Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principal Issues: Whether, in a particular fact situation, legal fees and payments incurred or made by a taxpayer can be added to the cost of property inherited by such taxpayer.
Position: General comments provided.
Reasons: The situation described appears to involve specific taxpayers and completed transactions. Consequently, it was suggested to submit all relevant facts and documentation to the appropriate tax services office for their views. First, it should be determined whether a usufruct, right of use or habitation was established, pursuant to a will or otherwise. In such a case, the impact of subsection 248(3) should be considered. Secondly, it should be determined whether or not, for legal purposes, the taxpayer was truly the legatee by particular title of the property. The answer to this question would in turn determine whether subsections 70(5) and 107(2) would have applied to establish a cost, to the taxpayer, of the property. Finally, a portion of the expenses incurred and the payment made by the taxpayer could be part of the cost of the property if such expenses and payment were directly incurred or made to acquire the property. However, not enough information given in the particular situation to be able to make a final determination. The portion of the legal expenses that would simply be part of the cost of administering or settling the estate would neither be deductible nor added to the adjusted cost base of the property. Finally, none of the outlays or expenses would be deductible under paragraph 40(1)(a) (not incurred for the purpose of disposing of the property).
2004-006968
XXXXXXXXXX S. Prud'Homme
(613) 957-8975
Le 31 mai 2004
Madame,
Objet: Demande d'interprétation technique concernant le prix de base rajusté d'un immeuble
La présente est en réponse à votre courriel du 1er avril 2004 dans lequel vous nous avez demandé notre opinion concernant l'établissement du " prix de base rajusté " (" PBR ") d'un immeuble au sens de la définition prévue à l'article 54 de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi ") dans une situation particulière donnée.
À moins d'indication contraire, toute référence à un article de loi ou à une de ses composantes dans le présent document constitue une référence à un article de la Loi ou à une de ses composantes.
1) Situation Donnée
Vous nous avez présenté la situation décrite ci-après (la " Situation Donnée") dans le cadre de votre demande d'interprétation technique.
a) Monsieur A et Monsieur B seraient des voisins.
b) Monsieur B serait décédé en XXXXXXXXXX. Il aurait légué à titre particulier sa résidence (la " Résidence ") à Monsieur A.
c) Madame B, l'épouse de Monsieur B, aurait survécu à son époux. Madame B résidait avec Monsieur B lors du décès de ce dernier.
d) La juste valeur marchande (" JVM ") de la Résidence aurait été de XXXXXXXXXX $ lors du décès de Monsieur B.
e) Les enfants de Monsieur B auraient contesté le transfert de la Résidence en faveur de Monsieur A. À cet égard, Monsieur A aurait encouru des honoraires juridiques d'environ XXXXXXXXXX $.
f) Un règlement hors cour serait intervenu vers XXXXXXXXXX entre la succession de Monsieur B et Monsieur A relativement à la Résidence. Dans le cadre de ce règlement, Monsieur A se serait engagé à verser un montant de XXXXXXXXXX $ à Madame B, à raison de XXXXXXXXXX $ par mois, sans intérêt. Vous indiquez qu'un " contrat de transfert " aurait également été conclu entre les parties impliquées dans le cadre du règlement hors cour.
g) Entre XXXXXXXXXX et le moment du décès de Madame B en XXXXXXXXXX , Madame B serait demeurée dans la Résidence.
h) Monsieur A aurait vendu la Résidence en XXXXXXXXXX pour un prix de XXXXXXXXXX $.
2) Vos questions relativement à la Situation Donnée
Vous désirez savoir quel serait le PBR de la Résidence pour Monsieur A au moment de sa disposition en XXXXXXXXXX.
Vous êtes d'avis que le PBR de la Résidence pour Monsieur A aurait été de XXXXXXXXXX $ lors de sa disposition en XXXXXXXXXX.
De manière plus précise, vous êtes d'avis qu'une partie du coût du bien, soit un montant de XXXXXXXXXX $, résulterait de l'application du paragraphe 70(5).
