1 February 2006 External T.I. 2005-0142411E5 F - Don entre vifs - bien agricole admissible

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69(1) 110.6(1) 110.6(6)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Particular Situation

Case 1: Wooded land without buildings located on a lake

Case 2: Principal residence and 6.5 acres of land surrounding it

Capital gain exemption for "qualified farm property

Exemption for "principal residence”

Principal Issues: {TaxInterpretations translation]

1. What are the tax consequences of arm's length inter vivos gifts at less than FMV?

2. Is real property that was acquired by inheritance by an individual on the death of his father who carried on a farming business "qualified farm property" for purposes of the capital gains deduction under subsection 110.6(2) of the Act?

Position:

1. In this situation, subsection 69(1) of the Act applies. Therefore, the donor's proceeds of disposition are deemed to be equal to the fair market value of the gifted real property.

2. Yes, if the donor's father used the property in the course of carrying on a farming business, either in the year in which the individual disposes of the property or for at least five years during which the property is owned by such a person.

Reasons:

1. Application of subsection 69(1) of the Act.

2. Definition of "qualified farm property" is the requirements found in subparagraph 110.6(1)(vii).

								2005-014241
XXXXXXXXXX 							Anne Dagenais
(613) 957-2121
February 1, 2006

Dear Sir,

Subject: Request for written interpretation

This is in response to your letter of July 8, 2005, and our telephone conversation of December 30, 2005, with respect to your request for interpretive rulings in which you asked for our comments regarding inter vivos gifts of real property in the Particular Situation described below.

Unless otherwise indicated, all statutory references herein are to provisions of the Income Tax Act (the "Act").

Particular Situation

The Particular Situation as you have described it to us is as follows:

A person of XXXXXXXXXX years of age holding real estate wishes to donate it during that individual’s lifetime (the "Donor").

The Donor is Canadian and a resident of Quebec.

Case 1: Wooded land without buildings located on a lake

There are no buildings on the land.

The land would be donated to a couple of friends who reside in XXXXXXXXXX and who are citizens of XXXXXXXXXX (the "XXXXXXXXXX Couple").

The Donor and donees deal at arm's length.

Case 2: Principal residence and 6.5 acres of land surrounding it

The residence and land would be given to the Donor's grand-nephew (the "Grand-Nephew").

The Grand-Nephew is Canadian and a resident of Quebec.

The Donor received the land by inheritance upon the death of his father in 1952. Prior to his death, the Donor's father operated the land profitably for farming purposes.

The Donor has never farmed the land and the land has reforested itself.

Your Analysis:

Case 1:

Your supposition is that, since there is no relationship by marriage, adoption or parentage between the Donor and the donees, this gift would be presumed to be the equivalent of a sale for $1 and, therefore, would not generate a taxable capital gain.

You specified that the donees are not a corporation that can provide a charitable receipt for tax purposes.

You have assumed that Donor would suffer a capital loss equal to the fair market value ("FMV") of the property minus $1.

Furthermore, you stated that since the property is land and not a building, the capital loss that could be claimed with the Canada Revenue Agency would be 100% (and not 50%) of the FMV of the property less $1.

Case 2:

Your supposition is that the portion that exceeds 1/2 hectare of land surrounding the principal residence may be considered farmland eligible for the capital gains deduction of up to $275,000.

Our Comments:

As stated in paragraph 22 of Information Circular 70-6R5 dated May 17, 2002, it is the practice of the Canada Revenue Agency (the "CRA") not to issue written opinions on proposed transactions other than by way of advance rulings. Furthermore, when it comes to determining whether a completed transaction has received appropriate tax treatment, that determination is made first by our Tax Services Offices as a result of their review of all facts and documents, which is usually performed as part of an audit engagement. However, we can offer the following general comments that we hope may be helpful to you. These comments may, however, under certain circumstances, not apply to your particular situation.

Case 1:

Unfortunately, your supposition does not comply with the Canadian Income Tax Act.

