Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions:
Un syndicat de copropriétaires transfère un terrain vacant, sans contrepartie, au bénéfice des copropriétaires. Quelles sont les incidences fiscales pour l'auteur du transfert et pour les bénéficiaires?
Position Adoptée:
Question de fait. Toutefois, le syndicat pourrait cesser d'être exonéré d'impôt si les conditions prévues à l'alinéa 149(1)l) ne sont plus respectées. Le paragraphe 15(1) pourrait s'appliquer aux copropriétaires.
Raisons:
Application de la Loi.
XXXXXXXXXX 2006-020045
Le 27 mars 2008
Monsieur,
Objet : Syndicat de copropriétaires
La présente fait suite à votre lettre en date du 10 août 2006 dans laquelle vous nous demandez notre interprétation concernant une transaction impliquant un syndicat de copropriétaires.
Nous regrettons du délai requis pour répondre à votre question.
À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la " Loi ").
Faits
En 1998, un syndicat de copropriétaires (ci-après le " syndicat ") a fait l'acquisition (à même le fonds de prévoyance) d'un terrain adjacent à la copropriété à l'issue d'une résolution des copropriétaires qui désiraient maintenir un environnement paisible et ainsi faire échec à toute construction possible à proximité de la copropriété.
Dans un souci de réduire les impôts fonciers, le syndicat envisage donc de transférer le terrain vacant aux copropriétaires. En effet, le terrain, en devenant la propriété des copropriétaires, sera considéré, aux fins des impôts fonciers, comme un terrain résidentiel imposable à un taux plus avantageux.
Question
Vous désirez savoir si cette transaction entraînera un gain en capital imposable pour le syndicat et si un avantage imposable sera conféré aux copropriétaires.
Nos commentaires
La situation que vous avez indiquée dans votre lettre semble être liée à une situation de fait, qui concerne des contribuables précis. Comme il est expliqué dans la circulaire d'information 70-6R5, la direction n'a pas comme pratique de faire des commentaires sur des opérations envisagées qui concernent des contribuables précis autrement que sous la forme d'une décision anticipée en matière d'impôt. Si votre situation concerne un contribuable précis et une opération effectuée, vous devez transmettre tous les faits et les documents pertinents au bureau des services fiscaux approprié pour obtenir son point de vue. Nous sommes, cependant, disposés à fournir les commentaires généraux suivants, lesquels, nous l'espérons, sauront vous être utiles.
En vertu de l'article 1039 du Code civil du Québec (CCQ), la collectivité des copropriétaires d'un immeuble détenu en copropriété divise constitue une personne morale, appelée syndicat, qui a pour objet la conservation de l'immeuble.
Une "société", selon la définition de ce terme au paragraphe 248(1), s'entend d'une personne morale, y compris une compagnie. Nous sommes donc d'avis qu'un syndicat de copropriétaires répondrait à cette définition et serait une "société" aux fins de la Loi en raison de l'article 1039 du CCQ.
En outre, en raison de l'objet d'un syndicat de copropriétaires, indiqué à l'article 1039 du CCQ, un tel syndicat pourrait généralement être considéré comme constitué dans le but unique d'exercer toute autre activité non lucrative aux fins de l'application de l'alinéa 149(1)l). Toutefois, les faits pertinents à chaque situation devraient être examinés afin de déterminer si un syndicat est administré uniquement pour exercer toute autre activité non lucrative afin de bénéficier de l'exemption de payer l'impôt de la partie I de la Loi sur son revenu imposable tel qu'édicté à l'alinéa 149(1)l).
Les commentaires qui suivent sont fondés sur l'hypothèse que le syndicat est une société visée par les dispositions de l'alinéa 149(1)l) (OSBL). Nous comprenons que le terrain constitue, depuis son acquisition, un élément constituant du fonds d'administration investi en immobilisation inclus dans le patrimoine du syndicat.
Puisque le syndicat envisage de transférer sans contrepartie son terrain aux copropriétaires, il convient d'abord de se demander si cette transaction affectera le statut d'OSBL du syndicat.
L'alinéa 149(1)l) requiert aussi qu'aucun de ses revenus, qu'il s'agisse de revenus en cours ou capitalisés, ne peut être payé à un propriétaire, un membre ou un actionnaire ou ne peut par ailleurs servir au profit personnel de ceux-ci. Le syndicat peut gagner des revenus en raison des contributions des membres. En effet, le syndicat reçoit des contributions des copropriétaires afin de pourvoir aux charges communes et de constituer le fonds de prévoyance. La constitution du fonds de prévoyance est prévue à l'article 1071 CCQ qui se lit comme suit:
Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.
L'article 1072 CCQ prévoit la fixation des contributions des copropriétaires et se lit comme suit:
Annuellement, le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance.
La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d'au moins 5 p. 100 de leur contribution aux charges communes. il peut être tenu compte, pour l'établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.
....
Nous sommes d'avis que l'utilisation des revenus par le syndicat, aux fins prévues aux articles 1071 et 1072 CCQ, ne constituerait pas une distribution du revenu au profit personnel des membres. Toutefois, le transfert du terrain aux copropriétaires constituerait à notre avis une distribution du revenu au profit personnel des membres. Si tel était le cas, le syndicat perdrait son statut d'OSBL et serait soumis à l'application du paragraphe 149(10).
Ainsi, selon l'alinéa 149(10)a), le syndicat sera réputé avoir une année d'imposition qui se terminera immédiatement avant cet événement. En outre, selon l'alinéa 149(10)b), le syndicat sera aussi réputé avoir disposé de ses biens immédiatement avant cet événement pour un montant égal à la juste valeur marchande et les avoir acquis de nouveau à ce moment à un coût égal à cette juste valeur marchande.
Sous réserve de certaines exceptions, le paragraphe 15(1) prévoit que la valeur de l'avantage qu'une société confère à un actionnaire au cours d'une année d'imposition est incluse dans le calcul de son revenu pour l'année. À cet égard, tel que défini au paragraphe 248(1), un actionnaire comprend entre autres un membre. À notre avis, les copropriétaires d'un syndicat sont des membres du syndicat et des actionnaires aux fins de la Loi.
Par conséquent, nous sommes d'avis que le transfert par le syndicat du terrain sans contrepartie aux membres entraînerait généralement un avantage pour lequel les membres devraient inclure le montant dudit avantage dans le calcul de leur revenu en vertu du paragraphe 15(1).
Nous espérons que les commentaires précités vous seront utiles. Nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de sentiments les plus distingués.
Gestionnaire
Section du secteur financier et des entités exonérées
Division du secteur financier et des entités exonérées
Direction des décisions en impôt
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