2004 Ruling 2004-0073571R3 F - Disposition - mandant/mandataire

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Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: 1. Un contribuable transfère un immeuble à Nouco qui agit à titre de mandataire et de prête-nom du contribuable à l'égard de ce transfert. Selon la convention de prête-nom, le contribuable demeure propriétaire de l'immeuble. Est-ce qu'il y a disposition aux fins de la Loi lors de ce transfert?

2. Dans le cadre de son mandat, le mandataire contracte un emprunt hypothécaire pour et au nom du mandant. Aux fins de la Loi, est-ce que le contribuable sera considéré comme étant le débiteur hypothécaire?

Position Adoptée: 1. Il n'y aura pas de disposition aux fins de la Loi lors du transfert et le paragraphe 69(1) de la Loi ne s'appliquera pas à l'égard de ce transfert. Par conséquent, en ce qui concerne le contribuable, il n'y aura pas de revenu, de gain en capital ni de récupération de l'allocation du coût en capital à inclure dans son revenu en raison du transfert effectué dans le cadre du mandat. Aux fins de la Loi, le contribuable demeurera propriétaire de l'immeuble transféré au mandataire.

2. Le contribuable sera considéré avoir contracté l'emprunt hypothécaire qui a été contracté par son mandataire au nom du mandant.

Raisons: La convention établit une relation mandant-mandataire entre le contribuable et Nouco et constitue également une contre-lettre. Le contribuable demeure le vrai propriétaire et l'hypothèque contractée par la société à titre de mandataire du contribuable ne constitue pas une dette de Nouco mais une dette du contribuable.

XXXXXXXXXX 2004-007357

Le XXXXXXXXXX 2004

Madame,

Objet: Demande de décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu
XXXXXXXXXX

La présente est en réponse à votre lettre du XXXXXXXXXX et à vos fac-similés du XXXXXXXXXX à l'égard de votre demande de décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu pour le compte du contribuable susmentionné relativement aux faits et aux transactions projetées décrits ci-après.

DÉFINITIONS

À moins d'indications contraires, les définitions suivantes s'appliquent aux fins de la présente décision :

" ARC " : Agence du revenu du Canada;

" Contribuable " : XXXXXXXXXX;

" Créancier " : XXXXXXXXXX;

" Loi " : Loi de l'impôt sur le revenu;

" Nouco " : Société par actions qui sera incorporée par Contribuable.

FAITS ET TRANSACTIONS PROJETÉES

1. Contribuable est une XXXXXXXXXX. Contribuable est propriétaire de plusieurs immeubles et effectue, entre autres, XXXXXXXXXX. Les immeubles ont été transférés au Contribuable XXXXXXXXXX sous les minutes de XXXXXXXXXX, notaire.

2. Contribuable désire refinancer l'un de ses immeubles et à cet effet contracter un emprunt hypothécaire de XXXXXXXXXX de dollars auprès de Créancier.

3. Cet emprunt servira principalement à rembourser un prêt hypothécaire de l'ordre de XXXXXXXXXX de dollars auprès de Créancier et le solde servira notamment à financer des travaux de rénovations sur la bâtisse de même qu'à financer XXXXXXXXXX de Contribuable. Les intérêts sur l'emprunt hypothécaire actuel contracté auprès de Créancier sont déductibles en vertu de l'alinéa 20(1)c) de la Loi.

4. Une hypothèque sera consentie en vertu de l'entente avec Créancier sur l'immeuble suivant :

No. de lot			Adresse

XXXXXXXXXX

5. La juste valeur marchande de l'immeuble est supérieure à son coût d'acquisition. Le coût de l'immeuble est le suivant :

Bâtisse			XXXXXXXXXX  $
Terrain		   XXXXXXXXXX  $
Stationnements	     XXXXXXXXXX  $

6. Le total de la fraction non amortie du coût en capital des catégories relatives à la bâtisse (XXXXXXXXXX $ dans la catégorie XXXXXXXXXX $ dans la catégorie 3 et XXXXXXXXXX $ dans la catégorie 6) est inférieur au coût d'acquisition. La fraction non amortie du coût en capital de la catégorie 17 (XXXXXXXXXX $) est supérieure au coût des stationnements de l'immeuble transféré car elle comprend le coût de stationnements qui ne sont pas transférés.

