2005 Ruling 2005-0132221R3 F - Conv. of Apt Bldg to Condo Princ/Res.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principal Issues: In the particular situation, in the province of XXXXXXXXXX , where a corporation owns an apartment building occupied by its shareholders pursuant to a right granted by the corporation, whether (1) the corporation can wind-up such that the shareholders acquire an undivided interest in the building and in turn the shareholders can convert the undivided interest into divided interest in the building (condominium)? (2) each shareholder's shares in the corporation and right to occupy an apartment represent a property that is a dwelling for the purpose of the definition of principal residence under section 54? and (3) ss 248(21) applies such that the deemed disposition rule under 248(20) does not apply on the partition (subdivision) of the building resulting from the conversion of the undivided interest into divided interest?

Position: (1), (2) and (3) Yes.

Reasons: (1), (2) and (3) Previous positions.

XXXXXXXXXX 2005-013222

Le XXXXXXXXXX 2005

Madame,

Objet: Demande de décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu

XXXXXXXXXX .

La présente est en réponse à votre lettre du XXXXXXXXXX par laquelle vous nous demandez des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu pour le compte des contribuables susmentionnés relativement aux faits et opérations projetées décrits ci-après.

À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs ci-après sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu.

DÉSIGNATION DES PARTIES ET ABRÉVIATONS

Dans cette lettre, à l'exception des numéros 14. et 33. ci-dessous, les noms et raisons sociales des contribuables, de même que certains termes, sont remplacés par les noms et abréviations suivants:

	XXXXXXXXXX.                             "SOCIÉTÉ"
	Les XXXXXXXXXX  propriétaires
          ou copropriétaires                   "Actionnaires-Occupants"
	Le Contrat d'occupation et convention
      conclu entre l'Actionnaire-Occupant et
      SOCIÉTÉ (dont une photocopie dudit       "Contrat"
      Contrat pour un des anciens
      Actionnaires-Occupants était joint à
      votre demande)
	XXXXXXXXXX    				      "Évaluateur"
	Immeuble situé au XXXXXXXXXX              "Immeuble"
	"Capital versé" au sens de la
      définition prévue au paragraphe 89(1).    "CV"
	"Immobilisation" au sens de la
       définition  prévue à l'article 53.	      "Immobilisation"
	"Juste valeur marchande"		      "JVM"
	"Prix de base rajusté" au sens de la
      définition prévue à l'article 53.         "PBR"
	Agence du revenu du Canada                "ARC"
	Loi de l'impôt sur le revenu              "Loi"

FAITS

1. SOCIÉTÉ a été constituée le XXXXXXXXXX sous l'autorité de la Loi sur les sociétés commerciales canadiennes (S.C. 1974-75-76, c. 33). Elle est régie par les dispositions de la Loi canadienne sur les sociétés par actions ( L.R. 1985, ch. C-44 ).

2. SOCIÉTÉ est une "société canadienne imposable", au sens de la définition prévue au paragraphe 89(1), et une "société privée sous contrôle canadien", au sens de la définition prévue au paragraphe 125(7).

3. L'année d'imposition de SOCIÉTÉ se termine le XXXXXXXXXX.

4. L'activité principale de SOCIÉTÉ consiste à détenir l'Immeuble, un immeuble résidentiel occupé par les Actionnaires-Occupants. SOCIÉTÉ a débuté ses activités en XXXXXXXXXX, l'année au cours de laquelle SOCIÉTÉ a acquis l'Immeuble.

5. L'Immeuble comporte XXXXXXXXXX appartements (XXXXXXXXXX) et XXXXXXXXXX garages (XXXXXXXXXX).

6. Au bilan du XXXXXXXXXX de SOCIÉTÉ, l'Immeuble est présenté au poste

" Immobilisations ". Le coût et la valeur nette de l'Immeuble sont ventilés à la Note 2 des états financiers comme suit:

Immobilisations		Coût		Valeur nette
	Terrain          XXXXXXXXXX      XXXXXXXXXX
	Pavage           XXXXXXXXXX      XXXXXXXXXX
	Bâtiment         XXXXXXXXXX      XXXXXXXXXX
	Système d'alarme XXXXXXXXXX      XXXXXXXXXX
	Total            XXXXXXXXXX     XXXXXXXXXX 

7. Il est intervenu entre la SOCIÉTÉ et chacun des Actionnaires-Occupants, un Contrat dont le mode de fonctionnement est assez semblable à celui d'une copropriété divise. En vertu du Contrat, SOCIÉTÉ a cédé un droit d'occupation dans un appartement de l'Immeuble qu'elle possédait en faveur de chaque Actionnaire-Occupant.

