Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: • Un contribuable transfère la part indivise de deux immeubles, ainsi que ses biens meubles, pièces d'équipement et tous ses droits afférents à ces immeubles, à une société qui agit à titre de mandataire et de prête-nom du contribuable à l'égard de ce transfert. Selon la convention de mandat, le contribuable demeure propriétaire de ses biens. Par la suite, le mandataire transfère tous les biens relatifs à un de ces immeubles, au contribuable (le mandant). Est-ce qu'il y a disposition aux fins de la Loi lors de ces transferts?
• Dans le cadre de son mandat, le mandataire contracte un emprunt hypothécaire pour et au nom du mandant. Aux fins des alinéas 20(1)c) et e) ainsi que de la partie I.3 de la Loi, est-ce que le contribuable sera considéré comme étant le débiteur hypothécaire?
Position Adoptée: • Il n'y aura pas de disposition aux fins de la Loi lors des transferts et le paragraphe 69(1) de la Loi ne s'appliquera pas à l'égard de ces transferts. Par conséquent, en ce qui concerne le contribuable et le mandataire, il n'y aura pas de revenu, ni de gain en capital, ni de récupération de l'allocation du coût en capital à inclure dans le calcul du revenu en raison des transferts effectués entre eux dans le cadre du mandat. Aux fins de la Loi, le contribuable demeurera propriétaire des biens transférés au mandataire.
• Le contribuable sera considéré avoir contracté l'emprunt hypothécaire qui a été contracté par son mandataire en son nom.
Raisons: La convention établit une relation mandant-mandataire entre le contribuable et la société. Le contribuable demeure le vrai propriétaire et l'hypothèque contractée par la société à titre de mandataire du contribuable ne constitue pas une dette de la société mais une dette du contribuable.
XXXXXXXXXX 2004-010168
Le XXXXXXXXXX 2004
Monsieur,
Objet: Demande de décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu
XXXXXXXXXX
La présente est en réponse à vos lettres du XXXXXXXXXX à l'égard de votre demande de décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu pour le compte du contribuable susmentionné relativement aux faits et aux transactions projetées décrits ci-après.
DÉFINITIONS
À moins d'indications contraires, les définitions suivantes s'appliquent aux fins de la présente demande de décisions anticipées:
" ARC " Agence du revenu du Canada
" Contribuable " XXXXXXXXXX.
" Créancier " XXXXXXXXXX.
" Groupe AB " XXXXXXXXXX.
" Groupe CD " XXXXXXXXXX.
" Loi " Loi de l'impôt sur le revenu.
" Projet Immobilier AB " XXXXXXXXXX.
" Projet Immobilier CD " XXXXXXXXXX.
" Propriétés " Quant aux Propriétés du Contribuable, la quote-part des immeubles inclus dans le Projet Immobilier AB et le Projet Immobilier CD mentionnés au paragraphe 2 des présentes; les biens mobiliers, les pièces d'équipement et les autres biens meubles corporels appartenant au Contribuable et servant à l'entretien, l'exploitation, la réparation et au remplacement de tout ou partie de ces biens relativement à ces immeubles; tous les droits, titres et intérêts reliés à cette quote-part des immeubles et qui sont décrits aux projets d'acte de vente soumis avec la demande de décisions anticipées.
" Société A " XXXXXXXXXX.
" Société B " XXXXXXXXXX.
" Société C " XXXXXXXXXX.
" Société D " XXXXXXXXXX.
" Société X " XXXXXXXXXX.
FAITS ET TRANSACTIONS PROJETÉES
1. Contribuable est une fiducie d'investissement à participation unitaire telle que définie au paragraphe 108(2) de la Loi. Contribuable est propriétaire de plusieurs immeubles et effectue, entre autres, la location d'immeubles commerciaux.
2. Contribuable détient XXXXXXXXXX% indivis des immeubles inclus dans les deux projets immobiliers suivants :
- Projet Immobilier AB:
Les lots du cadastre du XXXXXXXXXX de chacun des immeubles inclus dans le Projet Immobilier AB sont les suivants:
XXXXXXXXXX
- Projet Immobilier CD:
Les lots du cadastre du XXXXXXXXXX de chacun des immeubles inclus dans le Projet Immobilier CD sont les suivants:
XXXXXXXXXX.
