7 January 2004 Internal T.I. 2003-0038217 F - gain en capital / résidence principale

Also released under document number 2003-00382170.

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40(2)b) 45(1)c) 54

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Portion used for the business

Conclusion

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] Does the principal residence exemption apply to the entire residence of a taxpayer who used part of it for business purposes and rented another part to his son?

Position: Yes

Reasons: Income Tax Technical News No. 25, "Reasonable Expectation of Profit", paragraphs 30 to 32 of Interpretation Bulletin IT-120R6 and the definition of principal residence in section 54.

January 7, 2004

XXXXXXXXXX  Tax Services Office                   Headquarters 
Desk Review                                       Lucie Vermette, CGA
                                                  (613) 957-2092
Attention: XXXXXXXXXX
                                                  2003-003821

Principal residence exemption

This is in response to your email of September 10, 2003 and your fax of October 28, 2003, in which you requested our opinion on the above subject. We have also considered the comments of the taxpayer's representative which we received on June 10, 2003.

FACTS

A taxpayer constructed a housing unit for his son and his son's spouse on the second floor of his personal residence. To do so, he incurred an amount of $XXXXXXXXXX which was capitalized to the cost of the house. He reported the income from the rent paid by his son and claimed XXXXXXXXXX% of the expenses of the house against that income. The taxpayer incurred rental losses of several hundred dollars over the years.

The taxpayer also used part of the basement of his residence for business purposes. He reported income and claimed expenses related to a business of XXXXXXXXXX. He claimed XXXXXXXXXX% of the property taxes and house insurance and XXXXXXXXXX% of the electricity expense. The taxpayer has always reported a profit on this business except in one year when he incurred a loss.

The taxpayer did not claim any depreciation expenses in respect of the residence.

The sale of the house took place in XXXXXXXXXX for $XXXXXXXXXX while the adjusted cost base was $XXXXXXXXXX.

QUESTION

You wish to know whether the taxpayer's entire residence qualifies as a principal residence for the purposes of the principal residence exemption in order to exempt the gain on the sale from tax.

OUR COMMENTS

Paragraph 45(1)(c) of the Income Tax Act (the "Act") provides, inter alia, that a taxpayer who partially converts a principal residence into an income-producing property is deemed to have disposed of the proportion of the property so converted for proceeds equal to its fair market value and to have immediately thereafter reacquired that proportion at a cost equal to that same amount. Any gain from the deemed disposition is usually eliminated by the principal residence exemption. The subsequent disposition of the entire property after the first change in use may result in a taxable capital gain relating to the period during which that proportion of the property was used to earn income.

Paragraph 32 of IT-120R6 states that the deemed disposition rule (described above) is not applied if:

the income-producing use is ancillary to the main use of the property as a residence;
there is no structural change to the property; and
no CCA is claimed on the property.

For the purposes of this letter, we will deal first with the rented portion of the house and then with the portion used for the taxpayer's XXXXXXXXXX business.

Rented Portion

First, in the present situation, the question is whether there has been a partial change of use of the upper floor of the principal residence to an income-producing property such that paragraph 45(1)(c) applies.

Based on the approach described for the concept of "reasonable expectation of profit" in Income Tax Technical News No. 25, we are of the view that the rental activity carried on by the taxpayer has a personal aspect since he rents out a portion of his residence to his son and the rent charged is approximately equivalent to the expenses related to that portion of the house. Where there is a personal aspect to an activity, in order to consider the activity as a source of income, it must be shown that the taxpayer was carrying on the activity in a sufficiently commercial manner to conclude that he converted part of his principal residence for the purpose of using that part to earn income. This may be difficult to demonstrate in this case and, in our view, paragraph 45(1)(c) is not applicable. Paragraphs 30 to 32 of IT-120R6 are therefore not relevant in the circumstances. This portion of the house, rented to the taxpayer's son, can therefore benefit from the principal residence exemption since it is considered to still be an integral part of the taxpayer's principal residence.

Portion used for the business

In light of the above approach set out in Income Tax Technical News No. 25, the activity carried out by the taxpayer in a portion of the basement of his residence does not appear to be a personal endeavour or a hobby. It appears to us to be conducted in a sufficiently commercial manner to consider that the taxpayer is using that part of his residence for the purpose of earning income. Consequently, paragraph 45(1)(c) could apply. There could therefore have been a deemed disposition of that portion of the residence at the time this activity began. However, in reviewing the three conditions that must be satisfied in paragraph 32 of IT-120R6 to avoid the application of this deemed disposition, and based on the information you submitted to us, we have concluded that the taxpayer satisfies all of these conditions. Indeed, the house is used principally as a principal residence (more than 50%) and its use to produce income is only ancillary, there was no structural change for the purposes of XXXXXXXXXX's business and no capital cost allowance was claimed for that portion of the house. Consequently, the taxpayer, in our view, does not lose access to the principal residence exemption for that portion of the house.

Conclusion

According to the information submitted to us, we are of the view that the taxpayer's entire residence is eligible for the principal residence exemption.