8. Le Contrat régit, entre autres, le droit d'occupation par chacun des Actionnaires-Occupants, les nouvelles émissions d'actions du capital-actions de SOCIÉTÉ, l'administration de l'Immeuble, l'établissement des frais y relatifs, les redevances des actionnaires, l'établissement des redevances, les dommages à l'Immeuble et les réparations ou améliorations, la jouissance des lieux et la vente des actions du capital-actions de SOCIÉTÉ et de l'Immeuble.

9. Chaque Contrat intervenu entre SOCIÉTÉ et un des Actionnaires-Occupants est identique à l'exception, entre autres, du nom de l'Actionnaire-Occupant, de la désignation de l'appartement concerné, du nombre d'actions relatif à l'appartement concerné.

10. Le Contrat prévoit notamment les éléments suivants:

(i) chacun des Actionnaires-Occupants a l'obligation de détenir le nombre d'actions ordinaires du capital-actions de SOCIÉTÉ qui sont attribuées à l'appartement auquel le droit d'occupation se rattache;

(ii) le nombre d'actions ordinaires du capital-actions de SOCIÉTÉ qui sont attribuées à un appartement l'est selon le rapport entre la superficie de l'appartement concerné et la superficie de tous les appartements;

(iii) le Contrat est conclu pour une durée indéterminée à la condition que l'Actionnaire-Occupant demeure actionnaire de SOCIÉTÉ. Par ailleurs, le Contrat prendra fin, entre autres, "si les Actionnaires-Occupants réunis en assemblée spéciale, par un vote des trois quarts en actions et des deux tiers des actionnaires présents, décident de procéder à la vente de l'immeuble et de tous les appartements qui y sont contenus";

(iv) les Actionnaires-Occupants doivent maintenir la destination actuelle de l'Immeuble et en jouir personnellement et ce, à des fins non locatives, sous réserve toutefois, des droits des détenteurs de ces droits d'occupation de louer leur appartement sur approbation des administrateurs de SOCIÉTÉ;

(v) SOCIÉTÉ possède les pouvoirs juridiques nécessaires afin d'administrer les activités courantes de l'Immeuble;

(vi) SOCIÉTÉ doit acquitter les frais d'opération et autres dépenses relatives à l'Immeuble;

(vii) chaque Actionnaire-Occupant doit verser à SOCIÉTÉ une redevance mensuelle égal à sa quote-part de toutes les sommes nécessaires pour payer le capital et les intérêts de toute hypothèque grevant l'Immeuble, calculé sur la base du rapport entre le nombre d'actions possédées par l'Actionnaire-Occupant et le nombre d'actions émises par SOCIÉTÉ;

(viii) chaque Actionnaire-Occupant doit verser à SOCIÉTÉ une redevance mensuelle d'un montant représentant une part proportionnelle des dépenses courantes encourues annuellement calculée sur la base du rapport entre l'espace occupé par l'Actionnaire-Occupant et la superficie totale de l'Immeuble; et

(ix) toutes les décisions importantes relatives à l'Immeuble doivent être entérinées par un vote de trois quarts en actions et des deux tiers des Actionnaires-Occupants présents à une assemblée spéciale.

Les actions ordinaires du capital-actions de SOCIÉTÉ et le droit d'occupation relatif à l'appartement (ci-après désignés pour chacun des Actionnaires-Occupants par le terme "Unité") possédés par chacun des Actionnaires-Occupants sont indissociables et ce, de par les dispositions du Contrat. Aux fins de la Loi, l'Unité est un "bien", au sens prévu au paragraphe 248(1).

11. Au bilan du XXXXXXXXXX de SOCIÉTÉ, à part l'Immeuble, l'actif de SOCIÉTÉ consistait en de l'encaisse, dépôt à terme et débiteurs (totalisant XXXXXXXXXX $). Le passif de SOCIÉTÉ consistait en des créditeurs et charges à payer de XXXXXXXXXX $ et des avances des actionnaires de XXXXXXXXXX $. L'avoir des actionnaires de SOCIÉTÉ comprenait XXXXXXXXXX d'actions ordinaires émises et en circulation (dont le capital déclaré est XXXXXXXXXX $) et un déficit cumulé de XXXXXXXXXX $.

