15 October 2004 External T.I. 2004-0068421E5 F - Bien de remplacement

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44(5) 13(4.1) 69

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

FACTS

QUESTIONS

OUR COMMENTS

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] 1. Can the taxpayer's acquisition of Immovable B, currently held by a holding company whose shareholders form a related group to which the taxpayer belongs, be a factor in preventing the characterization of that immovable as a replacement property pursuant to subsections 44(5) and 13(4.1) of the Act?

2. Does the taxpayer acquire Immovable B for the same or similar use as Immovable A?

Position: 1. No, however other provisions of the Act could be considered.

2. Yes.

Reasons: 1. The taxpayer is a related person of the corporation and is also a shareholder of the corporation that sells it Immovable B.

2. The use is the same or similar since it is a rental use.

XXXXXXXXXX 2004-006842
Lucie Vermette, CGA
October 15, 2004

Dear Madam,

Subject: Replacement property

This is in response to your fax of March 25, 2004, in which you requested our opinion on the above subject. We apologize for the delay in responding to your request.

FACTS

Several years ago, a taxpayer and his brother acquired a rental property ("Immovable A") in equal proportions. Immovable A consists of XXXXXXXXXX residential units and two commercial premises. One of the commercial premises is leased to a holding company that is 100% owned by the taxpayer and is used by the company as its place of business. The other space is leased to a holding company that is 100% owned by the taxpayer's brother and is used by it for the same purpose.

Immovable A is taxable Canadian property and generates rental income.

In 2003, Immovable A was expropriated for which compensation will be paid in 2004.

The taxpayer plans to acquire a rental building (“Immovable B") as a replacement property by December 31, 2005. Immovable B consists of a single commercial space, which is leased to a corporation whose shares are held by the taxpayer's brothers.

Immovable B is currently owned by a holding company in which the taxpayer holds 15% of the shares. The remaining shares belong to the taxpayer's brothers.

Immovable B is a taxable Canadian property and generates rental income.

QUESTIONS

You wish to know whether the taxpayer's acquisition of Immovable B, currently owned by a holding company whose shareholders form a related group to which the taxpayer belongs, may be a factor preventing the qualification of this building as a replacement property pursuant to subsections 44(5) and 13(4.1) of the Income Tax Act (the "Act").

You also wish to know if the taxpayer is acquiring Immovable B for the same or similar use as Immovable A.

OUR COMMENTS

As stated in paragraph 22 of Information Circular 70-6R5 dated May 17, 2002, it is the practice of our Directorate not to issue a written opinion regarding proposed transactions otherwise than by advance rulings. Furthermore, when it comes to determining whether a completed transaction has received appropriate tax treatment, that determination is made first by our Tax Services Offices as a result of their review of all facts and documents, which is usually performed as part of an audit engagement. However, we can offer the following general comments which may not apply in full to the situation you have submitted to us.

Subsection 44(5) provides that a capital property qualifies as a replacement property for a former property owned by a taxpayer if certain conditions are satisfied. Among other things, a capital property qualifies if it is reasonable to conclude that the property was acquired by the taxpayer to replace the former property and if it was acquired by the taxpayer for the same or similar use as the former property and if the former property was a taxable Canadian property, the capital property is a taxable Canadian property. Subsection 13(4.1) provides that depreciable property of a prescribed class of a taxpayer is a replacement property for a former property of the taxpayer if conditions similar to those in subsection 44(5) are satisfied.

In the present situation, we understand that Immovable A was not used by the taxpayer for the purpose of earning income from a business but for the purpose of earning income from property. Therefore, we will not analyze the concept of "that or a similar business" in paragraph 44(5)(b). Based on the above facts, we also understand that, as a result of the expropriation, only the taxpayer will buy another property and that the taxpayer's former property is the taxpayer's interest in Immovable A.

Regarding your first question, we are of the view that there is nothing in the wording of subsections 44(5) and 13(4.1) that would lead to the conclusion that the acquisition of a replacement property from a related person or from a corporation in which the taxpayer holds shares is prohibited for the purposes of these provisions of the Act. However, this does not preclude consideration of other provisions of the Act such as, for example, section 69. Indeed, since the taxpayer is part of a related group that controls the corporation, the taxpayer is a person related to the corporation that sells the property to the taxpayer pursuant to subparagraph 251(2)(b)(ii). Consequently, subsection 69(1) may be applicable depending on the specific facts of the transaction. In addition, since the taxpayer owns 15% of the shares of the holding company selling the property to him, he is a shareholder of that company and subsections 69(4) and 15(1) could apply. In light of the above, the question of whether the sale transaction is at fair market value is therefore important.

