2004 Ruling 2004-0068091R3 F - Disposition - mandant/mandataire

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Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions:

1. Des contribuables transfèrent leurs quotes-parts d'un immeuble à une société qui agit à titre de mandataire et de prête-nom des contribuables à l'égard de ce transfert. Selon la convention de mandat, les contribuables demeurent propriétaires de leur quote-part. Par la suite, le mandataire transfère aux contribuables leur quote-part dans l'immeuble. Est-ce qu'il y a une disposition aux fins de la Loi lors de ces deux transferts?

2- Dans le cadre de son mandat, le mandataire contracte un emprunt hypothécaire pour et au nom du mandant. Aux fins des alinéas 20(1)c) et e) de la Loi, est-ce que les contribuables seront considérés comme étant les débiteurs hypothécaires?

Position Adoptée:

1. Il n'y aura pas de disposition aux fins de la Loi lors des deux transferts et le paragraphe 69(1) de la Loi ne s'appliquera pas à l'égard de ces deux transferts. Par conséquent, en ce qui concerne les contribuables et le mandataire, il n'y aura pas de revenu, de gain en capital ni de récupération de l'allocation du coût en capital à inclure dans leur revenu en raison des transferts effectués entre eux dans le cadre du mandat. Aux fins de la Loi, les contribuables demeureront propriétaires de leur quote-part indivise dans l'immeuble qu'ils ont transférée au mandataire.

2. Les contribuables seront considérés avoir contracté l'emprunt hypothécaire qui a été contracté par son mandataire au nom du mandant.

Raisons:

La convention établit une relation mandant-mandataire entre les contribuables et la société. Les contribuables demeurent les vrais propriétaires et l'hypothèque contractée par la société à titre de mandataire des contribuables ne constituent pas une dette de la société mais une dette des contribuables.

XXXXXXXXXX 2004-006809

Le XXXXXXXXXX 2004

Monsieur,

Objet: Demande de décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu
XXXXXXXXXX

La présente est en réponse à votre lettre du XXXXXXXXXX et à votre fac-similé du XXXXXXXXXX à l'égard de votre demande de décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu pour le compte des contribuables susmentionnés relativement aux faits et aux transactions projetées décrits ci-après.

DÉFINITIONS

À moins d'indications contraires, les définitions suivantes s'appliquent aux fins de la présente décision :

" ARC " : Agence du revenu du Canada;

" Contribuables " : XXXXXXXXXX;

" Créancier " : XXXXXXXXXX;

" Immeuble " : XXXXXXXXXX;

" Loi " : Loi de l'impôt sur le revenu;

" Propriété " : XXXXXXXXXX;

" Société " : XXXXXXXXXX.

FAITS ET TRANSACTIONS PROJETÉES

1. Les Contribuables sont propriétaires d'une quote-part indivise de XXXXXXXXXX pour cent (XXXXXXXXXX%) de l'Immeuble. Cet immeuble est utilisé XXXXXXXXXX.

2. La quote-part indivise de XXXXXXXXXX pour cent (XXXXXXXXXX%) de l'Immeuble est répartie entre les Contribuables comme suit :

XXXXXXXXXX.

3. L'autre quote-part indivise de XXXXXXXXXX pour cent (XXXXXXXXXX%) de l'Immeuble est détenue par Société, laquelle était propriétaire à l'origine de la totalité de l'Immeuble.

4. Les actions votantes et participantes de Société sont détenues en totalité par les Contribuables, selon la même répartition que leur quote-part de XXXXXXXXXX pour cent (XXXXXXXXXX%) dans l'Immeuble, à savoir :

Nom du détenteur
Nombre d'actions de catégorie " XXXXXXXXXX "
XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX

Nom du détenteur
Nombre d'actions de catégorie " XXXXXXXXXX "
XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX

5. Les Contribuables et Société désirent contracter un emprunt hypothécaire au montant de XXXXXXXXXX auprès de Créancier.

6. Cet emprunt servira à rembourser l'emprunt actuel des Contribuables et de Société, lequel est garanti par une hypothèque de premier rang sur l'Immeuble, dont le solde est d'environ XXXXXXXXXX, et à verser une prime d'assurance de XXXXXXXXXX et des droits de souscription au montant de XXXXXXXXXX à la Société centrale d'hypothèque et de logement (SCHL), laquelle assurera le prêt accordé par Créancier. Il existe également une hypothèque de deuxième rang sur l'Immeuble, XXXXXXXXXX au montant de XXXXXXXXXX laquelle demeurera en deuxième rang suite à la cession de priorité par ce créancier hypothécaire en faveur de Créancier.

7. Une hypothèque de premier rang sera consentie en vertu de la convention de prêt à intervenir avec Créancier.

8. Selon les Contribuables, la juste valeur marchande de leur quote-part indivise dans l'Immeuble est supérieure à leur coût d'acquisition.