Furthermore, as discussed, we confirm that in the context of this technical interpretation we are not expressing an opinion on the proceeds of disposition of the residence which, following an examination of certain documents you sent us relating to the sale, appears to us to be an element that could be the subject of a more in-depth verification.

For your information, unless exempted, a copy of this memorandum will be severed using the Access to Information Act criteria and placed in the Canada Revenue Agency's library. A severed copy will also be distributed to the commercial tax publishers for inclusion in their databases. The severing process will remove all material that is not subject to disclosure, including information that could disclose the identity of the taxpayer. Should your client request a copy of this memorandum, the CRA library version can be provided. Alternatively, the client may request a severed copy using the Privacy Act criteria, which does not remove client identity. Requests for this latter version should be made by you to Ms. Jackie Page at (819) 994-2898. A copy that has been severed in accordance with the Privacy Act will be sent to you for delivery to the client.

Should you require further information on this subject, please do not hesitate to contact us.

Best regards,

Ghislaine Landry, CGA
Manager
Individuals, Business and Partnerships Section
Business and Partnerships Division
Income Tax Rulings Directorate

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All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Portion utilisée pour l'entreprise

Conclusion

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.

Principales Questions: Est-ce que l'exemption pour résidence principale s'applique à la totalité de la résidence d'un contribuable qui d'une part, en a utilisé une partie pour affaires et, d'autre part, en a loué une partie à son fils ?

Position Adoptée: Oui

Raisons: Nouvelles techniques N° 25, rubrique " Expectative raisonnable de profit ", les paragraphes 30 à 32 du Bulletin d'interprétation IT-120R6 et la définition de résidence principale à l'article 54.

Le 7 janvier 2004

Bureau des services fiscaux de XXXXXXXXXX 	 Administration centrale
Examen au bureau	                               Lucie Vermette, CGA
                                                 (613) 957-2092
À l'attention de XXXXXXXXXX
		                                     2003-003821

Exemption pour résidence principale

La présente est en réponse à votre courrier électronique du 10 septembre 2003 et à votre fac-similé du 28 octobre 2003 dans lesquels vous désirez connaître notre opinion concernant le sujet mentionné en titre. Nous avons aussi considéré les commentaires de la représentante du contribuable que nous avons reçus le 10 juin 2003.

FAITS

Un contribuable a aménagé un logement pour son fils et la conjointe de celui-ci au deuxième étage de sa résidence personnelle. Pour ce faire, il a encouru une somme de XXXXXXXXXX $ qui a été capitalisée au coût de la maison. Il a déclaré les revenus du loyer payé par son fils et réclamé XXXXXXXXXX% des dépenses de la maison à l'encontre de ces revenus. Le contribuable a encouru des pertes locatives de quelques centaines de dollars au fil des ans.

Le contribuable a également utilisé une partie du sous-sol de sa résidence pour fins d'affaires. Il a déclaré les revenus et réclamé les dépenses relatives à une entreprise de XXXXXXXXXX. Il a réclamé XXXXXXXXXX % des impôts fonciers et des assurances de la maison et XXXXXXXXXX% de la dépense d'électricité. Le contribuable a toujours déclaré un profit à l'égard de cette entreprise sauf une année où il a encouru une perte.

Le contribuable n'a pas réclamé de dépenses pour de l'amortissement à l'égard de la résidence.

La vente de la maison a eu lieu en XXXXXXXXXX pour un montant de XXXXXXXXXX $ alors que le prix de base rajusté était de XXXXXXXXXX $.

QUESTION

Vous désirez savoir si la résidence du contribuable se qualifie en totalité à titre de résidence principale aux fins de l'exemption pour résidence principale afin d'exempter de l'impôt le gain réalisé lors de la vente.

NOS COMMENTAIRES

L'alinéa 45(1)c) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la " Loi ") prévoit, entre autres, qu'un contribuable qui convertit partiellement une résidence principale en un bien servant à produire un revenu est réputé avoir disposé de la partie du bien ainsi convertie pour un produit égal à la fraction qu'elle représente de la juste valeur marchande du bien et avoir acquis de nouveau, immédiatement après, cette partie à un coût égal à ce même montant. Tout gain déterminé provenant de la disposition réputée est habituellement éliminé par l'exemption pour résidence principale. La disposition ultérieure de l'ensemble du bien après le premier changement d'usage peut donner lieu à un gain en capital imposable se rapportant à la période au cours de laquelle cette partie du bien a été utilisée en vue de gagner du revenu.

Au paragraphe 32 du IT-120R6, il est mentionné que l'on n'applique pas la présomption de disposition (décrite ci-dessus) si :

le bien est principalement utilisé comme résidence principale et ne sert que de façon accessoire à produire un revenu;
aucun changement structurel n'est apporté au bien;
la déduction pour amortissement n'a pas été demandée à l'égard du bien.

Aux fins de la présente, nous traiterons en premier lieu de la portion louée de la maison puis de la portion utilisée pour l'entreprise de XXXXXXXXXX du contribuable.

Portion louée

Tout d'abord, dans la situation présente, il faut se demander s'il y a eu un changement partiel d'usage de l'étage du haut de la résidence principale en un bien servant à produire un revenu, pour que l'alinéa 45(1)c) de la Loi puisse s'appliquer.

