Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.
Principales Questions: Questions relatives à un immeuble détenu par une succession.
Position Adoptée: Commentaires généraux.
Raisons POUR POSITION ADOPTÉE: Question de faits.
XXXXXXXXXX 2003-003258
Éric Allard-Pouliot
Le 9 décembre 2003
Madame,
Objet : Demande d'interprétation technique - Immeuble détenu par une succession
La présente fait suite à votre lettre du 4 juin 2003 concernant le sujet mentionné en titre. Plus particulièrement, vous avez requis notre opinion en regard de la situation ci-après décrite.
Faits
Les faits énoncés dans votre demande et à l'égard desquels vous avez requis notre opinion s'établissent comme suit :
- Votre époux, XXXXXXXXXX, est décédé en XXXXXXXXXX.
- Les exécuteurs testamentaires étaient alors vous-même, XXXXXXXXXX, le frère du défunt, et XXXXXXXXXX.
- En XXXXXXXXXX, le résidu des fonds de la succession a été utilisé afin d'acquérir un immeuble situé à XXXXXXXXXX. Le coût d'acquisition de l'immeuble était de XXXXXXXXXX $. Depuis son acquisition, les XXXXXXXXXX de l'immeuble sont occupés par vous-même, l'autre partie étant louée.
- En XXXXXXXXXX, à votre demande et celle de vos deux enfants, XXXXXXXXXX ont renoncé à la charge d'exécuteur testamentaire et de fiduciaire de la succession de votre défunt mari. Vous êtes donc désormais la seule exécutrice testamentaire. Copie de l'ordonnance émise par la Cour supérieure à cet égard était jointe à votre demande.
- À compter de XXXXXXXXXX vous avez produit des déclarations de revenu au nom de la succession relativement aux revenus de loyer générés par l'immeuble.
- Compte tenu de votre âge, vous considérez désormais vendre l'immeuble, dont vous estimez la valeur actuelle à environ XXXXXXXXXX $. Vous mentionnez avoir effectué au cours des années plusieurs améliorations à l'immeuble.
- Selon un document qui vous a été transmis par le comptable qui s'occupait jadis des déclarations de revenus de la succession, dont copie était jointe à votre demande, la fraction non-amortie du coût en capital (la " FNACC ") relative à la portion locative de l'immeuble (soit les XXXXXXXXXX) au début des années XXXXXXXXXX était respectivement de XXXXXXXXXX.
Questions
À la lumière des faits énumérés ci-haut, vous nous posez les questions suivantes :
1. Est-il possible de transférer l'immeuble de la succession à vous-même sans impact fiscal, c'est-à-dire par voie de roulement?
2. Advenant la vente de l'immeuble, est-ce que l'exonération pour résidence principale pourra trouver application en regard de la portion que vous habitez, soit les XXXXXXXXXX de l'immeuble?
3. De quelle façon est-ce que le comptable est arrivé à une FNACC de XXXXXXXXXX $ en date du XXXXXXXXXX?
4. Est-il possible d'obtenir la FNACC relative aux années XXXXXXXXXX et suivantes?
5. Est-ce que l'amortissement relatif à un immeuble peut excéder son coût d'acquisition?
6. Est-il trop tard pour procéder à une cristallisation du gain relatif à l'immeuble?
La situation que vous avez indiquée dans votre lettre est liée à une situation de fait qui concerne un contribuable précis. Comme il est expliqué dans la circulaire d'information 70-6R5, la Direction n'a pas comme pratique de faire des commentaires sur des opérations envisagées qui concernent des contribuables précis autrement que sous la forme d'une décision anticipée en matière d'impôt. Si votre situation concerne un contribuable précis et une opération effectuée, vous devez transmettre tous les faits et les documents pertinents au bureau des services fiscaux approprié pour obtenir son point de vue. Nous sommes cependant disposés à fournir les commentaires généraux suivants, lesquels vous seront peut-être utiles.
Question 1
Le transfert de l'immeuble de la succession à vous-même ne pourra être effectué sans impact fiscal que dans la mesure où vous détenez une participation au capital dans la fiducie (en vertu du paragraphe 104(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi "), une succession est assimilée à une fiducie). Or, dans votre demande vous mentionnez être usufruitière de la succession, ce qui laisse sous-entendre que vous avez droit aux revenus générés par les biens de la succession mais que les biens eux-mêmes sont dévolus à d'autres bénéficiaires. Si tel est le cas, alors le transfert de l'immeuble à vous-même ne pourra être effectué sans impact fiscal.
Compte tenu qu'à titre de seule exécutrice testamentaire de la succession vous êtes considérée avoir un lien de dépendance avec cette dernière, dans l'éventualité où l'immeuble vous était transféré vous seriez réputée, en vertu du paragraphe 69(1) de la Loi, l'avoir acquis et la succession en avoir disposé pour un montant correspondant à la juste valeur marchande (la " JVM ") de l'immeuble au moment du transfert et ce, nonobstant la contrepartie effectivement versée à la succession pour l'immeuble. Sous réserve des commentaires formulés en réponse à la question 2, la succession réaliserait donc un gain en capital correspondant à la différence entre la JVM de l'immeuble au moment du transfert et le total du coût d'acquisition de l'immeuble et des améliorations qui y ont été apportées par la succession.