9. La fraction non amortie du coût en capital (FNACC) de la catégorie 3 de chacun des Contribuables est inférieure au coût d'acquisition de leur quote-part dans l'Immeuble :

Coût FNACC au XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX

10. Créancier est prête à financer les Contribuables et Société sur un terme de XXXXXXXXXX ans. Une des conditions à l'octroi du financement est que le prêt hypothécaire ne puisse être remboursable par anticipation avant le terme spécifié. Par contre, le paragraphe 10(1) de la Loi sur l'intérêt (L.R., 1985, ch. I-15) prévoit qu'une personne peut rembourser l'hypothèque, en tout temps, cinq (5) ans après l'avoir contractée, et ce, en effectuant un versement équivalent à trois (3) mois d'intérêts. Toutefois, le paragraphe 10(2) de la Loi sur l'intérêt précise que le paragraphe 10(1) ne s'applique pas à une société par actions.

11. Conséquemment, afin de rencontrer les exigences de Créancier, l'emprunt hypothécaire pour la quote-part indivise détenue par les Contribuables devra nécessairement être contracté par l'intermédiaire d'une société par actions.

12. Chacun des Contribuables transférera à Société la Propriété de ce Contribuable. Le prix de vente pour l'ensemble des Contribuables est de XXXXXXXXXX. Un contrat de vente sera rédigé à cet effet. Le contrat spécifiera que cette vente est effectuée dans le cadre d'une convention mandant-mandataire entre les Contribuables et Société.

13. Société acquerra la Propriété de chacun des Contribuables à titre de mandataire pour ces derniers. À cet effet, une convention de mandant-mandataire (dont vous nous avez soumis l'ébauche) interviendra entre Société et chacun des Contribuables. Cette convention spécifiera que malgré le fait que Société apparaîtra comme le propriétaire inscrit de la Propriété de chacun des Contribuables, transférée au paragraphe 12 des présentes, Société agit à titre de mandataire et de prête-nom seulement et ne peut prétendre à aucun droit dans cette Propriété. La convention précisera qu'en tout temps chacun des Contribuables conservera le droit d'user, de jouir et de disposer de sa Propriété qui sera tranférée à Société selon le paragraphe 12 des présentes et dans ce dernier cas, le mandataire agira pour et au nom du mandant dans le cadre de tout acte de cession ou de vente relatif à cette Propriété.

14. Société aura comme seule activité, à part sa détention de XXXXXXXXXX pour cent (XXXXXXXXXX%) dans l'Immeuble, celle d'agir à titre de mandataire pour chacun des Contribuables, quant à la détention de la Propriété de chacun des Contribuables dont la quote-part indivise de XXXXXXXXXX pour cent (XXXXXXXXXX%) de l'Immeuble. Il est entendu entre les parties que chacun des Contribuables continuera de percevoir les revenus provenant de sa Propriété malgré le transfert, qu'il sera le seul propriétaire des sommes ainsi perçues, et qu'il assumera toutes les charges y afférentes, Société n'étant que mandataire et prête-nom de chacun des Contribuables à l'égard des dépenses et revenus relatifs à cette Propriété.

15. Chacun des Contribuables, dans le calcul de son revenu, continuera de s'imposer sur les revenus et de déduire les dépenses afférentes à sa Propriété transférée à Société, les considérant comme ayant été gagnés ou encourus par ce contribuable. Aucune disposition de biens ne sera indiquée dans les déclarations de revenus de chacun des Contribuables pour l'année du transfert de la Propriété, tel que prévu au paragraphe 12 des présentes.

16. Dans le cadre de son mandat, pour et au nom du mandant, le mandataire pourra emprunter et consentir, entre autres, des hypothèques immobilières sur la Propriété des Contribuables transférée au paragraphe 12 des présentes en faveur de tout créancier hypothécaire et plus particulièrement en faveur de Créancier.

17. Société contractera l'emprunt hypothécaire auprès de Créancier et donnera en garantie l'Immeuble.

18. En plus de la garantie donnée sur l'Immeuble par Société, chacun des Contribuables sera responsable solidairement de toutes les obligations contractées auprès de Créancier, et ce jusqu'à parfait paiement. Les Contribuables tiendront Société indemne de toute réclamation qui pourrait être intentée contre elle en vertu de leurs quotes-parts du prêt hypothécaire.

19. Par la suite, Créancier remettra directement à la SCHL un montant de XXXXXXXXXX représentant la prime et les droits de souscription à cette dernière, et le solde au montant de XXXXXXXXXX au notaire mandaté aux fins de l'emprunt hypothécaire. Ce dernier, dès la réception de la somme de XXXXXXXXXX remboursera le premier créancier hypothécaire. En aucun temps, Société aura accès aux sommes provenant de l'emprunt hypothécaire.

