10 January 2007 External T.I. 2006-0171132E5 F - Revenu locatif

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Le contribuable a acheté une propriété qu'il loue à sa fille. La question est comment doit être reportée ce loyer au point de vue fiscal?

Position Adoptée: Dans le cas présent, le revenu de location est non imposable.

Raisons: Puisque l'activité de location semble comporter un aspect personnel, il est nécessaire que l'activité soit exercée de façon suffisamment commerciale. Si tel n'est pas le cas, l'ARC ne peut conclure à l'existence d'une source de revenu.

2006-017113
XXXXXXXXXX Anne Dagenais
(613) 957-2121
Le 10 janvier 2006

Monsieur,

Objet: Demande d'interprétation écrite

La présente annule et remplace notre lettre du 26 septembre 2006 dans laquelle nous avons émis nos commentaires concernant un revenu locatif sur une résidence dans la situation décrite ci-après. Veuillez noter que nous avons souligné le changement apporté à la dernière phrase du paragraphe débutant par "Dans la situation d'une donation entre vifs [...]" à la page 5 de la présente lettre.

À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu ("Loi ").

Faits

Les faits que vous nous avez exposés sont les suivants :

• Votre épouse (XXXXXXXXXX ans) et vous (XXXXXXXXXX ans) êtes propriétaires d'un bungalow à XXXXXXXXX depuis plusieurs années;
• Votre fille (XXXXXXXXXX ans) est mono-parentale avec XXXXXXXXXX enfants à sa charge (XXXXXXXXXX ans) et voyait son loyer augmenter à chaque année et devait déménager constamment;
• Son salaire annuel brut se situe entre XXXXXXXXXX $ et XXXXXXXXXX $;
• En raison de ses revenus trop faibles, votre fille était dans l'impossibilité de verser un paiement initial ou d'obtenir un prêt hypothécaire en vue d'acheter une maison;
• En 2004, dans le but de lui aider et pour le bien de ses enfants, vous lui avez acheté une maison unifamiliale (bungalow) à XXXXXXXXXX;
• Vous conservez toujours le titre de propriété de ladite maison;
• Le prix d'achat de la maison fut de XXXXXXXXXX $;
• Vous avez versé un comptant de XXXXXXXXXX $ et plus tard, un versement supplémentaire de XXXXXXXXXX $;
• Vous nous mentionnez que de votre côté, vous considérez l'achat de cette maison (dont elle héritera éventuellement selon vos dires) comme étant une partie de l'héritage que vous faites à votre fille de votre vivant;
• Présentement, elle verse un loyer qui varie de XXXXXXXXXX $ à XXXXXXXXXX $ par mois pour couvrir l'entretien, les assurances, les taxes municipales et scolaires ainsi que les intérêts hypothécaires;
• Vous nous mentionnez que puisque votre intention n'est pas de faire des profits avec cette propriété, le loyer baissera éventuellement à mesure du remboursement hypothécaire;
• Présentement, vous complétez le formulaire " T776-État des loyers de biens immeubles;
• Selon ce formulaire que vous avez complété pour l'année 2005, le revenu de loyers indiqué est de XXXXXXXXXX $ et les dépenses totales s'élèvent à XXXXXXXXXX $;
• Sachant que le loyer demandé pour le loyer de votre fille est plus faible que celui que vous demanderiez à un étranger, vous ne réclamez pas une perte locative pour cette propriété.

Question

Votre question est de savoir comment vous devez reporter ce loyer au point de vue fiscal.

Nos commentaires:

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, l'Agence du revenu du Canada (ci-après l'"ARC") a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles. Ces commentaires pourraient cependant, dans certaines circonstances, ne pas s'appliquer à votre situation particulière.

Dons entre vifs - Acquisition du bien par le contribuable

Dans la situation tel que vous le décrivez, nous sommes d'avis que la propriété que vous avez acquise avec un objectif de donation entre vif, n'est pas un don au niveau fiscal puisque la propriété est à votre nom au moment de l'acquisition. Ainsi, il n'y a aucune conséquence fiscale pour vous lors de l'achat de la propriété.

