22 July 2003 External T.I. 2002-0175715 F - GAIN EN CAPITAL RESIDENCE PRINCIPALE

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.

PRINCIPALE QUESTION: Est-ce que le contribuable peut se prévaloir de l'exemption pour résidence principale lors de la disposition de sa résidence et des deux terrains acquis à des moments différents, en considérant la règle du demi-hectare ?

Position Adoptée: Non, pas sur la totalité

RAISON POUR POSITION ADOPTÉE: Le contribuable ne peut pas établir que l'excédent d'un demi-hectare était nécessaire à l'usage de son logement comme résidence principale puisqu'il est probable que le lotissement ou l'aliénation d'une partie du terrain aurait été ou serait accepté par les autorités compétentes en raison de la règle des droits acquis résidentiels en zone agricole.

XXXXXXXXXX 2002-017571
Lucie Vermette, CGA
Le 22 juillet 2003

Monsieur,

Objet: Gain en capital-résidence principale

La présente est en réponse à votre fac-similé du 25 novembre 2002 dans lequel vous demandez notre opinion concernant le sujet mentionné en titre. Cette réponse est particulièrement basée sur des informations supplémentaires que vous nous avez transmises par téléphone en juin 2003. Nous nous excusons des délais requis pour répondre à votre demande.

LES FAITS

Un contribuable a acheté, d'une personne non liée, un terrain d'une superficie de XXXXXXXXXX acres (environ XXXXXXXXXX hectares) en XXXXXXXXXX sur lequel est érigée une résidence qui a été construite en XXXXXXXXXX. Cette résidence constitue sa résidence principale.

Ce terrain se situe présentement dans une zone protégée par la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles du Québec (ci-après la " Loi sur la protection ").

En XXXXXXXXXX, le contribuable a hérité de ses parents d'un terrain de XXXXXXXXXX hectares contigu au premier terrain. Ce deuxième terrain se retrouve également dans la zone agricole.

Le contribuable désire disposer de sa résidence et des deux terrains.

QUESTION

Vous désirez savoir si le contribuable peut se prévaloir de l'exemption pour résidence principale à l'égard du gain réalisé lors de la disposition de sa résidence et des deux terrains acquis à des moments différents.

NOS COMMENTAIRES

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, notre Direction a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Néanmoins, nous vous offrons les commentaires généraux suivants qui pourraient cependant ne pas s'appliquer intégralement à la situation que vous nous avez soumise.

Selon l'alinéa e) de la définition de " résidence principale " à l'article 54 de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la " Loi "), la résidence principale d'un contribuable est réputée comprendre le fonds de terre sur lequel le logement est érigé et toute partie du fonds de terre adjacent qu'il peut être raisonnable de considérer comme facilitant au contribuable l'usage du logement comme résidence. Toutefois, lorsque la superficie totale de ces fonds de terre excède un demi-hectare, l'excédent n'est réputé faciliter l'usage du logement comme résidence principale que si le contribuable établit qu'il était nécessaire à cet usage.

Selon le Bulletin d'interprétation IT-120R6, il n'est habituellement pas nécessaire de faire la preuve qu'un demi-hectare de fonds de terre ou moins, y compris l'aire sur laquelle la résidence du contribuable est érigée, facilite l'usage du logement comme résidence. Lorsque la superficie totale du fonds de terre excède un demi-hectare, les restrictions quant à la superficie minimale d'un lot ou quant au morcellement ou à la subdivision du fonds de terre édictées par une loi ou un règlement d'une municipalité ou d'une province peuvent être prises en considération aux fins de la détermination de l'usage de l'excédent. En effet, un contribuable peut être tenu par une loi ou un règlement concernant la superficie d'un lot résidentiel d'acquérir plus d'un demi-hectare de fonds de terre. Toutefois, le paragraphe 16 du Bulletin d'interprétation IT-120R6 mentionne que si le contribuable avait pu demander que soit morcelé le fonds de terre excédentaire et qu'une telle demande aurait probablement été approuvée, le contribuable ne serait généralement pas considéré comme ayant été tenu d'en faire l'acquisition. Le simple fait qu'une loi imposant des restrictions existe à la date où le contribuable a acquis le terrain ne signifie pas nécessairement qu'il était tenu d'acquérir le terrain excédentaire.