20. Suite aux décaissements des sommes mentionnées au paragraphe 19 des présentes, la Propriété de chacun des Contribuables, qui avait été cédée par chacun des Contribuables, leur sera transférée. Ce nouveau transfert de la Propriété des Contribuables par Société à ces Contribuables s'effectuera également pour la somme de XXXXXXXXXX. Chacun des Contribuables continuera d'être responsable de l'emprunt hypothécaire de la façon indiquée au paragraphe 18 des présentes. Un contrat de vente sera également rédigé pour ces nouveaux transferts.
21. Tous les honoraires relatifs à l'emprunt hypothécaire seront déboursés par chacun des Contribuables, au prorata de leur détention dans la quote-part de XXXXXXXXXX pour cent (XXXXXXXXXX %) de l'Immeuble, et par Société.

22. Société produira une déclaration de revenus indiquant qu'elle a comme seule activité la détention de XXXXXXXXXX pour cent (XXXXXXXXXX%) de l'Immeuble.

BUT DES TRANSACTIONS PROJETÉES

23. En effectuant la transaction de cette manière, les conseillers juridiques de Créancier sont d'avis que le paragraphe 10(2) de la Loi sur l'intérêt sera applicable et les exigences relatives au prêt hypothécaire, comportant un terme de XXXXXXXXXX ans, seront rencontrées permettant ainsi le refinancement.

RENSEIGNEMENTS ADDITIONNELS

24. Au meilleur de votre connaissance et de celle des Contribuables et de Société, aucune des questions sur lesquelles portent la présente demande de décisions anticipées n'est abordée dans une déclaration antérieure des Contribuables, de Société ou d'une personne liée; n'est examinée par un bureau des services fiscaux ou un centre fiscal en rapport avec une déclaration produite antérieurement par les Contribuables, Société ou une personne liée; ne fait l'objet d'une opposition formulée par les Contribuables, Société ou une personne liée; n'est devant les tribunaux ou si un jugement a été rendu, que le délai d'appel à une instance supérieure n'est arrivé à échéance; ne fait pas l'objet d'une décision déjà rendue par notre Direction.

25. L'adresse des Contribuables et de Société est la suivante :

XXXXXXXXXX.

26. Le Bureau des services fiscaux des Contribuables et de Société est celui de XXXXXXXXXX et leur Centre fiscal est celui de XXXXXXXXXX. .

DÉCISIONS ANTICIPÉES RENDUES

Pourvu que l'énoncé des faits et des transactions projetées soit exact et constitue une divulgation complète de tous les faits pertinents et des transactions projetées, nos décisions sont les suivantes :

A. Le transfert de la Propriété par chacun des Contribuables à Société, tel que décrit au paragraphe 12 des présentes, n'entraînera pas de disposition de cette Propriété au sens de la définition de ce terme au paragraphe 248(1) de la Loi. Par conséquent, les Contribuables ne réaliseront pas de revenu, de gain en capital ni de récupération d'allocation du coût en capital en vertu des dispositions pertinentes de la Loi lors de ce transfert.

B. Le paragraphe 69(1) de la Loi ne s'appliquera pas au transfert de la Propriété par chacun des Contribuables à Société, tel que décrit au paragraphe 12 des présentes.

C. Au moment du transfert de la Propriété des Contribuables par Société aux Contribuables, tel que décrit au paragraphe 20 des présentes, il n'y aura pas de disposition de la Propriété des Contribuables au sens de la définition de ce terme au paragraphe 248(1) de la Loi. Par conséquent, Société ne réalisera pas de revenu, de gain en capital ni de récupération d'allocation du coût en capital en vertu des dispositions pertinentes de la Loi lors de ce transfert.

D. Le paragraphe 69(1) de la Loi ne s'appliquera pas au transfert de la Propriété des Contribuables par Société aux Contribuables, tel que décrit au paragraphe 20 des présentes.

E. Aux fins de la Loi dont, entre autres, l'article 13 et l'alinéa 20(1)a), chacun des Contribuables demeurera propriétaire de la Propriété de ce Contribuable malgré le transfert prévu au paragraphe 12 des présentes.

F. Aux fins de la Loi dont, entre autres, les alinéas 20(1)c) et e), chacun des Contribuables sera considéré avoir contracté sa quote-part de l'emprunt hypothécaire auprès de Créancier et l'avoir utilisé aux fins décrites au paragraphe 19 des présentes. La quote-part des Contribuables dans cet emprunt hypothécaire auprès de Créancier, soit XXXXXXXXXX%, ne constituera pas une dette de Société.

Les décisions A à F sont rendues sous réserve des restrictions et des conditions générales énoncées dans la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, publiée par l'ARC et lient l'ARC pourvu que les transactions projetées soient complétées avant le XXXXXXXXXX. Ces décisions sont basées sur la Loi actuelle et ne tiennent pas compte des modifications qui y sont proposées.

Le relevé de nos honoraires pour le temps consacré à l'étude de votre dossier vous sera envoyé sous pli séparé.

Veuillez agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.

XXXXXXXXXX
pour le Directeur
Divisions des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
et de la planification