8 October 2004 APFF Roundtable Q. 31, 2004-0086991C6 F - Bail avec option d'achat

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Quelle est la position de l'ARC lorsqu'un bail est modifié pour inclure une option d'achat et pour augmenter les loyers payables afin de refléter l'option?

Position Adoptée: En l'absence d'un trompe-l'œil, l'inclusion d'une option ne changera pas en soi la nature de l'opération. Chaque partie de paiement de loyer pourrait être considéré comme un paiement à l'égard du droit d'acheter le bien dans le futur et ne sera pas déductible pour le preneur en vertu de l'article 9 L.I.R. et les règles de l'article 49 L.I.R. s'appliqueront à cette option.

Raisons: La détermination du montant de loyer attribuable à l'acquisition de l'option est une question d'évaluation et de fait. E2003-0028033 et E2004-0076531E5.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE
APFF - CONGRÈS 2004

Question 31

Bail avec prix d'option favorable

Dans la publication Nouvelles techniques No. 21 du 13 juin 2001, l'ARC mentionnait l'annulation du bulletin d'interprétation IT-233R et entérinait l'approche déjà alors dominante en jurisprudence à l'effet qu'un bail est un bail et qu'une vente est une vente. Autrement dit, c'est la nature juridique d'une contrat qui en détermine la nature sur le plan fiscal et il n'existe pas de critère de substance économique permettant de modifier cette nature.

Par ailleurs, il semble que depuis cette prise de position, l'ARC ait développé une position particulière dans le dossier E2003-0028033. Il s'agit, en l'occurrence, d'une situation où un bail est modifié pour inclure une option d'achat et pour en même temps augmenter les loyers payables afin de refléter la nouvelle option. Selon cette position, chaque paiement de loyer serait fait pour partie à l'égard de l'usage du bien et pour partie en contrepartie du droit d'acquérir le bien.

L'ARC peut-elle confirmer si cela correspond bien à sa position? Comment le montant de loyer attribuable à l'option doit-il être déterminé?

Réponse de l'ARC

La question de savoir si un contrat entre deux parties est une convention de bail ou un contrat de vente pour fins fiscales, doit être résolue selon les rapports juridiques créés par les termes d'une entente. Cette position est basée sur l'arrêt Shell Canada Limitée c. Canada, 1999 DTC 5682 (CSC).

S'il est établi que les rapports juridiques véritables d'une opération entre les parties est un bail; en l'absence d'un trompe-l'œil, l'inclusion par exemple d'une option d'achat à prix de faveur, ne changera pas, en soi, la nature de l'opération. Cependant, nous sommes d'avis qu'une partie de chaque paiement de loyer pourrait être considéré comme un paiement à l'égard du droit d'acheter le bien dans le futur. La détermination du montant de loyer attribuable à l'acquisition de l'option est à notre avis une question d'évaluation qui ne peut être déterminée qu'après un examen de tous les faits et documents entourant l'opération.

Lorsque les faits démontrent qu'une partie de chaque paiement de loyer est à l'égard de l'option, cette partie des paiements ne sera pas déductible pour le preneur.

Par exemple, dans le document E2003-0028033, nous avons conclu, dans ce cas, que l'augmentation annuelle des paiements de loyer ayant trait à l'option, n'était pas déductible en vertu de l'article 9 L.I.R. et que les règles de l'article 49 L.I.R. s'appliquaient à cette option.

ROUND TABLE ON FEDERAL TAXATION
APFF - 2004 CONFERENCE

Question 31

Lease with bargain purchase option

In Technical News No. 21 dated June 13, 2001, the CRA mentioned that it was cancelling Interpretation Bulletin IT-233R and confirmed the already dominant approach in jurisprudence that a lease is a lease and a sale is a sale. In other words, it is the legal nature of a contract that determines its nature for tax purposes and there is no economic substance criterion that can change this nature.

Moreover, it seems that since this decision was made, the CRA developed a specific position in document E2003-0028033. In this case, a lease was amended to simultaneously include a purchase option and increase the payable rents to reflect the new option. Based on this position, each rent payment would be made in part for the use of the property and in part in consideration for the right to purchase the property.

Can the CRA confirm if this in fact corresponds to its position? How should the rent amount attributable to the option be determined?

The CRA's response

The determination of whether a contract between two parties is a lease agreement or a sales contract for tax purposes must be based on the legal relationship created by the terms of the agreement. This position is based on Shell Canada Limited v. Canada, 1999 DTC 5682 (SCC).

If it is determined that the actual legal relationship created by a transaction between the parties is a lease; in the absence of sham, the inclusion for instance of a bargain purchase option will not in and of itself change the nature of the transaction. However, we are of the view that a portion of each rent payment could be considered a payment on the right to purchase the property in the future. The amount of rent attributable to the acquisition of the option is in our opinion an evaluation question that cannot be made until all the facts and documents surrounding the transaction have been examined.

When the facts show that a portion of each rent payment is for the option, this portion of the payments will not be deductible for the payee.

For example, in document E2003-0028033, we concluded in this case that the annual increase in rent payments relating to the option was not deductible pursuant to section 9 I.T.A. and that the provisions in section 49 I.T.A. applied to this option.

Adèle St-Amour
998-0290
Le 8 octobre 2004
2004-008699