Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: 1. Est-ce que la résidence appartenant à M. A respecte les conditions de la définition de " résidence principale " prévue à l'article 54 de la Loi si, depuis l'acquisition de cette résidence en 1996 par M. A, celui-ci habite le sous-sol de la résidence et sa mère, Mme B, habite le rez-de-chaussée, soit la moitié de la superficie habitable de la résidence sans payer de loyer à son fils ?
2. Quelle serait notre opinion dans une situation semblable à la précédente à l'exception du fait que la résidence a été achetée en indivision soit, 50 % par M. A et 50 % par Mme B ?
3. Quelle serait notre opinion à l'égard de chacune des deux situations précédentes lorsque la résidence a deux numéros civiques, un pour le sous-sol et un autre pour le rez-de-chaussée ?
Position Adoptée: 1. Si, selon les faits, il est déterminé que la résidence de M. A n'a qu'une unité de logement, M. A peut considérer la totalité de la superficie de sa résidence aux fins de la détermination de l'exemption pour résidence principale.
2. Si, selon les faits, il est déterminé que la résidence de M. A et de Mme B n'a qu'une unité de logement, M. A peut considérer sa part indivise dans la résidence aux fins de la détermination de l'exemption pour résidence principale. Il en est de même pour Mme B.
3. Si, selon les faits, il est déterminé que la résidence a deux unités de logement distinctes, M. A ne peut considérer que l'unité qu'il habite aux fins de l'exemption pour résidence principale dans le cas où il est l'unique propriétaire de la résidence et, généralement, seulement sa part indivise dans l'unité qu'il habite dans le cas où la résidence est la propriété conjointe de M. A et Mme B.
Raisons: 1. M. A est le propriétaire d'une résidence qu'il a normalement habitée malgré le fait que Mme B en habite une partie.
2. M. A est propriétaire d'un bien détenu conjointement avec Mme B et vice-versa.
3. M. A détient deux unités de logement et en a normalement habité une seule. Il ne peut réclamer l'exemption pour résidence principale que sur une unité de logement et non les deux à la fois. M. A est le propriétaire d'une part indivise de chacun des logements et il n'habite normalement qu'un seul de ces logements.
XXXXXXXXXX 2004-009181
Lucie Vermette, CGA
Le 17 février 2005
Monsieur,
Objet: Exemption pour résidence principale
La présente est en réponse à votre fac-similé du 20 août 2004 dans lequel vous demandez notre opinion concernant le sujet mentionné en titre. Nous nous excusons des délais requis pour répondre à votre demande.
FAITS
Un contribuable, M. A, sans conjoint ni enfant a acquis une résidence en mai 1996. Depuis l'acquisition, il habite le sous-sol et sa mère, Mme B, habite le rez-de-chaussée sans payer de loyer à son fils pour l'utilisation de la moitié de la superficie habitable de la résidence.
M. A et Mme B n'ont pas désigné d'autres biens aux fins de l'exemption pour résidence principale pour les années 1996 à 2004.
QUESTIONS
Vous désirez savoir si les conditions de la définition de " résidence principale " prévue à l'article 54 de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la " Loi ") sont respectées aux fins de la détermination de l'exemption pour résidence principale pour les années 1996 à 2004 concernant la résidence que détient M. A selon les faits énoncés ci-dessus.
Vous désirez également savoir quelle serait notre opinion à l'égard de l'application de la définition mentionnée ci-dessus dans une situation semblable à la précédente à l'exception du fait que la résidence a été achetée en indivision soit, 50% par M. A et 50% par Mme B.
De plus, vous aimeriez savoir quelle serait notre opinion à l'égard de chacune des deux situations précédentes lorsque la résidence a deux numéros civiques, un pour le sous-sol et un autre pour le rez-de-chaussée.
NOS COMMENTAIRES
Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, notre Direction a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Néanmoins, nous vous offrons les commentaires généraux suivants qui pourraient cependant ne pas s'appliquer intégralement à la situation que vous nous avez soumise.
Selon la définition de " résidence principale " prévue à l'article 54 de la Loi, est la résidence principale d'un contribuable pour une année d'imposition un bien - logement, ou droit de tenure à bail y afférent, ou part du capital social d'une société coopérative d'habitation acquise dans l'unique but d'acquérir le droit d'habiter un logement dont la coopérative est propriétaire - dont le contribuable est propriétaire au cours de l'année conjointement avec une autre personne ou autrement, à condition que, entre autres, le contribuable étant un particulier autre qu'une fiducie personnelle, le logement soit normalement habité au cours de l'année par le contribuable, par son époux ou conjoint de fait ou ex-époux ou ancien conjoint de fait ou par un enfant du contribuable. De plus, selon cette définition, le contribuable ne peut désigner qu'un seul bien pour ladite année d'imposition.