7. Créancier est prêt à financer Contribuable sur un terme de XXXXXXXXXX. Une des conditions à l'octroi du financement est que le prêt hypothécaire ne puisse être remboursable par anticipation avant le terme spécifié. Or, il s'avère qu'en vertu du paragraphe 10(1) de la Loi sur l'intérêt (L.R., 1985, ch.I-15) une personne peut rembourser l'hypothèque, en tout temps, cinq ans après l'avoir contractée, et ce, en effectuant un versement équivalant à trois mois d'intérêt. Cependant, au paragraphe 10(2) de la Loi sur l'intérêt, il est précisé que le paragraphe 10(1) ne s'applique pas à une société par actions.

8. De l'avis de Créancier, Contribuable XXXXXXXXXX, il peut bénéficier du remboursement par anticipation en vertu du paragraphe 10(1) de la Loi sur l'intérêt. Conséquemment, afin de rencontrer les exigences de Créancier, l'emprunt hypothécaire devra nécessairement être contracté par le biais d'une société par actions.

9. Contribuable incorporera une société par actions, Nouco. Contribuable souscrira à XXXXXXXXXX% des actions votantes et participantes de Nouco pour une contrepartie de XXXXXXXXXX $.

10. Contribuable transférera l'immeuble décrit au paragraphe 4 des présentes à Nouco pour la somme de XXXXXXXXXX . Un contrat de vente (dont vous nous avez soumis l'ébauche) sera rédigé à cet effet.

11. Une convention de mandat (dont vous nous avez soumis l'ébauche) interviendra entre Contribuable et Nouco. Elle spécifiera que malgré le fait que Nouco apparaîtra comme le propriétaire inscrit de l'immeuble transféré au paragraphe 10 des présentes, Nouco agit à titre de mandataire et de prête-nom seulement et ne peut prétendre à aucun droit dans la propriété. La convention précisera qu'en tout temps Contribuable conservera tous les attributs rattachés au droit de propriété dans l'immeuble dont le droit d'user, de jouir et de disposer de l'immeuble qui sera transféré à Nouco selon le paragraphe 10 des présentes. Il est entendu entre les parties que Contribuable sera le seul propriétaire des revenus générés par l'immeuble transféré à Nouco et qu'il assumera toutes les charges y afférentes, Nouco n'étant que mandataire et prête-nom du Contribuable à l'égard de toutes ces dépenses et ces revenus. Selon la convention, Contribuable tiendra Nouco indemne de tous coûts, de toutes dépenses, de tous débours, de toutes réclamations résultant directement ou indirectement de la possession, de la détention et de l'exercice des droits afférents à l'immeuble et à la convention de mandat.

12. Aux fins de ses états financiers et du calcul de son revenu, Contribuable continuera de considérer les revenus et les dépenses afférents à l'immeuble transféré à Nouco comme ayant été gagnés ou encourus par Contribuable. Aucune disposition de biens ne sera indiquée dans les déclarations de revenus de Contribuable à l'égard du transfert de l'immeuble à Nouco, tel que prévu au paragraphe 10 des présentes. La seule activité de Nouco sera d'agir à titre de mandataire pour Contribuable. Si Nouco, à titre de mandataire, vend l'immeuble à un tiers ou en dispose en faveur d'un tiers à une date ultérieure, Contribuable ajoutera dans sa déclaration de revenu, s'il y a lieu, le gain en capital et la récupération d'allocation du coût en capital.

13. Dans le cadre de son mandat, pour et au nom du mandant, le mandataire pourra emprunter et consentir, entre autres, des hypothèques immobilières grevant l'immeuble transféré au paragraphe 10 des présentes en faveur de tout créancier hypothécaire et plus particulièrement en faveur de Créancier.

14. Nouco contractera l'emprunt hypothécaire auprès de Créancier et donnera en garantie l'immeuble transféré.

15. Malgré les garanties données sur l'immeuble par Nouco, Contribuable garantira toutes les obligations de Nouco, et ce, jusqu'à parfait paiement.

16. Par la suite, Créancier remettra les sommes empruntées au notaire mandaté aux fins des transactions. Ce dernier, dès la réception des sommes, remboursera le solde de l'emprunt de XXXXXXXXXX de dollars à Créancier. En aucun temps, Nouco n'aura accès aux sommes. Le solde des sommes sera remis directement à Contribuable.

