8 October 2004 APFF Roundtable Q. 12, 2004-0086791C6 F - Post June 23, 2004 - Single Purpose Corporation

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principal Issues: In a situation involving a single purpose corporation (SPC), where the shareholder financed the corporation's purchase cost of the personal use property, whether, after June 23, 2004 (the date the CRA withdrew its administrative position on SPC), the amount of the benefit under 15(1) would be nil based on the Youngman decision (90 DTC 6322)?

Position: It could be nil in a particular situation.

Reasons: CRA's position, in paragraph 11. of IT 432R2, on the application of 15(1) where corporate property is made available for the personal use of a shareholder applies. The benefit under 15(1) would be nil if the amount representing the greater of the cost or the FMV of a luxurious property, where the imputed rent method is used, is the cost of the property, the shareholder made an interest free loan to the corporation as financing of the entire cost of acquiring the property and the shareholder has reimbursed the corporation's operating costs related to the property.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE
APFF - CONGRÈS 2004

Question 12

Corporation à but unique et calcul de l'avantage imposable

Dans la Nouvelle technique No. 31 datée du 23 juin 2004, l'ARC a déclaré qu'elle n'entendait plus accorder d'assouplissement à l'égard de l'application des dispositions du paragraphe 15(1) L.I.R. aux sociétés à but unique (single purpose). Il semble cependant, à la lumière de la décision de la Cour d'appel fédérale dans Youngman c. la Reine, 90 D.T.C. 6322, que dans la mesure ou l'individu utilisant l'immeuble situé aux Etats-Unis a entièrement financé son acquisition par la société sans que celle-ci n'ait à verser un rendement sur le capital investi par l'individu, l'avantage imposable conféré à l'individu devrait être nul. L'ARC est-elle d'accord avec cette méthode de calcul de l'avantage imposable et donc avec le résultat énoncé précédemment?

Réponse de l'ARC

Il est à noter que la Nouvelle technique No. 31 prévoit des règles de transition pour les sociétés à but unique qui possédaient un bien immobilier situé aux Etats-Unis à la date de publication de la Nouvelle technique.

En ce qui concerne les sociétés à but unique mises en place après le 22 juin 2004 ou qui cesseraient de bénéficier des règles de transition prévues dans la Nouvelle technique No. 31 l'avantage imposable conféré au particulier actionnaire devrait être calculé conformément aux directives énoncées au numéro 11. du Bulletin d'interprétation

IT-432R2, c'est-à-dire:

Usage par un actionnaire de biens de la société à des fins personnelles

11. Si des biens d'une société sont mis à la disposition d'un actionnaire pour son usage personnel, un avantage visé au paragraphe 15(1) est généralement considéré avoir été accordé à l'actionnaire. Il en est ainsi que l'actionnaire ait ou non payé une partie du coût des biens ou des frais de fonctionnement connexes. Aussi, le fait que la société n'ait pas demandé de déduction pour amortissement sur les biens n'a pas d'importance. Le calcul du montant ou de la valeur de l'avantage est habituellement fondé sur la juste valeur locative des biens, moins toute contrepartie payée à la société par l'actionnaire pour l'usage des biens. Cependant, il ne convient pas toujours d'utiliser la juste valeur locative pour établir l'avantage, surtout si elle ne prévoit pas un taux de rendement raisonnable pour la valeur ou le coût des biens. Tel peut être le cas, par exemple, d'une résidence luxueuse ou d'un bateau de plaisance mis à la disposition de l'actionnaire pour son usage personnel. Voir l'affaire Lloyd Youngman c. La Reine, 90 DTC 6322, (1990) 2 C.T.C. 10. S'il ne convient pas d'utiliser la juste valeur locative, si une telle valeur n'existe pas ou si elle est impossible à établir, le montant ou la valeur de l'avantage correspond normalement au montant obtenu en multipliant un taux de rendement normal par le plus élevé des montants suivants: le coût des biens ou leur juste valeur marchande. On y ajoute ensuite les frais de fonctionnement liés aux biens. Le total de ces deux montants est souvent appelé "loyer théorique". L'éventuelle contrepartie versée à la société par l'actionnaire pour l'usage des biens est ensuite soustraite du loyer théorique. Lorsque cette formule est appliquée, avant que le montant correspondant au plus élevé du coût ou de la juste valeur marchande du bien ne soit multiplié par le taux de rendement normal, on peut le réduire du montant des prêts ou avances sans intérêt impayés que l'actionnaire a consenti à la société (dans des circonstances qui sont essentiellement les mêmes que celles dans l'affaire Youngman) pour permettre à la société d'acquérir le bien.

