCIÉTÉ B prévoient qu'elle peut fournir un cautionnement réel à la garantie des obligations de SOCIÉTÉ A pour autant qu'aucune action de catégorie A n'ait été émise. Hormis ces cas, elle ne pourra aliéner, en tout ou en partie, hypothéquer ni autrement grever d'une charge l'Immeuble, que de la manière prévue dans ses statuts en matière d'amélioration ou de rétablissement du capital, ou d'apport à celui-ci, et avec l'autorisation des XXXXXXXXXX des actionnaires détenant ensemble au moins XXXXXXXXXX des actions; toutefois, ces emprunts ne doivent pas dépasser XXXXXXXXXX de la valeur de remplacement établie pour l'Immeuble.

19. Lors de la vente par SOCIÉTÉ A de chaque Unité décrite au paragraphe 13(b) de la présente, les actions de catégorie B faisant partie de chaque Unité et détenues jusque là par SOCIÉTÉ A seront transférées au nouvel acquéreur et elles seront automatiquement converties en actions de catégorie A, entièrement libérées et non susceptibles d'appel sur la base d'une action de catégorie A pour une action de catégorie B. Une telle conversion prendra automatiquement effet en même temps que s'effectuera le transfert des actions de catégorie B par le porteur d'actions de catégorie B au nouvel acquéreur et ce, tel que prévu à l'article XXXXXXXXXX de l'Annexe A des statuts de SOCIÉTÉ B.

BUT DES TRANSACTIONS PROJETÉES

20. Depuis quelque temps déjà, certains locataires de l'Immeuble désirent acquérir un intérêt dans l'appartement qu'ils occupent. Or, XXXXXXXXXX empêchent la conversion d'immeubles à logements en condominiums ou en immeubles détenus en copropriété divise.

La copropriété indivise, par ailleurs, ne représente pas une solution réaliste compte tenu de la taille de l'Immeuble.

Les transactions projetées représentent une solution intermédiaire et visent à permettre aux Locataires Actuels de l'Immeuble d'acquérir un intérêt dans l'appartement qu'ils occupent.

21. Ces transactions, de plus, ont été planifiées de manière à maximiser le contrôle et la protection des locataires. La détention de la propriété de l'Immeuble par SOCIÉTÉ B et le transfert éventuel du contrôle de SOCIÉTÉ B aux locataires permettront notamment d'atteindre cet objectif.

RENSEIGNEMENTS ADDITIONNELS

22. L'adresse de SOCIÉTÉ A et de SOCIÉTÉ B est la suivante:

XXXXXXXXXX

23. Vous nous avez indiqué que SOCIÉTÉ A et SOCIÉTÉ B sont desservis par le Bureau des services fiscaux de XXXXXXXXXX et le Centre fiscal de XXXXXXXXXX.

DÉCISIONS RENDUES

Pourvu que l'énoncé des faits et des transactions projetées ci-dessus soit exact et constitue une divulgation complète de tous les faits pertinents et de toutes les transactions projetées et que les transactions projetées soient exécutées selon cette description, nos décisions sont les suivantes:

A. Pourvu que les administrateurs de SOCIÉTÉ B, en plus de ne pouvoir généralement pas verser de dividendes, ne puissent autrement payer ou procurer des revenus ou des avantages aux actionnaires pour leur bénéfice personnel, nous confirmons qu'une Unité, telle que décrite à la section de la Deuxième Option au paragraphe 13(b) ci-dessus, indivisible en raison de l'effet combiné des statuts et règlements de SOCIÉTÉ B et du bail en propriété exclusive et donnant à son détenteur le droit de jouir personnellement de l'Unité d'Habitation à laquelle elle se rattache se qualifiera au titre de logement pour les fins de la définition de "résidence principale" à l'article 54, et sous réserve que les autres conditions prévues à cette définition soient rencontrées, se qualifiera au titre de "résidence principale".

B. Pourvu que la tenure à bail détenue par le Locataire Actuel soit affectée principalement à son usage ou à son agrément personnel ou à celui d'une ou plusieurs personnes qui sont soit le locataire, une personne liée au locataire ou lorsque le locataire est une fiducie, un bénéficiaire de cette fiducie ou toute personne liée à ce bénéficiaire, nous confirmons que cette tenure à bail sera considérée comme un bien à usage personnel du locataire tel que défini à l'article 54.

Ces décisions sont rendues sous réserve des conditions et restrictions énoncées dans la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002 et elles lient l'ARC pourvu que les transactions projetées soient complétées avant le XXXXXXXXXX. Ces décisions sont fondées sur la Loi actuelle et ne tiennent pas compte des changements qui y sont proposés.

AUTRES COMMENTAIRES

Les décisions rendues ne doivent en aucun cas être interprétées comme étant un acquiescement, de la part de l'ARC, à l'effet que nous avons examiné les autres conséquences fiscales qui pourraient résulter des transactions projetées énoncées dans la présente.

Le relevé de nos honoraires pour le temps consacré à l'étude de votre dossier vous sera envoyé sous pli séparé.

Nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments les meilleurs.

Gestionnaire de section
pour le directeur de la division
Division des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique législative
et des affaires réglementaires