We agree with you that the Donor and the XXXXXXXX Couple are not related to each other for the purposes of paragraph 251(2)(b), so the Donor and the XXXXXXXX Couple would not be deemed to not deal with each other at arm's length by paragraph 251(1)(a).

However, pursuant to paragraph 251(1)(c), whether unrelated persons are dealing at arm's length with each other at a particular time is a question of fact. Thus, unrelated persons may or may not be dealing at arm's length, depending on the facts and circumstances of a particular situation. In that regard, each transaction or series of transactions must be considered individually.

With respect to the particular situation, we are unable to determine whether the Donor and the XXXXXXXXXX Couple are dealing with each other at arm's length since such a determination would require an analysis of all the facts and circumstances surrounding a particular situation and your letter only briefly describes a hypothetical situation. However, we refer you to paragraphs 22 to 26 of Interpretation Bulletin IT-419R2, Meaning of Arm's Length, dated June 8, 2004, which set out the general guidelines followed by the CRA in determining whether or not persons are dealing with each other at arm's length at a particular time. Paragraph 23 of Interpretation Bulletin IT-419R states, inter alia, that the courts have applied the following criteria to determine whether a transaction was between persons dealing at arm's length:

was there a common mind which directs the bargaining for both parties to a transaction;
were the parties to a transaction acting in concert without separate interests; and
was there “de facto” control.

Thus, based on the above, the CRA generally assumes that two parties are not dealing at arm's length in a gift situation. With respect to a $1 sale transaction, an analysis of all the facts and circumstances surrounding the Particular Situation may be necessary despite the appearance of third-party dealings.

Where parties do not deal at arm's length, the rules in subsection 69(1) apply. By virtue of paragraph 69(1)(b), where a taxpayer disposes of property to a person by way of an inter vivos gift, the donor is deemed to have received consideration equal to the FMV of the property at the time of the gift. A taxpayer who acquires property by way of gift is deemed to acquire it for an amount equal to its FMV, pursuant to paragraph 69(1)(c).

Furthermore, in a case where the consideration for the property is less than fair market value, paragraph 69(1)(b) deems the transferor's proceeds of disposition to be equal to fair market value. It should be noted that subsection 69(1 does not provide for an adjustment to the transferee's cost of acquisition.

In the first Particular Situation presented, the wooded land without buildings located on the shore of a lake is given without any consideration. It is therefore possible that subsection 69(1) would adjust the transferor's proceeds of disposition to deem them to be equal to the fair market value of the land, which could result in a capital gain (and not a capital loss equal to the FMV as you presented in your analysis). Furthermore, there is no provision in the Act that allows for the adjustment of the adjusted cost base of the land to the transferees to reflect the fair market value. The fact that the gift could be presumed to be the equivalent of a $1 sale does not affect the application of subsection 69(1).

With respect to your second question related to the present situation, the terms used in the deed of gift, i.e., "the gift of real property" or "the sale for $1 of real property", would not have the effect of automatically limiting the application of the rules in subsection 69(1).

Case 2:

First, as stated above, the CRA refers to the application of subsection 69(1) in any non-arm's length transfer. On the other hand, the CRA does not generally presume that there is a non-arm's length relationship between the parties in transactions involving uncles and nephews (grand-nephews). An uncle is not considered to be related to his nephews and nieces by blood or marriage. However, there may be a non-arm's length relationship (relationship in fact) by virtue of paragraph 251(1)(b).

As noted above, the question of whether two persons are not dealing with each other at arm's length requires an analysis of all the facts and circumstances surrounding a particular situation. However, it is our view that family relationships may be more likely to give rise to a non-arm's length relationship between particular persons.

Given that one of the provisions of subsection 69(1) applies and has the effect of adjusting the transferor's proceeds of disposition to deem them to be equal to the fair market value of the land, this could result in a significant capital gain.

Capital gain exemption for "qualified farm property

Where an individual acquired farm property before June 18, 1987, the property will qualify for the exemption under subsection 110.6(2) if it was used in the course of carrying on the business of farming by the individual, the individual's spouse, child, parent, personal trust or family farm corporation, either in the year in which the individual disposes of the property or for a period of not less than five years during which the property is owned by such a person.