Par conséquent, conformément à ces directives si un immeuble luxueux était mis à la disposition d'un actionnaire unique d'une société à but unique, lequel actionnaire aurait financé à 100 % le coût d'acquisition de l'immeuble de la société par un prêt sans intérêt à la société et paierait toutes les dépenses d'opérations relatives à l'immeuble, il pourrait quand même y avoir un avantage imposable attribué à l'actionnaire en vertu du paragraphe 15(1) L.I.R. si la juste valeur marchande de l'immeuble est plus élevée que son coût d'acquisition. Si tel n'était pas le cas, il n'y aurait pas d'avantage imposable en vertu du paragraphe 15(1) L.I.R.

Par ailleurs, si la société fournit à l'actionnaire l'usage d'un immeuble dans une situation où c'est la juste valeur locative qui doit être utilisée, et où l'actionnaire paie les dépenses d'exploitation relatives à l'immeuble, il y aura un avantage imposable pour l'actionnaire en vertu du paragraphe 15(1) L.I.R. que l'actionnaire ait contribué ou non au coût de l'immeuble puisque le calcul de l'avantage serait fonction de la juste valeur locative de l'immeuble.

Marc LeBlond
946-3261
Le 8 octobre 2004
2004-008679

ROUND TABLE ON FEDERAL TAXATION
APFF - 2004 CONFERENCE

Question 12

Single-purpose corporation and calculation of taxable benefit

In Technical News No. 31 dated June 23, 2004, the CRA states that it no longer planned to be flexible in applying the provisions of subsection 15(1) I.T.A. to single-purpose corporations. However, it seems that based on the Federal Court of Appeal decision in Youngman v. Her Majesty, 90 D.T.C. 6322, insofar as the individual using the building located in the United States financed its purchase fully by the corporation without the corporation having to pay a return on the capital invested by the individual, the taxable benefit the individual received should be nil. Does the CRA agree with this method of calculating the taxable benefit and therefore the foregoing result?

The CRA's response

With regard to single-purpose corporations subject to the new administrative policy announced in Technical News No. 31, the taxable benefit conferred on a shareholder should be calculated according to the instructions in paragraph 11 of Interpretation Bulletin IT-432R2, that is:

Personal Use of Corporate Property by a Shareholder

11. If corporate property is made available for the personal use of a shareholder, a benefit under subsection 15(1) is generally considered to have been conferred on the shareholder. This is so whether or not the shareholder has contributed to the cost of the property or has paid any related operating expenses. Also, the fact that the corporation has not claimed any capital cost allowance on the property is not relevant. The calculation of the amount or value of the benefit is usually based on the fair market rent for the property minus any consideration paid to the corporation by the shareholder for the use of the property. The fair market rent may not, however, always be appropriate for measuring the benefit, particularly where it does not provide for a reasonable return on the value or cost of the property. This may be the case, for example, for a luxury residence or yacht made available for the shareholder's personal use. See Lloyd Youngman v. The Queen, 90 DTC 6322, (1990) 2 C.T.C. 10. If the fair market rent is not an appropriate measure, or if it does not exist or cannot be determined, the amount or value of the benefit would then usually be determined by multiplying a normal rate of return times the greater of the cost or fair market value of the property and adding the operating costs related to the property. The total of these two amounts is often referred to as the "imputed rent". Any consideration paid to the corporation by the shareholder for the use of the property is then subtracted from the imputed rent. In applying this formula, the amount representing the greater of the cost or fair market value of the property may first be reduced by any outstanding interest-free loans or advances to the corporation made by the shareholder (in circumstances that are essentially the same as in the Youngman case) to enable the corporation to acquire the property, before multiplying by the normal rate of return.

Consequently, based on these guidelines, if a luxury building was made available to a shareholder of a single-purpose corporation and this shareholder had financed 100% of the cost of acquiring the corporation's building through an interest free loan to the corporation and paid all the costs of operating the building, the shareholder could nonetheless be subject to a taxable benefit pursuant to subsection 15(1) I.T.A. if the fair market value of the building exceeds its acquisition cost. If such is not the case, there would not be a taxable benefit under subsection 15(1) I.T.A.

If the corporation provided the shareholder with the use of a building in a situation where the fair rental value must be used and where the shareholder pays the costs of operating the building, the shareholder will be subject to a taxable benefit pursuant to subsection 15(1) I.T.A. whether or not the shareholder contributed to the cost of the building because the calculation of the benefit would be based on the fair rental value of the building.

Marc LeBlond
946-3261
October 8, 2004
2004-008679