17 April 2007 External T.I. 2007-0230381E5 F - Option d'achat de biens immeubles

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] If an option is for different types of property including a principal residence, can the portion of the consideration received for the option and its extension that can reasonably be attributed to the principal residence be excluded from the application of subsection 49(1)?

Position: It would be reasonable to exclude the portion of the consideration that can be attributed to the disposition of the principal residence.

Reasons: Same treatment as if separate options had been granted for each type of property.

XXXXXXXXXX 						2007-023038
							Sylvie Labarre, CA
April 17, 2007

Dear Sir,

Subject: Property purchase option

This is in response to the telephone conversations we had (Labarre/XXXXXXXXXX) and to the documents you sent us following the letter we sent you on December 21, 2006, bearing the number 2006-017085.

Document 2006-017085 discussed the tax treatment of amounts your father received as a result of granting an option to a prospective purchaser of the farm he owned. We determined the tax consequences taking into account that the option was granted in respect of the farmland and not in respect of a principal residence. Consequently, in our letter 2006-017085, we did not take into account the exception to the application of the disposition rules in subsection 49(1) of the Income Tax Act (the "Act") for an option relating to the acquisition or disposition of a principal residence.

You believe that a portion of the consideration received for the option and its extension should be excluded from the application of subsection 49(1) to reflect the fact that the option and its extension is in part for the disposition of a principal residence.

Subsection 49(1) states that, in general, the granting of an option is equivalent to the disposition of a property with a nil adjusted cost base unless it is, inter alia, an option to acquire or dispose of a principal residence. In the present situation, there is no separate option for the different types of property covered by the option, including the principal residence. However, it would be reasonable to consider that part of the consideration received for the option and its extension was received for an option to dispose of the principal residence and that the other part of the consideration received for the option and its extension was not received for an option to dispose of the principal residence, and to treat each part as the grant of a separate option. Thus, the portion of the consideration received for the option and its extension allocated to the option for the disposition of the principal residence would not form part of the proceeds of disposition included pursuant to subsection 49(1).

The allocation of the consideration received for the option and its extension between the portion for the disposition of the principal residence and the portion for the disposition of the farmland could be based on the reasonable value attributed to each type of property in relation to the total value. We do not express an opinion on what that value is. As noted in paragraph 5 of the Interpretation Bulletin IT-220R2, even where a value is specified in an agreement for each class or kind of property or service and the total consideration for the whole sale is reasonable, a re-allocation of the consideration may, nevertheless, be made by the Canada Revenue Agency if it determines that some or all of the values specified are unreasonable.

If consideration was received in 2006 for the extension of the option, a similar calculation should be made to determine the consideration attributed to the option that was not for the disposition of the principal residence.

The other comments in the letter relating to the exercise of the option will not apply in 2006 as XXXXXXXXXX did not exercise the option in 2006. However, those comments could apply in the year of exercise of the option.

We hope you find these comments of assistance. If you require any further information regarding the content of this document, please do not hesitate to contact us.

Alain Godin
for the Director
International Operations and Trusts Division
Income Tax Rulings Directorate
Legislative Policy and Regulatory Affairs Branch

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Si une option porte sur différents genres de biens dont une résidence principale, peut-on exclure de l'application du paragraphe 49(1) de la Loi, la partie de la contrepartie reçue pour l'option et sa prolongation qui peut être raisonnablement attribuée à la partie pour la résidence principale?

Position Adoptée: Il serait raisonnable d'exclure la partie de la contrepartie que l'on peut attribuer à la portion visant la disposition de la résidence principale.

Raisons: Même traitement que si des options séparées avaient été accordées pour chaque genre de biens.

XXXXXXXXXX 						2007-023038
							Sylvie Labarre, CA
Le 17 avril 2007

Cher Monsieur:

Objet: Option d'achat de bien

La présente est en réponse aux conversations téléphoniques que nous avons eues (Labarre/XXXXXXXXXX) et aux documents que vous nous avez fait parvenir suite à la lettre que nous vous avions envoyée le 21 décembre 2006 portant le numéro 2006-017085.