De plus, vous êtes d'avis que les frais juridiques au montant d'environ XXXXXXXXXX $ devraient être ajoutés ou capitalisés au coût de la Résidence sur la base que ces frais juridiques auraient été encourus dans le cadre de l'acquisition de la Résidence, et non pas pour maintenir le droit de propriété.
Enfin, vous êtes d'avis qu'un montant de XXXXXXXXXX $ payé par Monsieur A en faveur de Madame B devrait être ajouté ou capitalisé au coût de la Résidence sur la base que ce paiement aurait également été encouru dans le cadre de l'acquisition de la Résidence. Ce paiement vous semble assimilable à une commission payable à un agent d'immeuble.
Il nous apparaît que la situation décrite dans votre lettre et ci-après résumée constitue une situation réelle impliquant des contribuables. En conséquence, vous devriez soumettre tous les faits et documents pertinents au bureau des services fiscaux approprié afin d'obtenir son opinion. À cet égard, il nous semble que des copies des documents suivants devraient entre autres être soumis au bureau des services fiscaux, de manière à permettre une détermination appropriée des incidences fiscales découlant de la Situation Donnée : le testament de Monsieur B, les documents relatifs au règlement hors cour entre la succession de Monsieur B et Monsieur A, le " contrat de transfert " conclu en XXXXXXXXXX, la note d'honoraires relativement aux services juridiques. De plus, des détails additionnels devraient probablement être fournis relativement aux honoraires juridiques et à la nature juridique du paiement de XXXXXXXXXX $ effectué par Monsieur A en faveur de Madame B.
Pour notre part, nous sommes en mesure de vous offrir les commentaires généraux suivants qui pourraient vous être utiles. Nous tenons cependant à vous avertir qu'en raison du fait que votre courriel ne décrit que très sommairement une situation donnée, les commentaires que nous formulons ci-après pourraient ne pas s'appliquer intégralement dans votre situation particulière donnée. En somme, les renseignements que vous nous avez soumis nous apparaissent insuffisants pour que nous puissions déterminer avec une certaine exactitude les incidences fiscales découlant de la Situation Donnée et les commentaires d'ordre général que nous formulons ci-après doivent être interprétés en conséquence.
Dans un premier temps, il faudrait déterminer si, lors du décès de Monsieur B, il y a eu dévolution de l'usufruit de la Résidence en faveur de Madame B aux termes du testament de Monsieur B. Dans un tel cas, ce serait la nue-propriété de la Résidence qui aurait été dévolue à Monsieur B. À cet égard, l'alinéa 248(3)a) édicte qu'un usufruit est réputé être une fiducie créée par testament, et les biens sujets à l'usufruit sont réputés avoir été transférés à la fiducie par suite du décès du testateur et être détenus en fiducie et non autrement. En conséquence, on considère que l'usufruitier a une participation au revenu de la fiducie réputée, tandis que le nu-propriétaire a une participation au capital de ladite fiducie. Ainsi et en prenant comme hypothèse que Monsieur A serait, sur le plan juridique, le légataire particulier de la nue-propriété de la Résidence, les décès de Monsieur B et Madame B auraient pu avoir les incidences fiscales suivantes. D'abord, au décès de Monsieur B, le legs en usufruit en faveur de Madame B aurait pu donner lieu à un transfert de la Résidence à une fiducie exclusive en faveur du conjoint et permettre le roulement prévu au paragraphe 70(6). La fiducie réputée aurait pris fin au décès de Madame B en XXXXXXXXXX, ce qui aurait entraîné la disposition réputée de la Résidence en vertu du paragraphe 104(4), et probablement la distribution de la Résidence à Monsieur A en règlement de sa participation au capital en vertu du paragraphe 107(2). De manière plus précise et aux termes de l'alinéa 104(4)a), la fiducie serait réputée avoir disposé de la Résidence au décès de Madame B en XXXXXXXXXX, et ce pour un produit égal à la JVM de cette Résidence à ce moment. Immédiatement après ce moment, la fiducie serait également réputée avoir acquis la Résidence pour un montant égal à cette valeur. Le coût du bien pour Monsieur A serait pour sa part déterminé en vertu de l'alinéa 107(2)b). En terminant sur ce point, il est à noter que l'alinéa 248(3)b) traite du droit d'usage ou d'habitation et édicte des règles similaires à l'alinéa 248(3)a).