3. Les immeubles inclus dans les deux projets immobiliers sont détenus par les personnes suivantes:
Projet Immobilier AB
- Contribuable : XXXXXXXXXX % indivis
- Société A: XXXXXXXXXX % indivis
- Société B: XXXXXXXXXX % indivis
Les actionnaires de Société A et de Société B sont respectivement XXXXXXXXXX
Projet Immobilier CD
- Contribuable : XXXXXXXXXX % indivis
- Société C: XXXXXXXXXX % indivis
- Société D: XXXXXXXXXX % indivis
Les actionnaires de Société C et Société D sont respectivement XXXXXXXXXX .
4. Groupe AB, i.e. Contribuable, Société A et Société B, désirent contracter des emprunts hypothécaires totalisant XXXXXXXXXX $ auprès de Créancier.
5. Groupe CD, i.e. Contribuable, Société C et Société D, désirent contracter des emprunts hypothécaires totalisant XXXXXXXXXX $ auprès de Créancier.
6. Ces emprunts serviront principalement à rembourser du financement intérimaire ayant été utilisé afin de financer l'acquisition des terrains et la construction des bâtiments et des infrastructures inclus dans les deux projets immobiliers. Le solde non utilisé servira ultérieurement à financer la construction de nouvelles bâtisses ou à rembourser un financement intérimaire ayant servi à la construction de nouvelles bâtisses. Les intérêts sur les emprunts qui seront remboursés sont déductibles en vertu de l'alinéa 20(1)c) de la Loi.
7. Des hypothèques immobilières de premier rang seront consenties par Groupe AB en vertu de l'entente avec Créancier sur les immeubles du Projet Immobilier AB décrits au paragraphe 2 des présentes.
Des hypothèques immobilières de premier rang seront consenties par Groupe CD en vertu de l'entente avec Créancier sur les immeubles du Projet Immobilier CD décrits au paragraphe 2 des présentes.
8. La juste valeur marchande des immeubles détenus par Contribuable est supérieure à leur coût d'acquisition. Les coûts globaux approximatifs de la part indivise des immeubles inclus dans les deux projets immobiliers au XXXXXXXXXX sont les suivants:
Projet Immobilier AB : XXXXXXXXXX $
Projet Immobilier CD :
Phase IA XXXXXXXXXX $
Phase IB XXXXXXXXXX $
Phase IIA XXXXXXXXXX $
9. Le total de la fraction non amortie du coût en capital des catégories distinctes relatives aux bâtisses en date du XXXXXXXXXX (XXXXXXXXXX $) est inférieur à leur coût d'acquisition. La fraction non amortie du coût en capital de la catégorie 17 (XXXXXXXXXX $) est supérieure au coût des stationnements des immeubles transférés car elle comprend le coût de stationnements qui ne sont pas transférés.
10. Créancier est prêt à financer Groupe AB et Groupe CD sur un terme de XXXXXXXXXX ans. Une des conditions à l'octroi du financement est que le prêt hypothécaire ne puisse être remboursable par anticipation avant le terme spécifié. Or, il s'avère qu'en vertu du paragraphe 10(1) de la Loi sur l'intérêt (L.R., 1985, ch. I-15) une personne peut rembourser l'hypothèque, en tout temps, cinq ans après l'avoir contractée, et ce, en effectuant un versement équivalant à trois mois d'intérêt. Cependant, au paragraphe 10(2) de la Loi sur l'intérêt, il est précisé que le paragraphe 10(1) ne s'applique pas à une société par actions.
11. De l'avis de Créancier, Contribuable est considéré comme une personne, ce faisant, il peut bénéficier du remboursement par anticipation en vertu du paragraphe 10(1) de la Loi sur l'intérêt. Conséquemment, afin de rencontrer les exigences de Créancier, les emprunts hypothécaires, pour la quote-part indivise détenue par Contribuable, devront nécessairement être contractés par le biais d'une société par actions.
12. Contribuable est propriétaire de XXXXXXXXXX% des actions votantes et participantes de Société X.
13. Contribuable transférera les Propriétés à Société X pour la somme de XXXXXXXXXX $ pour chacun des deux projets immobiliers. Un contrat de vente (dont vous nous avez soumis les ébauches) sera rédigé à cet effet pour chacun des deux projets immobiliers. Chacun des contrats spécifiera que la vente est effectuée dans le cadre d'une convention mandant-mandataire entre Contribuable et Société X.