Regarding your second question, since the use of Immovable A was for rental purposes, if Immovable B is also used for rental purposes, we are of the view that the latter is acquired by the taxpayer for the same or similar use as Immovable A, even if Immovable B is only for commercial rental purposes while Immovable A generated residential and commercial rental income.

These comments are not advance income tax rulings and do not bind the Canada Revenue Agency with respect to any particular factual situation.

We hope that these comments will be of assistance.

Best regards,

Ghislaine Landry, CGA
Manager
Individuals, Business and Partnerships Section
Business and Partnerships Division
Income Tax Rulings Directorate

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

FAITS

QUESTIONS

NOS COMMENTAIRES

Principales Questions: 1. Est-ce que le fait que le contribuable acquière l'immeuble B, présentement la propriété d'une société de gestion dont les actionnaires forment un groupe lié auquel le contribuable appartient, peut être un facteur empêchant la qualification de cet immeuble à titre de bien de remplacement en vertu des paragraphes 44(5) et 13(4.1) de la Loi ?

2. Est-ce que le contribuable acquière l'immeuble B pour en faire un usage identique ou semblable à celui qu'il a fait de l'immeuble A ?

Position Adoptée: 1. Non, toutefois d'autres dispositions de la Loi pourraient être prises en considération.

2. Oui.

Raisons: 1. Le contribuable est une personne liée à la société et est aussi un actionnaire de la société qui lui vend l'immeuble B.

2. L'usage est identique ou semblable puisqu'il s'agit de location.

XXXXXXXXXX 2004-006842
Lucie Vermette, CGA
Le 15 octobre 2004

Madame,

Objet: Bien de remplacement

La présente est en réponse à votre fac-similé du 25 mars 2004 dans lequel vous demandez notre opinion concernant le sujet mentionné en titre. Nous nous excusons des délais requis pour répondre à votre demande.

FAITS

Il y a plusieurs années, un contribuable et son frère ont fait l'acquisition d'un immeuble locatif (ci-après l' " immeuble A ") dans des proportions égales. L'immeuble A comprend XXXXXXXXXX logements résidentiels et deux locaux commerciaux. Un des locaux commerciaux est loué à une société de gestion dont 100 % des actions appartiennent au contribuable et est utilisé par celui-ci comme place d'affaires de la société. L'autre local est loué à une société de gestion dont 100 % des actions appartiennent au frère du contribuable et est utilisé par celui-ci pour les mêmes fins.

L'immeuble A est un bien canadien imposable et génère du revenu de location.

En 2003, l'immeuble A fait l'objet d'une expropriation pour laquelle une indemnité sera versée en 2004.

Le contribuable prévoit acquérir au plus tard le 31 décembre 2005, un immeuble locatif (ci-après l' " immeuble B ") à titre de bien de remplacement. L'immeuble B comprend un seul local, commercial, lequel est loué à une société dont les actions sont la propriété des frères du contribuable.

L'immeuble B appartient actuellement à une société de gestion dont le contribuable détient 15% des actions. Les autres actions appartiennent aux frères du contribuable.

L'immeuble B est un bien canadien imposable et génère du revenu de location.

QUESTIONS

Vous désirez savoir si le fait que le contribuable acquière l'immeuble B, présentement la propriété d'une société de gestion dont les actionnaires forment un groupe lié auquel le contribuable appartient, peut être un facteur empêchant la qualification de cet immeuble à titre de bien de remplacement en vertu des paragraphes 44(5) et 13(4.1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la " Loi ").

Vous désirez également savoir si le contribuable acquière l'immeuble B pour en faire un usage identique ou semblable à celui qu'il a fait de l'immeuble A.

NOS COMMENTAIRES

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, notre Direction a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Néanmoins, nous vous offrons les commentaires généraux suivants qui pourraient cependant ne pas s'appliquer intégralement à la situation que vous nous avez soumise.