The words "father" and "mother" are defined in subsection 252(2) and include a person whose child the taxpayer is within the meaning of subsection 252(1) or whose child the taxpayer had previously been within the meaning of paragraph 252(1)(b).

In the case you have submitted to us, since 1952, during the period of ownership by the son (the Donor), the property has not been used in a farming business carried on in Canada.

On the other hand, we are of the view that the Donor could benefit from the exemption for capital gains on qualified farm property when he disposes of the 6.5 acres of land surrounding the principal residence, i.e. when he gives it to his grand-nephew. Indeed, since the Donor acquired the property before June 18, 1987 and if we assume that his father used it in the course of carrying on a farming business for at least five years, the conditions set out in subparagraph 110.6(1)(a)(vii) of the definition would be satisfied. Consequently, the real property would be "qualified farm property" of the son (i.e., of the Donor).

Qualified farm property can qualify for a capital gains exemption of up to $500,000 for an individual who is resident in Canada throughout the year. The capital gains exemption available to the owner of the qualified farm property is for up to $250,000. The amount is fixed since February 27, 2000 and represents the maximum exemption amount on a taxable capital gain of $250,000 or a capital gain of $500,000 at 50%. (if it has never been utilized in the past).

Exemption for "principal residence”

The purpose of the principal residence exemption is to reduce or eliminate a gain on the disposition of a principal residence. Consequently, if the residence exemption completely eliminates the gain on the disposition of the residence, the taxable capital gain, which may be eligible for a capital gains deduction, would not include the gain on the residence. The term "principal residence" is defined in section 54 and the calculation of the principal residence exemption is set out in paragraph 40(2)(b).

We wish to inform you that a taxpayer may take advantage of the principal residence exemption when disposing of his residence despite the half-hectare rule under certain conditions. To do so, the taxpayer must establish that the excess of one half hectare is necessary for the use of his housing unit.

Paragraph (e) of the definition of "principal residence" in section 54 deems a taxpayer's principal residence to include the land subjacent to the housing unit and such portion of any immediately contiguous land as can reasonably be regarded as contributing to the use and enjoyment of the housing unit as a residence. However, where the total area of such land exceeds one-half hectare, the excess shall be deemed not to have contributed to the use and enjoyment of the housing unit as a residence unless the taxpayer establishes that it is necessary to such use.

Under Interpretation Bulletin IT-120R6, it is generally not necessary to demonstrate that one-half hectare or less of land, including the area on which the taxpayer's residence is situated, facilitates the use of the housing unit as a residence. Where the total area of land exceeds one-half hectare, restrictions on the minimum lot size or on the subdivision of land enacted by an Act or regulation of a municipality or province may be taken into account in determining the use of the excess land. Indeed, a taxpayer may be required by an Act or regulation respecting the size of a residential lot to acquire more than one-half hectare of land. However, paragraph 16 of Interpretation Bulletin IT-120R6 states that if the taxpayer could have made an application for severance of the excess land and it is likely that such a request would have been approved, the taxpayer would generally not be considered to have been required to acquire the excess land. The mere existence of such a municipal law or regulation on the date the taxpayer acquired the property does not necessarily mean that the taxpayer was required to acquire the excess land.

In general, the excess must be clearly necessary, not merely desirable, for the housing unit to perform its residential function properly. In all cases, however, the question of whether the excess is necessary for the use of the housing unit as a residence is a question of fact.

We hope that these comments are of assistance. Should you require additional information regarding the content of this document, please do not hesitate to contact us.

Finally, we regret the delay in responding to your request. Please accept our apologies.

Best regards,

Phil Jolie

Director
Business and Partnerships Division
Income Tax Rulings Directorate

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions:

1. Quelles sont les conséquences fiscales de dons entre vifs n'ayant aucun lien de dépendance, à une valeur inférieure à la JVM?