S'il n'y a pas eu de dévolution d'un usufruit ou d'un droit d'usage ou d'habitation aux termes du testament de Monsieur B, il faudrait déterminer si Monsieur A n'a pas, en XXXXXXXXXX, conféré un droit d'usufruit, d'usage ou d'habitation à Madame B relativement à la Résidence. Si tel était le cas, l'octroi de l'usufruit ou du droit d'usage ou d'habitation par Monsieur A en faveur de Madame B aurait entraîné l'application de l'article 69. De manière plus précise, Monsieur A serait considéré avoir disposé de la Résidence en faveur de la fiducie réputée (en vertu du paragraphe 248(3)) et serait réputé avoir reçu par suite de cette disposition une contrepartie égale à la JVM lors du transfert en XXXXXXXXXX, et ce en vertu de l'alinéa 69(1)b). La fiducie réputée serait quant à elle réputée acquérir la Résidence à sa JVM à ce moment. La fiducie réputée aurait pris fin au décès de Madame B en XXXXXXXXXX, ce qui aurait probablement entraîné la distribution de la Résidence à Monsieur A en règlement de sa participation au capital en vertu du paragraphe 107(2). Ainsi, aux termes de l'alinéa 107(2)b), Monsieur A serait donc réputé avoir acquis la Résidence à un coût égal au coût indiqué de ladite Résidence pour la fiducie réputée (soit sa JVM en XXXXXXXXXX lors de l'octroi de l'usufruit ou du droit d'usage ou d'habitation).
Nous limiterons nos commentaires relatifs aux incidences fiscales découlant d'un usufruit, d'un droit d'usage ou d'habitation à ce qui précède, compte tenu que votre courriel ne fait aucunement allusion à l'existence possible de ces droits dans la Situation Donnée. De plus, pour la suite de nos commentaires, nous prenons comme hypothèse qu'un tel usufruit, droit d'usage ou d'habitation n'existe pas.
Il faudrait déterminer si, sur le plan juridique, Monsieur A est effectivement le légataire particulier de la Résidence ayant appartenu à Monsieur B. Ainsi, dans la mesure où, pour quelque raison que ce soit (à titre d'exemple, en raison d'une clause testamentaire jugée invalide), il est établi que Monsieur A ne serait pas le légataire particulier de la Résidence sur le plan juridique, dès lors les paragraphes 70(5) et 107(2) ne pourraient s'appliquer pour faire en sorte que le coût de la Résidence pour Monsieur A soit égal à la JVM de ce bien lors du décès de Monsieur B en XXXXXXXXXX.
Dans le scénario décrit au paragraphe précédent, le coût, pour Monsieur A, de la Résidence pourrait se limiter à la partie, s'il y a lieu, des honoraires juridiques engagés par Monsieur A et du paiement effectué par Monsieur A à Madame B qui aurait été encourue en relation directe avec l'acquisition de la Résidence. En raison de l'insuffisance des renseignements que vous nous avez soumis, il nous est impossible de nous prononcer avec certitude relativement au traitement fiscal de ces débours et paiement effectués par Monsieur A. Nous nous limiterons à souligner que ces débours et paiement n'apparaissaient pas déductibles dans le calcul du revenu de Monsieur A en vertu des alinéas 18(1)a) et 18(1)b). En effet, ces dépenses n'apparaissent pas avoir été engagées ou effectuées par Monsieur A en vue de tirer un revenu d'entreprise ou de bien. De plus, ces dépenses apparaissent être des dépenses en capital. Nous désirons également rappeler que, généralement, le coût d'un bien n'est pas limité à son prix d'achat, et qu'il peut inclure les frais juridiques, les commissions, les frais de courtage et autres dépenses ayant été encourus en relation directe avec l'acquisition de ce bien.