12. Le montant des avances des actionnaires de XXXXXXXXXX $ au bilan de SOCIÉTÉ au XXXXXXXXXX provient d'avances des Actionnaires-Occupants effectués dans les proportions respectant la détention des actions ordinaires du capital-actions de SOCIÉTÉ par chacun d'eux.

13. SOCIÉTÉ est autorisée à émettre une seule catégorie d'actions, composée d'un nombre illimité d'actions comportant le droit de voter à toutes les assemblée des actionnaires, de recevoir tout dividende déclaré par SOCIÉTÉ et de se partager des biens de SOCIÉTÉ lors de sa dissolution.

14. Les Actionnaires-Occupants actuels et le nombre d'actions ordinaires du capital-actions de SOCIÉTÉ que chacun d'eux possède sont:

Numéro 	Actionnaires-Occupants 		Nombre d'actions

d'appartement 					Appartement Garage  Total

XXXXXXXX 			XXXXXXXX 		XXXXXXXX XXXXXXXX XXXXXXXX 

Total 						XXXXXXXX XXXXXXXX XXXXXXXX 

Le CV total des actions ordinaires émises et en circulation du capital-actions de SOCIÉTÉ est XXXXXXXXXX $. Ce montant est le total du montant souscrit par chacun des Actionnaires-Occupants pour les actions ordinaires du capital-actions de SOCIÉTÉ qu'il possède.

15. Le Contrat et les états financiers de SOCIÉTÉ démontrent que celle-ci ne servait qu'aux fins de comptabiliser les recettes et déboursés des Actionnaires-Occupants sur la base du recouvrement des coûts. En vertu des Contrats, les Actionnaires-Occupants devaient débourser des sommes à SOCIÉTÉ suivant des normes préétablies dans les Contrats, afin de pourvoir aux paiements des frais relatifs à l'Immeuble.

16. Selon l'Évaluateur, compte tenu des clauses restrictives contenues dans le Contrat

" ... il serait difficile de justifier une valeur marchande ..." pour l'Immeuble,

" ...la seule valeur justifiable serait la valeur aux livres de l'immeuble de la société propriétaire pour les fins de ce rapport. Dans les faits, aucune valeur marchande ne serait attribuable à cet immeuble pour son propriétaire... " La valeur aux livres de l'Immeuble, en date du XXXXXXXXXX, était de XXXXXXXXXX $

(à savoir XXXXXXXXXX $ pour le terrain, XXXXXXXXXX $ pour le bâtiment et XXXXXXXXXX $ pour le stationnement). Une photocopie du rapport d'évaluation était jointe à votre demande.

17. La JVM de l'Unité possédée par chacun des Actionnaires-Occupants provient du droit d'occupation prévu au Contrat et des actions ordinaires du capital-actions de SOCIÉTÉ que possède l'Actionnaire-Occupant.

18. Le PBR de l'Unité possédée par chacun des Actionnaires-Occupants correspond au total du PBR des actions ordinaires du capital-actions de SOCIÉTÉ possédées par l'Actionnaire-Occupant et du droit d'occupation prévu au Contrat qui ont été acquis au même moment par l'Actionnaire-Occupant.

19. Le Contrat ne constitue pas un usufruit ou un droit d'usage XXXXXXXXXX.

20. Toutes les parties ci-haut mentionnées sont des personnes résidant au Canada aux fins de la Loi.

À l'exception des personnes suivantes, toutes les parties ci-haut mentionnées ne sont pas des " personnes liées ", au sens prévu au paragraphe 251(2). XXXXXXXXXX

21. Mis à part le fait pour un Actionnaire-Occupant d'occuper un appartement dans l'Immeuble appartenant à SOCIÉTÉ pour une contribution inférieure à la valeur locative de l'appartement, SOCIÉTÉ n'a pas conféré d'autres avantages aux Actionnaires-Occupants.

OPÉRATIONS PROJETÉES

22. SOCIÉTÉ procédera à la liquidation de ses affaires. Pour ces fins, elle attribuera ses biens aux Actionnaires-Occupants et les Actionnaires-Occupants assumeront les créditeurs et charges à payer de SOCIÉTÉ dans les proportions respectant la détention des actions ordinaires du capital-actions de SOCIÉTÉ par chacun d'eux immédiatement avant le transfert.