2. Est-ce qu'un bien immeuble, qui a été acquis par héritage par un particulier, suite au décès de son père qui a exploité une entreprise agricole, est un "bien agricole admissible" aux fins de la déduction pour gains en capital prévue au paragraphe 110.6(2) de la Loi?

Position Adoptée:

1. Dans cette situation, le paragraphe 69(1) de la Loi s'applique. Par conséquent, le produit de disposition du donateur est réputé égal à la juste valeur marchandes des biens immobiliers donnés.

2. Oui, si le père du donateur a utilisé dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise agricole, soit au cours de l'année où le particulier dispose du bien ou soit pendant au moins cinq ans, pendant lesquelles le bien est la propriété d'une telle personne.

Raisons:

1. Application du paragraphe 69(1) de la Loi.

2. Définition de "bien agricole admissible" soit les exigences que l'on retrouve aux sous-alinéa 110.6(1)vii) de la Loi.

								2005-014241
XXXXXXXXXX 							Anne Dagenais
(613) 957-2121
Le 1er février 2006

Monsieur,

Objet: Demande d'interprétation écrite

La présente est en réponse à votre lettre du 8 juillet 2005 et à notre conversation téléphonique du 30 décembre 2005 à l'égard de votre demande de décisions d'interprétation dans laquelle vous nous demandez nos commentaires concernant des dons entre vifs de biens immobiliers dans la Situation Donnée décrite ci-après.

À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu ("Loi").

Situation Donnée

La Situation Donnée telle que vous nous l'avez exposée est la suivante:

Une personne de XXXXXXXXXX ans veut donner de son vivant ses biens immobiliers (ci-après le "Donateur").

Le Donateur est canadien et est résident du Québec.

1ier cas: Terrain boisé sans bâtiment situé au bord d'un lac

Il n'y a aucun bâtiment sur le dit terrain.

Le terrain serait donné en faveur d'un couple d'amis qui résident en XXXXXXXXXX et qui sont citoyens XXXXXXXXXX (ci-après "Couple XXXXXXXXXX").

Il n'y a aucun lien de dépendance entre le Donateur et les donataires.

2ième cas: Résidence principale et le terrain de 6.5 acres l'entourant

La résidence et le terrain seraient donnés en faveur du petit-neveu du Donateur (ci-après "Petit-Neveu").

Le Petit-Neveu est canadien et est résident du Québec.

Le Donateur a reçu le terrain par héritage, lors du décès de son père en 1952. Avant son décès, le père du Donateur aurait exploité économiquement la terre à des fins agricoles.

Le Donateur n'a jamais exploité la terre à des fins agricoles et la terre s'est reboisée d'elle-même.

Votre analyse:

1ier cas:

Votre présomption est que, puisqu'il n'y a aucun lien par mariage, adoption ou filiation entre le Donateur et les donataires, ce don serait présumé être l'équivalent d'une vente pour 1$, et donc sans gain en capital imposable.

Vous spécifiez que les donataires ne sont pas une société susceptible de fournir un reçu de charité pour fin d'impôt.

Vous présumez que Donateur subirait dans les circonstances une perte en capital égale à la juste valeur marchande (ci-après "J.V.M.") de la propriété moins 1$.

De plus, vous mentionnez que puisqu'il s'agit d'un terrain et non d'un bâtiment la perte en capital invocable auprès de l'Agence du revenu du Canada serait de 100% (et non de 50%) de la J.V.M. de la propriété moins 1$.

2ième cas:

Votre présomption est que la partie qui dépasse 1/2 hectare du terrain entourant la résidence principale peut être considérée comme une terre agricole admissible à la déduction pour gain en capital jusqu'à concurrence de 275 000$.

Nos commentaires:

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, l'Agence du revenu du Canada (ci-après l'"ARC") a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles. Ces commentaires pourraient cependant, dans certaines circonstances, ne pas s'appliquer à votre situation particulière.

1ier cas:

Malheureusement, votre présomption n'est pas conforme à la Loi de l'impôt sur le revenu du Canada.