Le paragraphe 3 du Bulletin d'interprétation IT-120R6 énumère les genres de biens qui sont admissibles comme " résidence principale ". Une maison, un appartement ou une unité dans un duplex, un immeuble d'habitation ou un immeuble en copropriété sont, entre autres, des biens pouvant se qualifier à titre de résidence principale. Au paragraphe 4 du même bulletin, il est mentionné que la propriété conjointe ou la propriété en commun constituent des formes de copropriété.
Un élément important à considérer aux fins des questions soulevées dans la présente est la détermination du nombre d'unités de logement de la résidence. Le fait qu'il y ait deux numéros civiques différents est un indice pouvant nous amener à conclure qu'il y a deux unités de logement. Toutefois, d'autres éléments peuvent aussi entrer en ligne de compte, tels que des entrées indépendantes l'une de l'autre, des systèmes distincts de chauffage, des réservoirs d'eau chaude distincts, un compte de taxes mentionnant plusieurs adresses civiques, etc. La nature légale du bien constitue aussi un élément à considérer lors de la détermination du nombre d'unités de logement de la résidence. À ce titre, nous comprenons qu'il existe certains règlements municipaux édictés en conformité avec la législation provinciale permettant de conserver le caractère d'habitation unifamiliale à une résidence tout en y aménageant un logement pour un membre de la famille. Tous ces éléments doivent être considérés dans leur ensemble afin de déterminer s'il existe dans une situation donnée une unité de logement ou plusieurs unités de logement distinctes aux fins de l'application de la définition de " résidence principale " prévue à l'article 54 de la Loi.
Aux fins de la première question, si, selon les faits, il est déterminé que la résidence de M. A n'a qu'une unité de logement, M. A pourrait considérer la totalité de la résidence à titre de résidence principale et ce, malgré le fait que Mme B occupe la moitié du logement.
En ce qui concerne la deuxième question, si, selon les faits, il est déterminé que la résidence de M. A et Mme B n'a qu'une unité de logement, M. A pourrait réclamer l'exemption pour résidence principale en proportion de sa part indivise dans la résidence. Il en serait de même pour Mme B.
Pour ce qui est de la troisième question, comprenant deux volets, nous n'avons pas toutes les informations nécessaires pour arriver à conclure qu'il existe une ou deux unités de logement. Cette détermination n'est possible qu'après l'analyse de tous les faits d'une situation particulière tel que mentionné ci-dessus. Toutefois, dans le cas où M. A possède toute la résidence, si nous prenons pour hypothèse qu'il y a deux unités de logement distinctes, nous sommes d'avis que M. A ne pourrait réclamer l'exemption pour résidence principale que pour la portion équivalente de l'unité de logement qu'il occupe, soit le sous-sol, malgré le fait qu'il ait acheté toute la résidence et qu'il permet à sa mère d'habiter le rez-de-chaussée gratuitement. En effet, un contribuable ne peut réclamer l'exemption pour résidence principale, pour une année donnée, que sur une unité de logement qu'il possède et qu'il a normalement habitée.
Finalement, dans le cas où la résidence a été acquise en indivision par M. A et Mme B et si nous prenons pour hypothèse qu'il y a deux unités de logement tout comme ci-dessus, nous croyons, et ce, basé sur les dispositions de la Loi, que l'exemption pour résidence principale serait restreinte à la part indivise de chacun des contribuables dans l'unité de logement qu'il habite, soit 50 % du logement qu'il habite. Ce résultat nous semble pénalisant dans certaines situations, par exemple, lorsqu'il est impossible de sortir du cadre légal de l'indivision en raison de certaines réglementations municipales. Nous croyons qu'une situation dont le résultat serait semblable à ceci devrait être examinée par le Bureau des services fiscaux concerné afin de déterminer, à la lumière de tous les faits pertinents du cas particulier, quel serait le résultat adéquat en accord avec la politique fiscale sous-jacente à cette exemption.
Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas l'Agence du revenu du Canada à l'égard d'une situation factuelle particulière.
Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles et nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments distingués.
Ghislaine Landry, CGA
Gestionnaire
Section des particuliers, des entreprises
et des sociétés de personnes
Division des entreprises et
des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
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