Par ailleurs, s'il est établi dans la Situation Donnée que Monsieur A est, sur le plan juridique, le légataire particulier de la Résidence, dès lors les paragraphes 70(5) et 107(2) se seraient appliqués pour faire en sorte que le coût de la Résidence pour Monsieur A soit égal à la JVM de ce bien lors du décès de Monsieur B en XXXXXXXXXX. En ce qui a trait au traitement fiscal des honoraires juridiques et du paiement effectué à Madame B dans un tel scénario, nos commentaires sont similaires à ceux faits au paragraphe précédent. Ainsi, ces débours et paiement n'apparaissaient pas déductibles dans le calcul du revenu de Monsieur A en vertu des alinéas 18(1)a) et 18(1)b). Le coût, pour Monsieur A, de la Résidence pourrait toutefois comprendre la partie, s'il y a lieu, des honoraires juridiques et du paiement effectué à Madame B qui aurait été encourue en relation directe avec l'acquisition de la Résidence. Ainsi, vous indiquez qu'un " contrat de transfert " aurait été conclu entre les parties impliquées dans le cadre du règlement hors cour. Il est donc possible que, par ce contrat de transfert, les enfants de Monsieur B et/ou Madame B aient cédé à Monsieur A des droits ou prétentions quelconques qu'ils auraient eus relativement à la Résidence. Une telle opération juridique pourrait donc comporter une acquisition de certains droits dans la Résidence, dans le but de " parfaire " le titre de propriété de cette Résidence pour Monsieur A. Si tel était le cas, la partie, s'il y a lieu, des honoraires juridiques et du paiement effectué à Madame B qui aurait été encourue en relation directe avec l'acquisition de la Résidence se serait ajoutée au coût, pour Monsieur A, de la Résidence déterminé aux termes des paragraphes 70(5) et 107(2).
Par ailleurs, il est possible qu'une partie des frais juridiques encourus par Monsieur A pouvait simplement faire partie de l'administration et de la liquidation de la succession de Monsieur B. Cette partie des frais ne serait pas déductible dans le calcul du revenu de Monsieur A aux termes de l'alinéa 18(1)a) et/ou 18(1)b), et ne pourrait pas non plus être ajoutée ou capitalisée au coût de la Résidence. Une telle partie des frais juridiques serait une conséquence de la mort de Monsieur B et ne devrait pas être considérée comme ayant été encourue en relation avec l'acquisition de la Résidence.
D'autre part, il est à noter qu'aux termes du sous-alinéa 40(1)a)(i), le gain d'un contribuable tiré, pour une année d'imposition, de la disposition d'un bien est l'excédent éventuel du produit de disposition sur le total du PBR du bien, pour le contribuable, calculé immédiatement avant la disposition, et des dépenses dans la mesure ou celles-ci ont été engagées ou effectuées par le contribuable en vue de réaliser la disposition. Dans le cadre de la Situation Donnée, il nous apparaît que les honoraires juridiques engagés par Monsieur A et le paiement effectué par Monsieur A à Madame B ne seraient pas des dépenses engagées ou effectuées par Monsieur A en vue de réaliser la disposition de la Résidence et, en conséquence, aucune partie de ces dépenses ne serait visée par le sous-alinéa 40(1)a)(i).
En terminant et tel que mentionné précédemment, nous vous recommandons de soumettre tous les faits et documents pertinents (incluant une copie de la présente lettre) au bureau des services fiscaux approprié afin d'obtenir son opinion.
Nous espérons que nos commentaires vous seront utiles et nous vous prions d'agréer, Madame, l'expression de nos salutations distinguées.
Stéphane Prud'Homme, notaire, M.Fisc.
pour le Directeur
Division des réorganisations des sociétés
et de l'industrie des ressources
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
et de la planification
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