Nous sommes d'accord avec vous à l'effet que le Donateur et le Couple XXXXXXXXXX ne sont pas des personnes liées entre elles compte tenu de l'alinéa 251(2)b), le Donateur et le Couple XXXXXXXXXX ne seraient donc pas réputés avoir entre eux un lien de dépendance aux termes de l'alinéa 251(1)a).

Toutefois, et conformément à l'alinéa 251(1)c), la question de savoir si des personnes non liées entre elles n'ont aucun lien de dépendance à un moment donné est une question de fait. Ainsi, des personnes non liées peuvent avoir un lien de dépendance ou non, selon les faits et les circonstances se rapportant à une situation donnée particulière. À cet égard, chaque transaction ou série de transactions doit être examinée individuellement.

En ce qui a trait à la Situation donnée, il nous est impossible de déterminer si le Donateur et le Couple XXXXXXXXXX ont un lien de dépendance entre eux puisqu'une telle détermination nécessiterait l'analyse de tous les faits et les circonstances entourant une situation donnée particulière et que votre lettre ne décrit que sommairement une situation donnée hypothétique. Nous vous référons cependant aux paragraphes 22 à 26 du Bulletin d'interprétation IT-419R2, Définition de l'expression "sans lien de dépendance ", en date du 8 juin 2004, qui exposent les lignes directrices générales suivies par l'ARC pour déterminer si des personnes ont entre elles un lien de dépendance ou non à un moment donné. Le paragraphe 16 du Bulletin d'interprétation IT-419R mentionne entre autres que les tribunaux ont appliqué les critères suivants afin de déterminer si une transaction a été réalisée entre des personnes n'ayant pas de lien de dépendance:

la présence d'une entité responsable de la négociation pour les deux parties à une transaction;
le fait que les parties à une transaction agissent ensemble sans intérêt distinct;
la présence d'un contrôle "de fait".

Ainsi, compte tenu de ce qui précède, l'ARC présume, de façon générale, que deux parties ne transigent pas sans lien de dépendance dans une situation de don. En ce qui concerne une transaction de vente à 1$, une analyse de tous les faits et les circonstances entourant la Situation Donnée pourrait être nécessaire malgré l'apparence d'une transaction à distance.

Lorsque des parties transigent avec lien de dépendance, les règles du paragraphe 69(1) de la Loi s'appliquent. En effet, en vertu du sous-alinéa 69(1)b), lorsqu'un contribuable dispose d'un bien en faveur d'une personne par une donation entre vifs, le Donateur est réputé avoir reçu par suite de la disposition une contrepartie égale à la J.V.M. du bien donné au moment du don. Le contribuable qui acquiert un bien par donation est quant à lui réputé l'acquérir pour une somme égale à sa JVM, selon le sous-alinéa 69(1)c).

Ainsi, dans un cas où la contrepartie du bien est inférieure à la juste valeur marchande, l'alinéa 69(1)b) répute le produit de disposition de l'auteur du transfert égale à la juste valeur marchande. Il est à noter que le paragraphe 69(1) de la Loi ne prévoit pas d'ajustement au coût d'acquisition du bénéficiaire du transfert.

Dans la première Situation Donnée que vous nous présentez, le terrain boisé sans bâtiment situé au bord d'un lac serait donné sans aucune contrepartie. Il est donc possible, que le paragraphe 69(1) de la Loi ajuste le produit de disposition de l'auteur du transfert pour le réputer égale à la juste valeur marchande du terrain, ce qui pourrait avoir comme conséquence, l'obtention d'un gain en capital (et non une perte en capital égale à la J.V.M. tel que vous le présenté dans votre analyse). Par ailleurs, aucune disposition de la Loi ne permet l'ajustement du prix de base rajusté du terrain pour les bénéficiaires du transfert afin de refléter la juste valeur marchande. Le fait que le don pourrait être présumé être l'équivalent d'une vente à 1$ n'affecte pas l'application du paragraphe 69(1).