Selon l'approche décrite à l'égard du concept " Expectative raisonnable de profit " dans la publication Nouvelles techniques N° 25, nous sommes d'avis que l'activité de location menée par le contribuable comporte un aspect personnel étant donné qu'il loue une partie de sa résidence à son fils et que le loyer chargé équivaut à peu près aux dépenses reliées à cette partie de la maison. Lorsqu'une activité comporte un aspect personnel, pour pouvoir considérer cette activité comme une source de revenu, il faut démontrer que le contribuable exploitait l'activité de manière suffisamment commerciale pour en conclure qu'il a converti une partie de sa résidence principale afin d'utiliser cette partie en vue de gagner un revenu. Ceci pourrait être difficile à démontrer dans ce cas-ci et, à notre avis, l'alinéa 45(1)c) de la Loi n'est pas applicable. Les paragraphes 30 à 32 du Bulletin d'interprétation IT-120R6 ne sont donc pas pertinents dans les circonstances. Cette portion de la maison, louée au fils du contribuable, peut donc bénéficier de l'exemption pour résidence principale puisqu'elle est considérée comme faisant toujours partie intégrante de la résidence principale du contribuable.

Portion utilisée pour l'entreprise

À la lumière de l'approche mentionnée ci-dessus énoncée à la publication Nouvelles techniques N° 25, l'activité menée par le contribuable dans une portion du sous-sol de sa résidence ne semble pas être une démarche personnelle ou un hobby. Elle nous apparaît menée de façon suffisamment commerciale pour considérer que le contribuable utilise cette partie de sa résidence en vue de gagner un revenu. Par conséquent, l'alinéa 45(1)c) de la Loi pourrait s'appliquer. Il pourrait donc y avoir eu une présomption de disposition de cette portion de la résidence au moment où cette activité a débuté. Toutefois, en passant en revue les trois conditions à remplir au paragraphe 32 du IT-120R6 pour se soustraire de l'application de cette présomption de disposition et selon les informations que vous nous avez soumises, nous arrivons à la conclusion que le contribuable respecte toutes ces conditions. En effet, la maison est principalement utilisée comme résidence principale (à plus de 50%) et ne sert que de façon accessoire à produire un revenu, il n'y a pas eu de changement structurel pour les fins de l'entreprise de XXXXXXXXXX et aucune déduction pour amortissement n'a été demandée à l'égard de cette portion de la maison. Par conséquent, le contribuable, à notre avis, ne perd pas le privilège de l'exemption pour résidence principale pour cette portion de la maison.

Conclusion

Selon les informations qui nous ont été soumises, nous sommes d'avis que l'ensemble de la résidence du contribuable peut bénéficier de l'exemption pour résidence principale.

Par ailleurs, tel que discuté, nous confirmons que dans le cadre de la présente interprétation technique nous ne nous prononçons pas sur le produit de disposition de la résidence qui, suite à l'examen de certains documents que vous nous avez transmis relatifs à la vente, nous apparaît comme un élément pouvant faire l'objet d'une vérification plus approfondie.

Pour votre information, une copie de cette lettre sera épurée selon les critères contenus dans la Loi sur l'accès à l'information et sera disponible dans la Bibliothèque de l'ADRC qui se trouve sur votre réseau local ou sur Intranet. Une copie de la version épurée sera également distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour insertion dans leurs banques de données. Le processus d'épuration permet d'enlever toute information qui n'a pas à être dévoilée y compris toute information qui permettrait l'identification du contribuable. Si votre client demande une copie de cette lettre, vous pouvez lui remettre une copie épurée de la lettre telle qu'elle se trouve dans la Bibliothèque de l'ADRC. Le client peut aussi demander une copie de la lettre épurée en vertu des critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels sur laquelle apparaît le nom du contribuable. Toute demande à cet effet devrait être faite auprès de Madame Jackie Page au (819) 994-2898. La copie épurée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels vous sera alors envoyée pour que vous puissiez la remettre à votre client.

Si vous désirez des informations additionnelles concernant la présente, n'hésitez pas à communiquer avec nous.

Veuillez agréer l'expression de nos sentiments les meilleurs.

Ghislaine Landry, CGA
Gestionnaire
Section des particuliers, des entreprises
et des sociétés de personnes
Division des entreprises et
des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt

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Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 3 - Paragraph 3(a) - Business Source/Reasonable Expectation of Profit

rental of second floor of house to son at cost was not a business

A taxpayer constructed a housing unit for his son and son's spouse on the second floor of his personal residence and incurred small losses in renting it out to him. The taxpayer also used part of the basement of his residence for the conduct of a profitable business. The Directorate found that the rental use of the second floor was not relevant to the deemed disposition rule under s. 45(1)(c) as such rental operation had a significant personal element and was not carried on with a reasonable expectation of profit.

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 45 - Subsection 45(1) - Paragraph 45(1)(c)

no partial change of use of residence where rental operation was not a business, or the business was ancillary

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Portion used for the business

Conclusion

FAITS

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Portion louée

Portion utilisée pour l'entreprise

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