Traitement fiscal du revenu de location provenant de votre fille

Lorsqu'une activité exercée par un contribuable peut comporter un aspect personnel ou de hobby, il faut déterminer si l'activité du contribuable est exercée en vue de réaliser un profit pour qu'il puisse y avoir une source de revenu aux fins de l'article 9. Pour déterminer si une activité comportant un aspect personnel est exercée en vue de réaliser un profit, il faudra se questionner à savoir si le contribuable exploite cette activité d'une manière suffisamment commerciale. La question de savoir si une activité est exploitée de façon suffisamment commerciale est une question de fait qui ne peut être résolue qu'après une analyse complète des faits entourant une situation particulière. Cette détermination est généralement effectuée dans le cadre d'une mission de vérification par nos bureaux des services fiscaux.

Comme mentionné ci-haut, dans le cadre de cette analyse, il faut premièrement déterminer si l'activité de location constitue une source de revenu aux fins de la Loi.

Tel que l'a mentionnée la Cour suprême, ce volet ne doit faire l'objet d'une analyse que si l'activité en question comporte un aspect personnel ou récréatif. En effet, lorsqu'une activité est clairement commerciale, il n'est pas nécessaire d'analyser les décisions du contribuable puisqu'il existera, par définition, une source de revenu dont le but est la recherche de profit. En d'autres mots, le but de ce volet est d'analyser la nature commerciale de l'activité du contribuable.

Dans l'éventualité où l'activité du contribuable contient des éléments personnels ou récréatifs, notre analyse devra déterminer si le contribuable a l'intention subjective de réaliser un profit. Cette détermination devra se faire à la lumière de divers facteurs objectifs, dont l'état des profits et des pertes pour les années antérieures, la formation du contribuable, la voie sur laquelle il entend s'engager, et la capacité de l'entreprise de réaliser un profit. Notons que ces critères ne sont pas exhaustifs et qu'ils dépendront de l'activité particulière exercée par le contribuable.

Dans la situation que vous nous présentez, bien que le traitement fiscal à accorder au revenu locatif provenant de votre fille ne puisse être établit qu'à la suite de l'analyse de toutes les circonstances et faits pertinents, nous sommes d'avis que, compte tenu des renseignements que vous nous avez mentionnés, l'activité comporte un aspect personnel, de telle sorte qu'il faut déterminer si l'activité du contribuable est exploitée de façon suffisamment commerciale.

Compte tenu de votre objectif lors de l'achat de la propriété, du faible revenu annuel reçu jusqu'à maintenant pour le logement et du faible coût de location futur envisagé ainsi que le montant élevé des dépenses engagées annuellement, il nous apparaît difficile de prétendre que votre activité de location puisse être une entreprise profitable. De plus, bien qu'il s'agisse d'une question de fait, il semblerait, qu'à la lumière des informations que vous nous avez fournies, que l'activité de location n'est pas exploitée de façon suffisamment commerciale. En effet, vous mentionnez, entre autres choses, que le prix demandé pour le loyer est inférieur au prix du marché. Ainsi, nous sommes donc d'avis que le revenu de location ne doit pas être inclus dans votre revenu puisqu'il ne s'agit pas d'une source de revenu aux fins de la Loi.

Finalement, nous vous rappelons que le ministère des Finances avait proposé le 31 octobre 2003 l'ajout du nouvel article 3.1 dans la LIR applicable aux années d'imposition commençant après 2004 qui aurait pu avoir un impact sur les critères énoncés ci-haut relativement à la situation que vous nous présentez. Suite à des consultations publiques, le ministère des Finances a annoncé dans le plan budgétaire de 2005, déposé à la Chambre des communes le 23 février 2005, qu'il fera connaître une autre proposition législative laquelle tiendra compte des préoccupations exprimées au cours de la période de consultation.

Déductibilité des dépenses

L'article 9 de la LIR est le point de départ de l'analyse portant sur la déductibilité des dépenses engagées par un contribuable pour une année d'imposition. Le paragraphe 9(1) se lit comme suit:

"Sous réserve des autres dispositions de la présente loi, le revenu qu'un contribuable tire d'une entreprise ou d'un bien pour une année d'imposition est le bénéfice qu'il en tire pour cette année."