En ce qui concerne votre deuxième question liée à la présente situation, les termes utilisés dans l'acte de donation soit "la donation d'un immeuble" ou "la vente pour 1$ d'un immeuble" n'aurait pas pour effet de limiter automatiquement l'application des règles du paragraphe 69(1).

2ième cas:

Premièrement, comme mentionné plus haut, l'ARC réfère à l'application du paragraphe 69(1) pour tout transfert entre personnes ayant un lien de dépendance. Par ailleurs, l'ARC ne présume généralement pas qu'il existe un lien de dépendance entre les parties dans des transactions impliquant des oncles et des neveux (petits-neveux). En effet, un oncle n'est pas considéré lié à ses neveux et nièces par les liens du sang ou du mariage. Cependant, il peut y avoir lien de dépendance (lien de faits) en vertu de 251(1)b).

Tel qu'indiqué ci-dessus, la question de savoir si deux personnes ont entre elles un lien de dépendance nécessite l'analyse de tous les faits et les circonstances entourant une situation donnée particulière. Nous sommes toutefois d'avis que des liens familiaux peuvent être plus susceptibles de donner lieu à l'existence d'un lien de dépendance entre des personnes données.

Compte tenu qu'une des dispositions du paragraphe 69(1) de la Loi s'applique et a pour effet d'ajuster le produit de disposition de l'auteur du transfert pour le réputer égale à la juste valeur marchande du terrain, ce qui pourrait avoir comme conséquence et l'obtention d'un gain en capital important.

Exonération du gain en capital pour un "Bien admissible agricole"

Lorsqu'un particulier a acquis un bien agricole avant le 18 juin 1987, ce bien sera admissible à l'exemption prévue au paragraphe 110.6(2) de la Loi s'il a été utilisé dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise agricole par un particulier, son conjoint, son enfant, son père, sa mère, une fiducie personnelle ou une société agricole familiale, soit au cours de l'année où le particulier dispose du bien ou soit pendant au moins cinq ans, pendant lesquelles le bien est la propriété d'une telle personne.

Les mots "père" et "mère" sont définis au paragraphe 252(2) de la Loi et comprennent une personne dont le contribuable est l'enfant, au sens du paragraphe 252(1) de la Loi, ou dont le contribuable a été l'enfant au sens de l'alinéa 252(1)b) de la Loi.

Dans le cas que vous nous avez soumis, depuis 1952, soit au cours de la période de détention par le fils (le Donateur), le bien n'a pas été utilisé dans le cadre d'une entreprise agricole exploité au Canada.

Par contre, nous sommes d'avis que le Donateur pourrait bénéficier de l'exemption pour gains en capital sur biens agricoles admissibles lors de la disposition du terrain de 6.5 acres entourant la résidence principale, soit lors du don à son petit-neveu. En effet, puisque le Donateur a acquis le bien avant le 18 juin 1987 et si nous supposons que son père l'a utilisé dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise agricole pendant au moins cinq ans, les conditions prévues au sous-alinéa 110.6(1)a)vii) de la définition seraient rencontrées. Par conséquent, le bien immeuble serait un "bien agricole admissible" du fils (du Donateur).

Les biens agricoles admissibles permettent d'exonérer jusqu'à un maximum de 500 000$ de gain en capital pour un particulier qui réside au Canada tout au long de l'année. L'exonération de gain en capital étant accordée au propriétaire du bien agricole admissible s'élève jusqu'à la concurrence de 250 000$. Le montant est fixé depuis le 27 février 2000 et représente le montant maximal d'exonération sur un gain en capital imposable 250 000$ soit un gain en capital de 500 000$ à 50%. ( si elle n'a jamais été utilisé par le passé).

Exemption pour "résidence principale"

L'exemption pour résidence principale vise à réduire ou à éliminer un gain réalisé à la disposition d'une résidence principale. Par conséquent, si l'exemption de résidence élimine complètement le gain tiré de la disposition de la résidence, le gain en capital imposable, qui pourrait donner droit à une déduction pour gains en capital, ne tiendrait pas compte du gain sur la résidence. Le terme "résidence principale" est défini à l'article 54 de la Loi et le calcul de l'exemption pour résidence principale est indiqué à l'alinéa 40(2)b) de la Loi.