La disposition de l'immeuble pourrait également entraîner, pour la succession, l'inclusion dans le calcul de son revenu d'un montant à titre de récupération de l'amortissement en regard de la portion de l'immeuble utilisée à des fins locatives. Lors de la vente d'un bien amortissable, le moins élevé du produit de disposition du bien et de son coût initial doit être déduit de la FNACC de la catégorie à laquelle le bien appartient. Tout solde négatif de la FNACC résultant de cette réduction doit, en vertu du paragraphe 13(1) de la Loi, être inclus dans le calcul du revenu du contribuable ayant disposé du bien. Dans l'éventualité où le solde de la FNACC demeure positif suite à cette réduction, la différence peut alors être déduite dans le calcul du revenu du disposant à titre de perte finale et ce, en vertu du paragraphe 20(16) de la Loi.
Tel que mentionné précédemment, l'immeuble pourrait cependant être transféré sans conséquences fiscales immédiates en faveur de l'un ou l'autre des bénéficiaires détenant une participation au capital de la succession. En effet, le paragraphe 107(2) de la Loi permet généralement à une fiducie d'effectuer sans conséquences fiscales immédiates une attribution de ses biens à l'un de ses bénéficiaires en contrepartie de la totalité ou d'une partie de sa participation au capital de la fiducie. De façon générale, cette disposition a pour effet de retarder l'imposition du gain en capital latent sur le bien distribué jusqu'au moment de la disposition ultérieure du bien par le bénéficiaire.
Question 2
Il est possible pour une succession de bénéficier de l'exemption pour résidence principale afin de réduire ou d'éliminer un gain qu'elle réaliserait par ailleurs lors de la disposition d'un bien. En vertu de la définition de " résidence principale " prévue à l'article 54 de la Loi, un logement ou une habitation se qualifiera à titre de résidence principale d'une succession pour chacune des années d'imposition où le logement ou l'habitation était normalement habité par un " bénéficiaire déterminé ", à savoir soit une personne ayant un " droit de bénéficiaire " dans la succession, soit l'époux ou le conjoint de fait ou l'ex-époux ou l'ancien conjoint de fait de cette personne ou un enfant de celle-ci. La désignation par une succession d'un logement ou d'une habitation comme sa résidence principale vaut également pour chaque " bénéficiaire déterminé " de la succession.
L'expression " droit de bénéficiaire ", telle que définie au paragraphe 248(25) de la Loi, englobe tant les bénéficiaires détenant une participation au capital d'une fiducie que ceux, tel que vous, détenant seulement une participation au revenu. Par conséquent, selon l'information fournie dans votre demande, la succession pourra désigner comme résidence principale la portion de l'immeuble que vous occupez et ce, depuis son acquisition. Dans l'éventualité où l'immeuble vous était transféré par la succession, cette dernière pourrait donc bénéficier de l'exemption pour résidence principale en regard de la portion que vous habitez et ainsi réduire ou éliminer le gain réalisé en regard de cette portion de l'immeuble.
Pour de plus amples informations concernant les conditions à rencontrer afin de désigner un bien à titre de résidence principale et les formalités s'y rattachant, nous vous référons au Bulletin d'interprétation IT-120R6, que vous pouvez consulter sur le site internet de l'Agence des douanes et du revenu du Canada (www.ccra-adrc.gc.ca).
Questions 3 et 4
Nous ne pouvons malheureusement vous fournir l'information demandée ou vous indiquer de quelle façon votre comptable a pu déterminer quelle était la FNACC de l'immeuble au début de XXXXXXXXXX . À cet égard, nous vous suggérons de communiquer avec le centre fiscal où les déclarations de revenus de la succession ont été produites.
Question 5
De façon générale, le coût des améliorations ou rénovations apportées à un bien s'ajoute à son coût d'acquisition pour les fins de l'allocation du coût en capital et une dépense d'amortissement peut donc être réclamée à l'égard de ces dépenses. Il s'ensuit donc que l'amortissement réclamé relativement à un immeuble ayant fait l'objet d'améliorations pourra effectivement excéder son coût d'acquisition.
Question 6
L'exonération de 100 000 $ des gains en capital à laquelle vous faites allusion ne pouvait être utilisée que jusqu'au XXXXXXXXXX. Il est donc malheureusement trop tard pour procéder à une cristallisation du gain en capital latent relatif à l'immeuble et ainsi bénéficier de cette exonération.
Bien que les commentaires énoncés aux termes de la présente ne constituent pas une décision anticipée en matière d'impôt sur le revenu ayant pour effet de lier l'Agence des douanes et du revenu du Canada, nous espérons qu'ils sauront vous être utiles.
Veuillez agréer, Madame, mes salutations distinguées
Alain Godin
Gestionnaire de section
pour le directeur de la Division
Division des opérations internationales et des fiducies
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique et de la législation
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