Le document 2006-017085 mentionnait le traitement fiscal des montants que votre père a reçu en raison de l'octroi d'une option à un éventuel acquéreur de la ferme qu'il possédait. Nous avions établi les conséquences fiscales en tenant compte que l'option avait été octroyée à l'égard de la terre agricole et non pas à l'égard d'une résidence principale. Par conséquent, dans notre lettre portant le numéro 2006-017085, nous n'avions pas tenu compte de l'exception à l'application des règles de disposition prévues au paragraphe 49(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la "Loi"), exception visant une option portant sur l'acquisition ou la disposition d'une résidence principale.

Vous croyez qu'une partie des contreparties reçues pour l'option et sa prolongation devrait être exclue de l'application du paragraphe 49(1) de la Loi pour tenir compte que l'option et sa prolongation vise en partie la disposition d'une résidence principale.

Le paragraphe 49(1) de la Loi indique que, règle générale, l'octroi d'une option équivaut à la disposition d'un bien dont le prix de base rajusté est nul sauf s'il s'agit, entre autres, d'une option portant sur l'acquisition ou la disposition d'une résidence principale. Dans la présente situation, il n'y a pas d'option séparée pour les différents genres de biens visés par l'option dont la résidence principale. Il serait cependant raisonnable de considérer qu'une partie des contreparties reçues pour l'option et sa prolongation a été reçue pour une option portant sur la disposition de la résidence principale et que l'autre partie des contreparties reçues pour l'option et sa prolongation a été reçue pour une option ne portant pas sur la disposition d'une résidence principale et de traiter chacune des parties comme étant l'octroi d'une option séparée. Ainsi, la partie des contreparties reçues pour l'option et sa prolongation attribuée à l'option portant sur la disposition de la résidence principale ne ferait pas partie du produit de disposition inclus conformément au paragraphe 49(1) de la Loi.

La répartition des contreparties reçues pour l'option et sa prolongation entre la partie pour la disposition de la résidence principale et la partie pour la disposition de la terre agricole pourrait se faire en fonction de la valeur raisonnable attribuée à chacun des genres de biens par rapport à la valeur totale. Nous ne donnons pas d'opinion sur ce que constitue cette valeur. Tel que mentionné au paragraphe 5 du bulletin d'interprétation

IT-220R2, même lorsque la valeur attribuée à chaque catégorie ou genre de biens ou services est précisée dans une convention et que la contrepartie totale de la vente est raisonnable, l'Agence du revenu du Canada peut, faire une nouvelle répartition de la contrepartie entre les différents genres ou les différentes catégories de biens ou services, s'il juge qu'une partie ou que la totalité des valeurs attribuées est déraisonnable.

Si une contrepartie a été reçue en 2006 pour la prolongation de l'option, il faudrait faire un calcul semblable pour déterminer la contrepartie attribuée à l'option ne portant pas sur la disposition de la résidence principale.

Les autres commentaires de la lettre portant sur l'exercice de l'option ne s'appliqueront pas en 2006 puisque la société XXXXXXXXXX n'a pas exercé l'option en 2006. Cependant, ces commentaires pourraient s'appliquer dans l'année de l'exercice de l'option.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles. Si vous désirez des renseignements supplémentaires concernant le contenu du présent document, n'hésitez pas à communiquer avec nous.

Alain Godin
pour le Directeur
Division des opérations internationales et
des fiducies
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique législative
et des affaires réglementaires

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 49 - Subsection 49(1) - Paragraph 49(1)(a)

allocation of option proceeds between principal residence and business asset to be allocated based on the reasonable value attributed to each type of property

CRA indicated that where an option was granted on a farm consisting of a principal residence and the farmland:

[T]he portion of the consideration received for the option and its extension allocated to the option for the disposition of the principal residence would not form part of the proceeds of disposition included pursuant to subsection 49(1).

The allocation of the consideration received for the option and its extension between the portion for the disposition of the principal residence and the portion for the disposition of the farmland could be based on the reasonable value attributed to each type of property in relation to the total value.

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