Particulièrement au sujet de l'Immeuble, dans le cadre de la liquidation de SOCIÉTÉ, les Actionnaires-Occupants achèteront, en indivision, de SOCIÉTÉ, l'Immeuble, à un prix égal à sa JVM telle qu'établie par l'Évaluateur. En contrepartie, SOCIÉTÉ considèrera avoir remboursé à chacun des Actionnaires-Occupants le montant des avances consenties par ceux-ci à SOCIÉTÉ.

23. Subséquemment à cette acquisition, chacun des Actionnaires-Occupants détiendra l'Immeuble en indivision dans des proportions respectant sa détention des actions ordinaires du capital-actions de SOCIÉTÉ ainsi que son droit d'occupation, immédiatement avant le transfert. Suite au transfert chaque Actionnaire-Occupant détiendra en copropriété indivise, l'appartement qu'il occupait immédiatement avant le transfert.

24. En raison des nouvelles modalités de cette détention, les Actionnaires-Occupants procéderont entre eux à la réalisation d'une convention d'indivision ayant pour effet de se répartir, au moyen de droits d'occupation semblables aux Contrats, l'occupation de ces appartements. Par conséquent, la convention d'indivision stipulera toutes les dispositions devant régir l'indivision conventionnelle.

25. Suite aux opérations décrites ci-dessus, à un moment donné au cours de la liquidation, le liquidateur de SOCIÉTÉ obtiendra, avant de répartir les biens sous sa garde, par demande faite sur formulaire prescrit, un certificat de décharge en vertu du paragraphe 159(2).

26. Après la distribution de ses biens, SOCIÉTÉ demandera sa dissolution en vertu de la Loi canadienne sur les sociétés par actions. Au moment opportun, SOCIÉTÉ produira les déclarations de revenus requises.

27. Par la suite, les Actionnaires-Occupants (ci-après les "Copropriétaires indivis") de l'Immeuble demanderont l'autorisation de convertir l'Immeuble en copropriétés divises par l'accomplissement de toutes les procédures légales régissant une telle conversion. Lors de cette conversion, les Copropriétaires indivis se partageront les appartements devenus des copropriétés divises de manière à respecter l'occupation de ces appartements immédiatement avant une telle conversion.

28. Le partage effectué dans le but d'attribuer les appartements en copropriété divise à chacun des propriétaires n'implique la remise d'aucun autre bien par quelque partie que ce soit.

BUTS DES OPÉRATIONS PROJETÉES

29. Chacun des Actionnaires-Occupants désire posséder son appartement dans l'Immeuble en copropriété divise. SOCIÉTÉ ne peut obtenir l'autorisation de XXXXXXXXXX convertir l'Immeuble en copropriété divise. Cependant, les Actionnaires-Occupants pourraient obtenir une telle autorisation s'ils étaient copropriétaires indivis de l'Immeuble.

30. Le but des opérations projetées est dans un premier temps de faire en sorte que les Actionnaires-Occupants deviennent copropriétaires indivis de l'Immeuble et dans un deuxième temps, que les Actionnaires-Occupants obtiennent l'autorisation de convertir l'Immeuble en copropriété divise, XXXXXXXXXX et réalisent effectivement une telle conversion.

INFORMATIONS ADDITIONNELLES

31. Au meilleur de votre connaissance et de celle de SOCIÉTÉ et des Actionnaires-Occupants, aucune des questions sur lesquelles porte la présente demande de décisions anticipées n'est abordée dans une déclaration antérieure de SOCIÉTÉ et des Actionnaires-Occupants, n'est examinée par un bureau des services fiscaux ou un centre fiscal en rapport avec une déclaration produite antérieurement par SOCIÉTÉ ou un Actionnaire-Occupant, n'est l'objet d'une opposition formulée par SOCIÉTÉ ou un Actionnaire-Occupant, n'est devant les tribunaux ou, si un jugement a été rendu, le délai d'appel à une instance supérieure est arrivé à échéance, et n'est l'objet d'une décision déjà rendue par la Direction des décisions en impôt.

32. Les principales coordonnées relatives aux contribuables visés par les décisions anticipées sont:

XXXXXXXXXX.

- Numéro d'entreprise: XXXXXXXXXX
- Bureau des services fiscaux: XXXXXXXXXX
- Centre fiscal: XXXXXXXXXX
- Adresse du siège social: XXXXXXXXXX

Les Actionnaires-Occupants sont domiciliés et résidants au XXXXXXXXXX

Le numéro de l'appartement de chacun d'eux est :

XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX

Le Bureau des services fiscaux et le Centre fiscal qui desservent les Actionnaires-Occupants est XXXXXXXXXX, respectivement.