14. Une convention de mandant-mandataire (dont vous nous avez soumis les ébauches) interviendra entre Contribuable et Société X pour chacun des deux projets immobiliers. Chacune des conventions spécifiera que malgré le fait que Société X apparaîtra comme le propriétaire inscrit des Propriétés transférées au paragraphe 13 des présentes, Société X agit à titre de mandataire et de prête-nom seulement et ne peut prétendre à aucun droit dans les Propriétés. Les conventions préciseront qu'en tout temps Contribuable conservera le droit d'user, de jouir et de disposer des Propriétés qui seront transférées à Société X selon le paragraphe 13 des présentes et dans ce dernier cas, le mandataire agira pour et au nom du mandant dans le cadre de tout acte de cession ou de vente relatif aux Propriétés. Il est entendu entre les parties que Contribuable sera le seul propriétaire des loyers générés par les Propriétés transférées à Société X et qu'il assumera toutes les charges y afférentes, Société X n'étant que mandataire et prête-nom de Contribuable à l'égard de toutes ces dépenses et ces revenus. Aux fins de ses états financiers et du calcul de son revenu, Contribuable continuera de considérer les revenus et les dépenses afférents aux Propriétés transférées à Société X comme ayant été gagnés ou encourus par Contribuable. Aucune disposition de biens ne sera indiquée dans les déclarations de revenus de Contribuable à l'égard des transferts des Propriétés à Société X, tels que prévus au paragraphe 13 des présentes. La seule activité de Société X sera d'agir à titre de mandataire pour Contribuable.
15. Dans le cadre de son mandat, pour et au nom du mandant, le mandataire pourra emprunter et consentir, entre autres, des hypothèques immobilières sur les Propriétés transférées au paragraphe 13 des présentes en faveur de tout créancier hypothécaire et plus particulièrement en faveur de Créancier.
16. Société X, Société A et Société B contracteront l'emprunt hypothécaire pour le Projet Immobilier AB auprès de Créancier et donneront en garantie les immeubles de ce projet.
Société X, Société C et Société D contracteront l'emprunt hypothécaire pour le Projet Immobilier CD auprès de Créancier et donneront en garantie les immeubles de ce projet.
17. Malgré les garanties données sur les immeubles par Société X, Contribuable garantira toutes les obligations de Société X, et ce, jusqu'à parfait paiement. Contribuable tiendra Société X indemne de toute réclamation qui pourrait être intentée contre elle en vertu des prêts hypothécaires.
18. Par la suite, Créancier remettra les sommes empruntées au procureur mandaté aux fins des transactions. Ce dernier, dès la réception des sommes, remboursera les financements intérimaires. En aucun temps, Société X aura accès aux sommes. Le solde des sommes sera remis directement au Groupe AB ou au Groupe CD, selon le cas, pour qu'il puisse payer les frais de construction des nouvelles bâtisses ou pour rembourser un financement intérimaire ayant servi à la construction de nouvelles bâtisses.
19. Les immeubles qui seront construits ou ayant fait l'objet d'un financement intérimaire, suite à l'octroi du financement, seront donnés en garantie par le Groupe AB ou le Groupe CD, selon le cas.
20. Suite aux décaissements des sommes, l'ensemble des Propriétés du Projet Immobilier CD seront transférés à Contribuable. Le transfert des Propriétés du Projet Immobilier CD, de Société X à Contribuable, s'effectuera pour une somme de XXXXXXXXXX $. Contribuable assumera les garanties données par Société X à Créancier. Un contrat de vente (dont vous nous avez soumis l'ébauche) sera rédigé à cet effet pour les Propriétés du Projet Immobilier CD. Les Propriétés du Projet Immobilier AB demeureront dans Société X.
21. Tous les honoraires relatifs aux emprunts hypothécaires seront déboursés par le Groupe AB ou le Groupe CD, selon le cas.
22. Société X produira une déclaration de revenu indiquant qu'elle n'a exercé aucune activité au cours de l'année et qu'elle ne possède aucun actif, sauf le produit de l'émission des actions initiales.