Le paragraphe 44(5) de la Loi prévoit qu'une immobilisation se qualifie à titre de bien de remplacement d'un ancien bien dont un contribuable était propriétaire si certaines conditions sont réunies. Une immobilisation se qualifie, entre autres, s'il est raisonnable de conclure que le contribuable l'a acquise en remplacement de l'ancien bien et si elle a été acquise par lui pour un usage identique ou semblable à celui qu'il a fait de l'ancien bien et si l'ancien bien était un bien canadien imposable, l'immobilisation en est un. Le paragraphe 13(4.1) de la Loi prévoit que le bien amortissable d'une catégorie prescrite d'un contribuable est un bien servant de remplacement à un ancien bien du contribuable si les conditions analogues à celles édictées au paragraphe 44(5) de la Loi sont réunies.

Dans la situation présente, nous comprenons que l'immeuble A n'était pas utilisé par le contribuable en vue de tirer un revenu d'une entreprise mais qu'il en tirait du revenu de biens. Nous n'analyserons donc pas la notion de " cette entreprise ou une entreprise semblable " prévue à l'alinéa 44(5)b) de la Loi. Selon les faits mentionnés ci-dessus, nous comprenons également que, suite à l'expropriation, seul le contribuable achète un autre immeuble et que l'ancien bien du contribuable correspond à la part que celui-ci avait dans l'immeuble A.

Concernant votre première question, nous sommes d'avis que rien dans le libellé des paragraphes 44(5) et 13(4.1) de la Loi ne permet de conclure que l'acquisition d'un bien de remplacement d'une personne liée ou d'une société dans laquelle le contribuable détient des actions est interdite aux fins de l'application de ces dispositions de la Loi. Toutefois, cela n'exclut pas la possibilité de considérer d'autres dispositions de la Loi telles que, par exemple, l'article 69. En effet, étant donné que le contribuable fait partie d'un groupe lié qui contrôle la société, celui-ci est une personne liée à la société qui lui vend l'immeuble en vertu du sous-alinéa 251(2)b)(ii) de la Loi. Par conséquent, le paragraphe 69(1) de la Loi pourrait être applicable dépendamment des faits spécifiques de la transaction. De plus, puisque le contribuable possède 15 % des actions de la société de gestion qui lui vend l'immeuble, celui-ci est un actionnaire de cette société et les paragraphes 69(4) et 15(1) de la Loi pourraient s'appliquer. En tenant compte de ce qui précède, la question de savoir si la transaction de vente a lieu à la juste valeur marchande est donc importante.

Concernant votre deuxième question, étant donné que l'usage de l'immeuble A était pour de la location, si l'immeuble B est aussi utilisé pour de la location, nous sommes d'avis que ce dernier est acquis par le contribuable pour un usage identique ou semblable à celui qu'il a fait de l'immeuble A même si l'immeuble B ne vise que de la location commerciale alors que l'immeuble A générait du revenu de location résidentielle et commerciale.

Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas l'Agence du revenu du Canada à l'égard d'une situation factuelle particulière.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles et nous vous prions d'agréer, Madame, l'expression de nos sentiments distingués.

Ghislaine Landry, CGA
Gestionnaire
Section des particuliers, des entreprises
et des sociétés de personnes
Division des entreprises et
des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 44 - Subsection 44(5)

replacement property can be acquired from a related person

The taxpayer and his brother acquired, in equal shares, a rental property ("Immovable A") that was rented to residential – as well as commercial tenants being the respective brothers’ holding companies. Within one year of receiving his share of the expropriation proceeds for Immovable A, the taxpayer will acquire, as a replacement property, a rental building (“Immovable B") consisting of a single commercial space, which will be leased to a corporation whose shares are held by the taxpayer's brothers. Does the fact that Immovable B is currently owned by a holding company in which the taxpayer holds 15% of the shares (with the remaining 85% belonging to his brothers) would preclude Immovable B qualifying as a replacement property pursuant to ss. 44(5) and 13(4.1)?

CRA indicated that “there is nothing in the wording of subsections 44(5) and 13(4.1) that would lead to the conclusion that the acquisition of a replacement property from a related person or from a corporation in which the taxpayer holds shares is prohibited for the purposes of these provisions” – although it indicated that whether s. 69 or 15 applied would need to be considered.

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 44 - Subsection 44(5) - Paragraph 44(5)(a.1)

rental use is a similar use even if shift from residential to commercial use

[S]ince the use of Immovable A was for rental purposes, if Immovable B is also used for rental purposes, we are of the view that the latter is acquired by the taxpayer for the same or similar use as Immovable A, even if Immovable B is only for commercial rental purposes while Immovable A generated residential and commercial rental income.

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15 October 2004 External T.I. 2004-0068421E5 F - Bien de remplacement

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