33. Toutes les opérations importantes qui ont été effectuées avant la présentation de la demande de décisions anticipées ou qui pourraient être entreprises après la conclusion des opérations projetées, et qui feront partie de la série d'opérations qui inclura les opérations projetées, sont décrites dans les présentes.

DÉCISIONS ANTICIPÉES RENDUES

34. Pourvu que l'énoncé des faits et des opérations projetées constitue une divulgation complète de tous les faits pertinents et de toutes les opérations projetées et que les opérations soient effectuées telles que décrites précédemment, nos décisions sont les suivantes:

A. La vente de l'Immeuble par SOCIÉTÉ aux Actionnaires-Occupants telle que décrite au numéro 22. ci-dessus, sera considérée, en elle-même et par elle-même, comme une transaction de nature capitale dans la mesure où l'Immeuble constitue pour SOCIÉTÉ une "Immobilisation".

B.Le paragraphe 69(5) s'appliquera à la distribution des biens de SOCIÉTÉ aux Actionnaires-Occupants, telle que décrite au numéro 22. ci-dessus, de sorte que SOCIÉTÉ sera réputée avoir disposé de l'Immeuble immédiatement avant la liquidation pour un produit égal à sa JVM à ce moment et les Actionnaires-Occupants seront réputés avoir acquis l'Immeuble à un coût égal à sa JVM immédiatement avant la liquidation.

C. Nous confirmons que l'Unité, telle que décrite au numéro 10. ci-dessus, possédées par chacun des Actionnaires-Occupants se qualifiera au titre de "logement" pour les fins de la définition de "résidence principale" à l'article 54.

D. Nous confirmons que les paragraphes 84(2) et 88(2) s'appliqueront à la liquidation de SOCIÉTÉ, telle que décrite au numéro 22. ci-dessus. Lorsque SOCIÉTÉ distribuera ou attribuera les fonds ou des biens aux Actionnaires-Occupants lors de la liquidation, elle sera réputée avoir versé un dividende sur les actions ordinaires égal à l'excédent éventuel du montant ou de la valeur des fonds ou des biens distribués ou attribués au moment de la distribution sur le montant éventuel de la réduction, lors de la distribution ou de l'attribution, du CV relatif aux actions ordinaires, le cas échéant.

E. Nous confirmons que le partage effectué afin d'attribuer les appartements de l'Immeuble à chacun des copropriétaires indivis, tel que décrit aux numéros 27. et 28. ci-dessus, dans le but de convertir l'Immeuble de copropriété indivise en copropriété divise ne constituera pas une disposition, au sens du paragraphe 248(1), par les Copropriétaires indivis, et ce, en vertu du paragraphe 248(21). Par conséquent, les Actionnaires-Occupants ne réaliseront pas de gain en capital, en vertu du paragraphe 39(1), lors de ce partage.

35. Ces décisions sont rendues sous réserve des restrictions et des conditions générales énoncées dans la circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, publiée par l'ARC et lient l'ARC pourvu que les transactions projetées soient complétées avant le XXXXXXXXXX. Ces décisions sont basées sur la Loi actuelle et ne tiennent pas compte des modifications qui y sont proposées.

Autres commentaires

36. Les décisions rendues ne doivent en aucun cas être interprétées comme étant un acquiescement, de la part de l'ARC, à l'effet que:

a) nous avons examiné les autres conséquences fiscales qui pourraient résulter des opérations projetées énoncées dans la présente;

b) le montant attribué à un bien dans l'énoncé des faits et des opérations projetées représente vraiment la JVM ou le PBR d'un bien ou le montant du CV d'une action;

c) pour l'application de la définition de "résidence principale" à l'article 54, que les autres conditions prévues à cette définition sont rencontrées; et que,

d) pour la détermination du gain tiré de la disposition d'une "résidence principale" à l'alinéa 40(2)b), que les conditions prévues à cet alinéa sont rencontrées par un Actionnaire-Occupant donné.

Le relevé de nos honoraires pour le temps consacré à l'étude de votre dossier vous sera envoyé sous pli séparé.

Veuillez agréer, Madame, l'expression de nos salutations distinguées.

XXXXXXXXXX
pour le Directeur
Division des réorganisations des
sociétés et de l'industrie des ressources
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
et de la planification