BUT DES TRANSACTIONS PROJETÉES
23. En effectuant les transactions de cette manière, les conseillers juridiques de Créancier sont d'avis que le paragraphe 10(2) de la Loi sur l'intérêt sera applicable et les exigences relatives aux prêts hypothécaires, comportant un terme de XXXXXXXXXX ans, seront rencontrées permettant ainsi le refinancement.
RENSEIGNEMENTS ADDITIONNELS
24. Au meilleur de votre connaissance et de celle de Contribuable, aucune des questions sur lesquelles porte la présente demande de décisions anticipées n'est abordée dans une déclaration antérieure de Contribuable ou d'une personne liée; n'est examinée par un bureau des services fiscaux ou un centre fiscal en rapport avec une déclaration produite antérieurement par Contribuable ou une personne liée; ne fait l'objet d'une opposition formulée par Contribuable ou une personne liée; n'est devant les tribunaux ou si un jugement a été rendu, que le délai d'appel à une instance supérieure n'est arrivé à échéance; ne fait pas l'objet d'une décision déjà rendue par notre Direction.
25. L'adresse de Contribuable est la suivante:
XXXXXXXXXX.
26. Le Bureau des services fiscaux de Contribuable est celui de XXXXXXXXXX et son Centre fiscal est celui de XXXXXXXXXX.
DÉCISIONS ANTICIPÉES RENDUES
Pourvu que l'énoncé des faits et des transactions projetées soit exact et constitue une divulgation complète de tous les faits pertinents et des transactions projetées, nos décisions sont les suivantes:
A. Au moment des transferts des Propriétés par Contribuable à Société X, tels que décrits au paragraphe 13 des présentes, il n'y aura pas de disposition des Propriétés au sens de la définition de ce terme au paragraphe 248(1) de la Loi. Par conséquent, Contribuable ne réalisera pas de revenu, de gain en capital ni de récupération d'allocation du coût en capital en vertu des dispositions pertinentes de la Loi lors de ces transferts.
B. Le paragraphe 69(1) de la Loi ne s'appliquera pas aux transferts des Propriétés par Contribuable à Société X, tels que décrits au paragraphe 13 des présentes.
C. Au moment du transfert des Propriétés du Projet Immobilier CD par Société X à Contribuable, tels que décrits au paragraphe 20 des présentes, il n'y aura pas de disposition des Propriétés du Projet Immobilier CD au sens de la définition de ce terme au paragraphe 248(1) de la Loi. Par conséquent, Société X ne réalisera pas de revenu, de gain en capital ni de récupération d'allocation du coût en capital en vertu des dispositions pertinentes de la Loi lors de ces transferts.
D. Le paragraphe 69(1) de la Loi ne s'appliquera pas aux transferts des Propriétés du Projet Immobilier CD par Société X à Contribuable, tels que décrits au paragraphe 20 des présentes.
E. Aux fins de la Loi dont, entre autres, l'article 13 et l'alinéa 20(1)a), Contribuable demeurera propriétaire des Propriétés malgré les transferts prévus au paragraphe 13 des présentes.
F. Aux fins de la Loi dont, entre autres, les alinéas 20(1)c) et e) et la partie I.3, Contribuable sera considéré avoir contracté sa quote-part des emprunts hypothécaires auprès de Créancier et de les avoir utilisées aux fins décrites au paragraphe 18 des présentes. Ces emprunts hypothécaires auprès de Créancier ne constitueront pas des dettes de Société X.
Les décisions A à F sont rendues sous réserve des restrictions et des conditions générales énoncées dans la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, publiée par l'ARC et lient l'ARC pourvu que les transactions projetées soit complétées avant le XXXXXXXXXX. Ces décisions sont basées sur la Loi actuelle et ne tiennent pas compte des modifications qui y sont proposées.
Le relevé de nos honoraires pour le temps consacré à l'étude de votre dossier vous sera envoyé sous pli séparé.
Veuillez agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
XXXXXXXXXX
pour le Directeur
Divisions des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
et de la législation
All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5
© Her Majesty the Queen in Right of Canada, 2004
Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.
© Sa Majesté la Reine du Chef du Canada, 2004