Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions:
Trois mois avant son décès, Madame X donne un duplex à son petit-fils qui habite l'une des deux unités de logement pendant un an et demi avant de la louer. Quel est le prix de base rajusté pour le petit-fils de la bâtisse suite au don et au changement d'usage?
Position Adoptée: Commentaires généraux.
Raisons: Application des alinéas 45(1)a) et 13(7)b de la Loi
XXXXXXXXXX Danielle Bouffard
2005-015775
Le 26 janvier 2007
Monsieur,
Objet: Demande d'interprétation technique:
Calcul du prix de base rajusté d'un duplex suite à un don et à un changement d'usage
La présente fait suite à votre lettre du 27 septembre 2005 dans laquelle vous demandez notre opinion concernant le sujet mentionné en titre. Nous nous excusons du délai requis pour répondre à cette demande.
Madame X possédait un duplex dont 2/3 de la superficie constituait sa résidence principale et 1/3 était loué à une tierce partie. Madame X a fait un don du duplex à son petit-fils. Au moment du don, la bâtisse avait une juste valeur marchande ("JVM") de 200 000 $. Trois mois après la donation, Madame X est décédée. Dans la déclaration finale de Madame X, un gain en capital, résultant de la disposition de la propriété suite au don fait à son petit-fils, a été déclaré sur la partie locative du duplex (soit un 1/3 de la superficie) et l'exemption pour résidence principale a été réclamée sur la portion du gain en capital calculé sur la partie de la bâtisse habitée par Madame X.
Le petit-fils a occupé la partie du duplex, antérieurement habitée par Madame X, pendant un an et demi puis l'a louée. Au moment du changement d'usage de résidentiel à locatif, la JVM de la bâtisse s'élevait à 250 000 $.
Vous avez détaillé le calcul du gain en capital résultant pour Madame X du don de la bâtisse ainsi que les calculs relatifs au prix de base rajusté ("PBR") de la bâtisse pour le petit-fils lors du don et lors du changement d'usage.
Question
Les calculs relatifs au PBR de la bâtisse, fournis dans votre demande, sont-ils exacts?
Nos commentaires
Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, l'Agence du revenu du Canada (l'"ARC") a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants. Ces commentaires pourraient cependant, dans certaines circonstances, ne pas s'appliquer à votre situation particulière.
L'alinéa 69(1)b) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la "Loi") prévoit qu'un contribuable est réputé avoir reçu, par suite de la disposition d'un bien, une contrepartie égale à la JVM du bien lorsqu'il a disposé du bien en faveur d'une personne avec laquelle il avait un lien de dépendance sans contrepartie ou moyennant une contrepartie inférieure à la JVM de ce bien au moment de la disposition ou lorsqu'il a disposé du bien en faveur d'une personne au moyen d'une donation entre vifs. Par ailleurs, l'alinéa 69(1)c) de la Loi édicte qu'un contribuable qui acquiert un bien, notamment par donation, est réputé acquérir le bien à sa JVM. Dans la situation soumise, Madame X est réputée avoir disposé de la bâtisse et du fonds de terre (soit le duplex) pour une contrepartie égale à la JVM et son petit-fils les avoir acquis à cette JVM.
L'article 54 de la Loi définit pour sa part le PBR d'un bien amortissable (par exemple, l'unité de logement détenue à des fins locatives) comme étant le coût en capital du bien supporté par le contribuable à ce moment. Lorsqu'il s'agit de biens autres que des biens amortissables d'un contribuable (par exemple, l'unité de logement qui est sa résidence principale), c'est le coût du bien plus ou moins certains ajustements conformément à l'article 53 de la Loi.
Quelle que soit la méthode retenue pour répartir le coût d'acquisition et le produit de disposition de la bâtisse à la portion louée (généralement basée sur la superficie totale de la bâtisse), nous sommes d'avis qu'il est généralement raisonnable de répartir le coût d'acquisition et le produit de disposition du fonds de terre selon la même méthode. Bien entendu, cette façon de faire doit être raisonnable dans les circonstances. Par conséquent, lors de la donation du duplex, bâtisse et fonds de terre, Madame X pouvait bénéficier de l'exemption pour résidence principale sur la portion de la bâtisse et du fonds de terre qui étaient considérés, selon les faits, comme étant sa résidence principale. Aux fins de la présente, nous présumons que le duplex a deux unités de logement distinctes dont l'une des unités, représentant 2/3 de la superficie totale, avait été normalement habitée par Madame X puis par son petit-fils après la donation (ci-après "l'unité de logement 1") et l'autre unité (unité de logement 2), représentant 1/3 de la superficie, a toujours été détenue à des fins locatives.
L'alinéa 45(1)a) de la Loi édicte entre autres que pour les fins de la sous-section c (soit les articles 38 à 55, la sous-section c traitant des gains en capital imposables et des pertes en capital déductibles), un contribuable qui a acquis un bien à une autre fin et qui commence, à un moment postérieur, à l'utiliser en vue de gagner un revenu (ci-après le "changement d'usage"), est réputé avoir disposé de ce bien à ce moment postérieur pour un produit égal à sa JVM à ce moment. Ce contribuable est également réputé avoir, aussitôt après, acquis ce bien de nouveau à un coût égal à cette JVM. Cette disposition réputée du bien peut donner lieu à un gain ou une perte en capital. Tel que mentionné précédemment, le petit-fils ayant habité l'unité de logement 1 pendant un an et demi, il pourrait bénéficier de l'exemption pour résidence principale sur cette unité (portion bâtisse et fonds de terre) pour réduire le gain en capital découlant de cette disposition réputée.
Par ailleurs, l'alinéa 13(7)b) de la Loi édicte, notamment pour les fins de la déduction pour amortissement, qu'un contribuable ayant acquis un bien à une autre fin et qui commence, à un moment postérieur, à l'utiliser en vue de tirer un revenu est réputé l'avoir acquis à ce moment postérieur à un coût en capital, pour lui, généralement égal au moindre des montants établis aux sous-alinéas 13(7)b)(i) et 13(7)b)(ii) de la Loi. Dans une situation où la JVM du bien excède le coût, la moitié du gain résultant de l'application du sous-alinéa 45(1)a)(iii) de la Loi peut être ajouté au coût en capital du bien aux fins des articles 13 et 20 de la Loi pourvu que le contribuable n'ait pas déduit un montant en vertu de l'article 110.6 de la Loi relativement au gain.
Dans la situation décrite dans la présente, la méthode de calcul du coût de l'unité de logement 1 et du coût de l'unité de logement 2 pour le petit-fils au moment du don (calcul 1) et au moment du changement d'usage (calcul 2) nous semble correcte aux fins du calcul du gain en capital. Cependant aux fins de la déduction pour amortissement, le coût en capital de l'unité de logement 1, laquelle a fait l'objet d'un changement d'usage, devrait être calculé en tenant compte des dispositions de l'alinéa 13(7)b) de la Loi. En considérant les chiffres fournis dans le calcul 2, le coût en capital de l'unité 1 et de l'unité 2 s'élèverait respectivement à 150 000 $ et à 66 666 $.
Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas l'ARC à l'égard d'une situation factuelle particulière.
Veuillez agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
Alain Godin
Pour le Directeur
Division des opérations internationales
et des fiducies
Direction des décisions en impôt
Direction générale des politiques législatives
et des affaires réglementaires
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