17. Tous les honoraires relatifs à l'emprunt hypothécaire seront déboursés par Contribuable.

18. Nouco produira une déclaration de revenu chaque année indiquant qu'elle n'a exercé aucune activité au courant de l'année, outre ses fonctions de mandataire, et qu'elle ne possède aucun actif, sauf le produit de l'émission des actions initiales.

19. Nouco pourra ultérieurement rétrocéder l'immeuble détenu à titre de mandataire à Contribuable.

BUT DES TRANSACTIONS PROJETÉES

20. En effectuant la transaction de cette manière, Créancier est d'avis que le paragraphe 10(2) de la Loi sur l'intérêt sera applicable et les exigences relatives au prêt hypothécaire, comportant un terme de XXXXXXXXXX , seront rencontrées permettant ainsi le refinancement.

RENSEIGNEMENTS ADDITIONNELS

21. Au meilleur de votre connaissance et de celle de Contribuable, aucune des questions sur lesquelles portent la présente demande de décisions anticipées n'est abordée dans une déclaration antérieure de Contribuable ou d'une personne liée; n'est examinée par un bureau des services fiscaux ou un centre fiscal en rapport avec une déclaration produite antérieurement par Contribuable ou une personne liée; ne fait l'objet d'une opposition formulée par Contribuable ou une personne liée; n'est devant les tribunaux ou si un jugement a été rendu, que le délai d'appel à une instance supérieure n'est arrivé à échéance; ne fait pas l'objet d'une décision déjà rendue par notre Direction.

22. L'adresse de Contribuable est la suivante :

XXXXXXXXXX

23. Le Bureau des services fiscaux de Contribuable est celui de XXXXXXXXXX et son Centre fiscal est celui de XXXXXXXXXX.

DÉCISIONS ANTICIPÉES RENDUES

Pourvu que l'énoncé des faits et des transactions projetées soit exact et constitue une divulgation complète de tous les faits pertinents et des transactions projetées, nos décisions sont les suivantes :

A. Au moment du transfert de l'immeuble par Contribuable à Nouco, tel que décrit au paragraphe 10 des présentes, il n'y aura pas de disposition de l'immeuble au sens de la définition de ce terme au paragraphe 248(1) de la Loi. Par conséquent, Contribuable ne réalisera pas de revenu, de gain en capital ni de récupération d'allocation du coût en capital en vertu des dispositions pertinentes de la Loi lors de ce transfert.

B. Le paragraphe 69(1) de la Loi ne s'appliquera pas au transfert de l'immeuble par Contribuable à Nouco, tel que décrit au paragraphe 10 des présentes.

C. La créance hypothécaire décrite aux paragraphes 2 et 14 des présentes ne constituera pas une dette de Nouco pour les fins de la Loi, dont, entre autres, l'application de l'alinéa 181.2(3)d) de la Loi. Par conséquent, cette créance ne sera pas incluse dans le capital de Nouco pour les fins du calcul de l'impôt des grandes sociétés en vertu de la partie I.3 de la Loi.

D. Aux fins de la Loi dont, entre autres, l'article 13 et l'alinéa 20(1)a), Contribuable demeurera propriétaire de l'immeuble malgré le transfert prévu au paragraphe 10 des présentes.

E. Aux fins de la Loi dont, entre autres, les alinéas 20(1)c) et e), Contribuable sera considéré avoir contracté l'emprunt hypothécaire auprès de Créancier et l'avoir utilisé aux fins décrites au paragraphe 16 des présentes.

Les décisions A à E sont rendues sous réserve des restrictions et des conditions générales énoncées dans la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, publiée par l'ARC et lient l'ARC pourvu que les transactions projetées soient complétées avant le XXXXXXXXXX. Ces décisions sont basées sur la Loi actuelle et ne tiennent pas compte des modifications qui y sont proposées.

Le relevé de nos honoraires pour le temps consacré à l'étude de votre dossier vous sera envoyé sous pli séparé.

Veuillez agréer, Madame, l'expression de nos salutations distinguées.

XXXXXXXXXX
pour le Directeur
Divisions des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
et de la législation