En définissant le revenu tiré d'une entreprise ou d'un bien comme étant le profit de cette entreprise - soit le montant des revenus moins les dépenses afférentes - la Loi autorise implicitement la déduction des dépenses engagées en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien. De plus, aux termes des principes commerciaux généralement reconnus, seules les dépenses se rapportant à des activités générant un revenu d'une entreprise ou d'un bien sont déductibles. De la même façon, l'alinéa 18(1)a) interdit la déduction de toute dépense, à moins qu'elle n'ait été engagée en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien. En outre, l'alinéa 18(1)h) empêche explicitement la déduction des frais personnels ou de subsistances d'un contribuable dans le calcul de son revenu d'entreprise à l'exception des frais de déplacement "engagés par celui-ci dans le cadre de l'exploitation de son entreprise pendant qu'il était absent de chez lui". De plus, selon l'article 67, la dépense doit être raisonnable dans les circonstances. Finalement, la dépense ne doit pas être de nature capitale.

Par conséquent, puisque nous avons déjà déterminé que votre activité de location ne constitue pas une source de revenu aux fins fiscales, les dépenses que vous engagez p relativement à votre activité de location ne sont pas déductibles en vertu de l'alinéa 18(1)a).

Disposition éventuelle de la propriété

Veuillez prendre note que la Loi prévoit des conséquences fiscales lors du transfert éventuel du droit de propriété sur un bien. Le transfert de propriété peut être, entre autres, une disposition avec une personne sans lien de dépendance, une donation entre vifs avec lien de dépendance ou un changement d'usage ou un décès.

Lors d'un transfert sous forme de vente à un tiers qui est une personne sans lien de dépendance, la transaction constitue aux fins de la Loi une disposition qui peut avoir comme conséquence un gain en capital imposable.

Dans la situation d'une donation entre vifs, lorsque des parties transigent avec lien de dépendance, les règles du paragraphe 69(1) s'appliquent. En effet, en vertu du sous-alinéa 69(1)b), lorsqu'un contribuable dispose d'un bien en faveur d'une personne par une donation entre vifs, le donateur est réputé avoir reçu par suite de la disposition une contrepartie égale à la juste valeur marchande (ci-après "J.V.M.") du bien donné au moment du don. Le donateur est réputé avoir disposé de la propriété avec comme conséquence possible un gain en capital imposable. Dans une situation de don, le coût de la propriété aux fins fiscales pour votre fille est réputé être une somme égale à la J.V.M. compte tenu de l'alinéa 69(1)c).

Selon les alinéas 251(1)a) et 251(2)a), il existe un lien de dépendance entre les parties dans une transaction impliquant des personnes liées, tel un père et sa fille.

Dans la situation d'un changement d'usage d'un bien, les règles du paragraphe 13(7) s'appliquent. Ainsi, lorsqu'un contribuable a acquit une propriété à une fin personnelle qu'il commence à utiliser à une autre fin soit, entres autres, en vue de gagner un revenu, il est réputé avoir disposé de la propriété pour un produit de disposition égal à la J.V.M. à la date du changement d'usage et l'avoir acquis de nouveau à un coût égal à cette J.V.M.. Ici encore, il peut y avoir comme conséquence un gain en capital imposable.

Finalement, lorsqu'un contribuable décède dans une année d'imposition, les règles du paragraphe 70(5) s'appliquent. Le contribuable est réputé avoir disposé de tous ses biens qu'il possède à leur J.V.M. immédiatement avant le décès. Toute personne qui a acquis les biens est réputée les avoir acquis au moment du décès à la J.V.M. immédiatement avant le décès. La personne peut avoir acquis le bien dans le cadre d'un règlement de succession. Pour la personne décédée, un gain en capital imposable peut résulter de cette disposition présumée.

À titre informatif, lors de la disposition de la propriété locative, nous désirons vous informer que vous pourriez vous prévaloir de l'exemption pour résidence principale lors de la disposition de la résidence si la propriété est utilisée comme résidence principale. Cependant, il faut noter qu'un contribuable ne peut désigner qu'une seule résidence par famille (soit pour votre conjointe et vous) par année si la propriété rencontre les critères de résidence principale. Le terme "résidence principale" est défini à l'article 54 et le calcul de l'exemption pour résidence principale est indiqué à l'alinéa 40(2)b). L'exemption pour résidence principale vise à réduire ou à éliminer un gain réalisé lors de la disposition d'une résidence principale.

En espérant que ces commentaires vous seront utiles, nous vous encourageons à communiquer avec nous si vous désirez des informations additionnelles concernant le contenu du présent document.

Enfin, nous regrettons la situation. Veuillez recevoir toutes nos excuses.

Nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments distingués.

Phil Jolie
Division des entreprises et des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique et de la planification