26 October 2005 External T.I. 2005-0117551E5 F - État des loyers de biens immeubles

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: À savoir si certains frais engagés dans le cadre de réparations majeures apportées à un immeuble locatif - et certains frais accessoires à ces réparations - sont déductibles dans le calcul du revenu de location du contribuable pour l'année?

Position Adoptée: Question de fait. Certains des frais sont déductibles alors que d'autres ne le sont pas.

Raisons: Interprétation de la Loi de l'impôt sur le revenu; jurisprudence.

XXXXXXXXXX 2005-011755

Le 26 octobre 2005

Monsieur,

Objet: Demande d'interprétation technique: État des loyers de biens immeubles

La présente fait suite à votre lettre en date du 14 février 2005 par laquelle vous demandez notre opinion concernant le sujet ci-mentionné. Nous nous excusons du délai requis pour répondre à votre question.

Faits

Votre lettre fait état des faits suivants:

• En 2000, vous avez acheté une maison unifamiliale à paliers qui comptait déjà une locataire;
• En achetant cette propriété, votre intention était de continuer à tirer des revenus de location;
• En 2004, la locataire de votre immeuble est décédée;
• Suite à son décès, vous avez encouru les dépenses suivantes:

• Frais d'interurbains (environ 200$);
• Frais de déplacement entre votre résidence principale et le lieu de votre immeuble locatif (environ 3 500 km);
• Les frais de séjour et de repas engagés alors que vous vous trouviez dans la municipalité de votre immeuble locatif;
• Frais de fumigation, de brumisation, de désinfection et de démolition (environ 6 550$);
• Les frais de fumigation, de brumisation, de désinfection et de démolition furent engagés en raison des fortes odeurs qui émanaient de votre immeuble.

Question

Votre lettre fait état de la question suivante:

Êtes-vous en mesure de déduire les dépenses ci-dessus engagées suite au décès de votre locataire dans le revenu que vous tirez de votre immeuble locatif pour l'année d'imposition 2004?

Analyse

Aux termes de l'article 9 de la Loi de l'impôt sur le revenu ("LIR"), le revenu qu'un contribuable tire d'une entreprise ou d'un bien (dans votre cas, ce bien étant un immeuble locatif) pour une année d'imposition est le bénéfice qu'il en tire pour l'année. Selon la jurisprudence, les bénéfices tirés de l'exploitation d'une entreprise ou d'un bien doivent être comptabilisés suivant une méthode qui est conforme à la LIR, aux principes établis par la jurisprudence et aux principes commerciaux généralement reconnus.

Nous reprendrons, aux fins de notre analyse, les différentes dépenses que vous avez encourues depuis 2004 et dont nous avons fait mention ci-dessus. À cet effet, nous reprendrons certains principes généraux s'appliquant à la déductibilité des dépenses engagées en vue de tirer un revenu provenant d'un bien ainsi que les principes applicables aux dépenses spécifiques que vous désirez déduire.

Pour les dépenses que nous jugerons déductibles en vertu de la LIR, vous noterez que le paragraphe 67(1) de cette loi stipule qu'une dépense, pour être déductible, doit toujours être raisonnable dans les circonstances. Cette détermination en est une de fait qui se fait suite à l'appréciation de toutes les modalités pertinentes.

Frais d'interurbains

Lorsqu'un contribuable engage des dépenses dans le but de gagner un revenu de bien ou d'entreprise, ces dépenses seront généralement déductibles en vertu de la LIR.

À la lumière des faits que vous nous avez présentés, il semblerait que vous ayez encouru les frais d'interurbains afin de régler les complications engendrées par le décès de votre locataire et ce, en prévision de la location future de votre immeuble.

À cet effet, nous considérons que ces frais sont déductibles du calcul de vos revenus de location pour l'année dans laquelle ils furent engagés.

Frais de déplacement, de repas et d'hébergement

Le paragraphe 18(1)(h) de la LIR interdit la déduction de tout montant engagé à titre des frais personnels ou de subsistance, à l'exception des frais de déplacement engagés par le contribuable dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise pendant qu'il était absent de chez lui. Par conséquent, à moins que vous ayez engagé ces frais dans le but de tirer un revenu d'entreprise ou de bien, vous ne pourrez pas déduire ces frais de vos revenus de location pour l'année d'imposition 2004.

Ainsi, il est nécessaire de connaître le contexte dans lequel vous avez encouru ces frais de déplacement et de déterminer si ces frais vous ont permis de tirer un revenu de location. D'après votre lettre, il semblerait que vos frais de déplacement aient été engagés afin de surveiller et de gérer la situation découlant du décès de votre locataire et non de tirer un revenu de bien.

De plus, en raison de l'interdiction claire de l'alinéa 18(1)(h) de la LIR, nous confirmons que vous ne pouvez pas déduire dans le calcul de vos revenus de location les frais de repas et de séjour que vous avez encourus alors que vous séjourniez à Longueuil, ces derniers étant des frais personnels et de subsistance.

Vous trouverez ci-joint copie du guide T4036, Revenus de location.

Frais de fumigation, brumisation, désinfection et de démolition

Afin de déterminer si une dépense est déductible dans le calcul du revenu provenant d'une entreprise ou d'un bien, une des questions à considérer est de savoir si la dépense est une dépense courante ou une dépense à titre de capital.

La LIR contient une interdiction générale qui empêche un contribuable de déduire du revenu d'une entreprise ou d'un bien toute dépense en capital. En outre, une dépense à titre de capital ne peut être entièrement déduite dans l'année où elle est encourue mais est plutôt assujettie au régime de la déduction pour amortissement prévu par la LIR.

Le bulletin d'interprétation IT-128R reprend les principaux éléments à considérer lorsque vient le temps de déterminer si une dépense est effectuée à titre courant ou à titre de capital.

Par exemple, une dépense qui est effectuée à l'égard d'un bien dans le seul but de le restaurer à son état d'origine est normalement considérée comme étant une dépense courante pouvant être déduite du calcul du revenu de l'année dans laquelle elle est engagée. De la même façon, la jurisprudence a déterminé qu'une dépense effectuée à l'égard d'un immeuble en prévision de la location de ce dernier est engagée à titre courant et non à titre de capital. Nous vous fournissons une copie du bulletin d'interprétation IT-128R qui saura vous fournir des lignes directrices supplémentaires à ce sujet.

À la lumière des faits que vous nous avez communiqués, il semble que les dépenses de fumigation, de brumisation, de désinfection et de démolition que vous avez engagées, furent effectuées, non seulement en prévision de la location future de votre immeuble locatif mais afin de régler le problème de bactéries et d'odeurs que vous aviez depuis le décès de votre locataire. Ainsi, nous sommes d'avis que ces dépenses sont des dépenses courantes et peuvent être déduites dans l'année où elles furent engagées.

En espérant le tout conforme à vos attentes,

Phil Jolie
Directeur
Division des entreprises et
des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt

p.j.