La Loi sur la protection, instaurée en 1978, prévoit diverses sources possibles de droits acquis affectant un terrain et transmissibles d'un propriétaire à un autre. Un contribuable peut, sans l'autorisation de la Commission de protection du territoire agricole (ci-après la " Commission "), aliéner, lotir et utiliser à une fin autre que l'agriculture, un lot qui, au moment où la Loi sur la protection s'est appliquée à ce lot faisait l'objet d'une utilisation effective et légale à des fins autres que l'agriculture (article 101 de la Loi sur la protection). La superficie qui fait ainsi l'objet de droits acquis peut être portée jusqu'à un demi-hectare si l'utilisation concernait un usage résidentiel (article 103 de la Loi sur la protection). Le 21 juin 2001, l'article 101.1 a été ajouté à la Loi sur la protection afin d'empêcher la transformation, par exemple, d'un droit acquis pour usage résidentiel en un usage commercial à moins d'obtenir l'autorisation de la Commission.

Dans la présente situation, puisque le contribuable a acheté le terrain en XXXXXXXXXX, nous comprenons que ce terrain était assujetti à la Loi sur la protection. En supposant que la résidence érigée sur le terrain de XXXXXXXXXX acres constituait la résidence principale de l'ancien propriétaire, nous comprenons que les droits acquis à usage résidentiel sur ce terrain ont été transmis au contribuable en XXXXXXXXXX et qu'il peut se prévaloir de ces droits en tout temps. Lors de votre appel téléphonique, vous étiez également d'avis que la notion de droits acquis s'appliquait dans les circonstances. Par conséquent, dans la présente situation, nous croyons que le contribuable n'était pas dans l'obligation d'acquérir la totalité du terrain en XXXXXXXXXX.

Nous sommes donc d'avis que le contribuable ne peut pas établir que l'excédent d'un demi-hectare était nécessaire à l'usage de son logement comme résidence principale puisqu'il est fort probable que le lotissement ou l'aliénation d'une partie du terrain aurait été ou serait accepté par la Commission. En effet, la Loi sur la protection rend cela possible en vertu des droits acquis en zone agricole, tel qu'expliqué ci-dessus.

Nous croyons que le contribuable pourrait bénéficier de l'exemption pour résidence principale pour une superficie pouvant aller jusqu'à un demi-hectare y compris l'aire sur laquelle sa résidence est érigée si, par ailleurs, toutes les autres conditions relatives à cette exemption et à l'égard de la définition de " résidence principale " à l'article 54 de la Loi sont respectées.

Finalement, lors de votre appel téléphonique vous vous interrogiez sur ce qu'il adviendrait si la notion de droits acquis ne s'appliquait pas à l'égard d'une situation particulière. Nous croyons que cette situation hypothétique est peu probable. En effet, les règles sur les droits acquis ont été introduites pour palier aux problèmes découlant de l'instauration de la Loi sur la protection auxquels étaient confrontés les contribuables déjà établis dans une zone maintenant protégée par cette loi. Toutefois, si une telle situation existait, nous croyons que la détermination de la probabilité de l'approbation d'une demande d'un contribuable par un organisme tel que la Commission est une question de fait sur laquelle nous ne pouvons nous prononcer dans le cadre de cette lettre. En effet, cela requiert l'analyse de tous les faits relatifs à une situation particulière réelle et cela n'est possible que dans le cadre d'une vérification ou d'une demande de décision anticipée en matière d'impôt sur le revenu.

Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas l'Agence des douanes et du revenu du Canada à l'égard d'une situation factuelle particulière.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles et nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments distingués.

Ghislaine Landry, CGA
Gestionnaire
Section des particuliers, des entreprises
et des sociétés de personnes
Division des entreprises et
des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt

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