Nous désirons vous informer qu'un contribuable peut se prévaloir de l'exemption pour résidence principale lors de la disposition de sa résidence malgré la règle du demi-hectare sous certaines conditions. Pour se faire, le contribuable doit établir que l'excédent d'un demi-hectare est nécessaire à l'usage de son logement.

En effet, selon l'alinéa e) de la définition de "résidence principale" à l'article 54 de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la "Loi"), la résidence principale d'un contribuable est réputée comprendre le fonds de terre sur lequel le logement est érigé et toute partie du fonds de terre adjacent qu'il peut être raisonnable de considérer comme facilitant au contribuable l'usage du logement comme résidence. Toutefois, lorsque la superficie totale de ces fonds de terre excède un demi-hectare, l'excédent n'est réputé faciliter l'usage du logement comme résidence principale que si le contribuable établit qu'il était nécessaire à cet usage.

Selon le Bulletin d'interprétation IT-120R6, il n'est habituellement pas nécessaire de faire la preuve qu'un demi-hectare de fonds de terre ou moins, y compris l'aire sur laquelle la résidence du contribuable est érigée, facilite l'usage du logement comme résidence. Lorsque la superficie totale du fonds de terre excède un demi-hectare, les restrictions quant à la superficie minimale d'un lot ou quant au morcellement ou à la subdivision du fonds de terre édictées par une loi ou un règlement d'une municipalité ou d'une province peuvent être prises en considération aux fins de la détermination de l'usage de l'excédent. En effet, un contribuable peut être tenu par une loi ou un règlement concernant la superficie d'un lot résidentiel d'acquérir plus d'un demi-hectare de fonds de terre. Toutefois, le paragraphe 16 du Bulletin d'interprétation IT-120R6 mentionne que si le contribuable avait pu demander que soit morcelé le fonds de terre excédentaire et qu'une telle demande aurait probablement été approuvée, le contribuable ne serait généralement pas considéré comme ayant été tenu d'en faire l'acquisition. Le simple fait qu'une loi imposant des restrictions existe à la date où le contribuable a acquis le terrain ne signifie pas nécessairement qu'il était tenu d'acquérir le terrain excédentaire.

De façon générale, l'excédent doit être clairement nécessaire, et non simplement souhaitable, pour qu'il puisse remplir convenablement son rôle de résidence. Dans tous les cas, toutefois, la question de si l'excédent est nécessaire à l'usage du logement comme résidence est une question de fait.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles, si vous désirez des informations additionnelles concernant le contenu du présent document, n'hésitez pas à communiquer avec nous.

Enfin, nous regrettons le délai encouru pour répondre à votre demande. Veuillez recevoir toutes nos excuses.

Nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments distingués.

Phil Jolie
Division des entreprises et des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique et de la planification

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 69 - Subsection 69(1) - Paragraph 69(1)(c)

words of transfer not determinative as to whether there is a gift or sale for nominal consideration

CRA indicated that an individual who donated land to an unrelated couple could be regarded as not dealing with them at arm’s length (stating that “the CRA generally assumes that two parties are not dealing at arm's length in a gift situation”), in which case, the transaction might be viewed as an inter vivos gift (so that the donees had full cost under s. 69)(1)(c)) or as a sale for $1 consideration (in which event, there would be no such cost to the donees). CRA stated:

[T]he terms used in the deed of gift, i.e., "the gift of real property" or "the sale for $1 of real property", would not have the effect of automatically limiting the application of the rules in subsection 69(1).

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Particular Situation

Case 1: Wooded land without buildings located on a lake

Case 2: Principal residence and 6.5 acres of land surrounding it

Your Analysis:

Case 1:

Case 2:

Our Comments:

Case 1:

Case 2:

Capital gain exemption for "qualified farm property

Exemption for "principal residence”