Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.
Principal Issues: 1) When does a taxpayer acquire bare owner rights ("droits de nue-propriété") with respect to a rental property situated in France (the usufruct being established under French law) for the purposes of the Act, where such rights have been acquired pursuant to a will. 2) Whether the cost of major repairs can be deducted in computing the income of the bare owner.
Position: 1) In the particular situation described, CCRA would generally consider that the legatee would acquire the property bequeathed at the time of the person's death. Pursuant to subsections 70(5) and 107(2) of the Act, the cost of such property to the legatee would correspond to its fair market value at the time of its acquisition by the legatee.
2) Under par. 1102(1)(c) of the Regulations, the bare owner would not be entitled to capital cost allowance ("CCA") at least until the extinction of the usufruct because the rental income generated by the rental property belongs to the usufructuary. However, par. 13(7)(b) may be applicable at the extinction of the usufruct to allow the bare owner (then the full owner of the rental property) to claim CCA, subject to the restrictions established in subsection 1100(11) of the Regulations.
Reasons: Wording of the Act and current positions.
2001-010944
XXXXXXXXXX S. Prud'Homme
(613) 957-8975
Le 21 janvier 2003
Madame,
Objet: Demande d'interprétation technique concernant la nue-propriété d'un immeuble locatif situé en France
La présente est en réponse à votre lettre reçue le 2 novembre 2001 dans laquelle vous nous avez demandé notre opinion concernant certains éléments d'ordre fiscal découlant de la nue-propriété d'un immeuble locatif situé en France.
La situation décrite dans votre lettre et ci-après résumée constitue une situation réelle impliquant des contribuables. Comme l'explique la Circulaire d'information 70-6R5, la présente Direction n'a pas comme pratique de fournir des observations sur les opérations envisagées concernant des contribuables précis autrement que sous la forme d'une décision anticipée en matière d'impôt sur le revenu. Par ailleurs, vous devriez normalement soumettre tous les faits et documents pertinents au bureau des services fiscaux approprié afin d'obtenir son opinion lorsque la situation concerne des contribuables précis et une ou des opérations réalisées. Toutefois, nous sommes en mesure de vous offrir les commentaires généraux suivants qui pourraient vous être utiles. Il est à noter que l'application d'une ou de plusieurs dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la " Loi ") nécessite généralement l'analyse de tous les faits se rapportant à une situation particulière donnée. En conséquence et compte tenu du fait que votre lettre ne décrit que sommairement une situation donnée et pourrait ne pas contenir certains éléments importants, les commentaires que nous formulons ci-après pourraient ne pas s'appliquer intégralement dans votre situation donnée ou dans une autre situation particulière donnée.
1) Situation Donnée
Vous nous avez présenté la situation décrite ci-après (la " Situation Donnée") dans le cadre de votre demande d'interprétation technique.
Votre père serait décédé en 1985. Lors de ce décès, l'usufruit d'un immeuble locatif situé en France (ci-après l' " Immeuble ") aurait été dévolu à votre mère, tandis que la nue-propriété de ce même immeuble vous aurait été dévolue. Vous indiquez que l'Immeuble ne constituerait pas la résidence principale de votre mère, ni la vôtre. Vous indiquez également qu'aux termes du droit français, votre mère, à titre d'usufruitière, aurait le droit de percevoir les revenus de loyer générés par l'immeuble et que les travaux majeurs relatifs à l'Immeuble seraient à votre charge, à titre de nu-propriétaire dudit immeuble. Enfin, vous indiquez résider au Canada.
Aux fins des présentes, nous prenons comme hypothèse que l'usufruit ci-dessus décrit aurait été établi en vertu du droit privé français. À cet égard, il est à noter que le paragraphe 248(3) de la Loi, lequel édicte entre autres qu'un usufruit est réputé être une fiducie et que les biens sujets à un usufruit sont réputés avoir été transférés en fiducie et être détenus en fiducie, ne serait pas applicable dans la Situation Donnée. En effet, cette disposition ne s'applique qu'aux usufruits créés par (ou soumis à) la législation québécoise. De plus, cette disposition n'est généralement applicable qu'aux biens qui sont devenus sujets à un usufruit après 1990.
Nous prenons également comme hypothèse que vous êtes une résidente du Canada depuis 1984 et que les droits aux fruits et revenus générés par l'Immeuble, y compris les revenus de loyer, vous appartiendraient à l'extinction de l'usufruit grevant l'Immeuble.
Enfin, nous prenons comme hypothèse que l'Immeuble constituait une " immobilisation " pour votre père lors de son décès, au sens de la définition prévue à l'article 54 de la Loi, que votre père ne résidait pas au Canada lors de son décès et qu'il n'était pas assujetti à l'impôt au Canada en vertu du paragraphe 2(3) de la Loi.
2) Vos questions relativement à la Situation Donnée
Vous désirez savoir à quelle date l'Agence des douanes et du revenu du Canada (ci-après l' " ADRC ") considèrerait que vous êtes devenue propriétaire de l'Immeuble pour fins de calcul du gain en capital.
Vous désirez également savoir si vous pourriez déduire à l'encontre de vos revenus gagnés au Canada le coût des travaux majeurs que vous devrez engager au cours de la présente année d'imposition et de l'année d'imposition suivante.
Dans une situation comme la Situation Donnée, l'ADRC considérerait généralement pour fins fiscales qu'un légataire acquiert un bien légué par une personne lors du décès de cette personne.
Par ailleurs, la position de l'ADRC est que, dans une situation semblable à la Situation Donnée, le coût pour un contribuable d'un bien acquis par legs serait égal à la juste valeur marchande de ce bien lors de son acquisition (c'est-à-dire lors du décès de la personne ayant fait le legs) et ce, en vertu des paragraphes 70(5) et 107(2) de la Loi. À cet égard, il est à noter que, dans la Situation Donnée, le bien que vous avez acquis par legs consiste en la nue-propriété de l'Immeuble et que la juste valeur marchande de ce bien lors de son acquisition était probablement inférieure à la juste valeur marchande de l'Immeuble.
Les travaux majeurs relatifs à l'Immeuble qui sont à votre charge à titre de nu-propriétaire pourraient constituer des dépenses en capital pour fins fiscales. Des dépenses en capital sont des dépenses qui apportent en général des avantages qui durent plusieurs années. Elles comprennent, entre autres, les dépenses qu'un contribuable effectue pour acquérir un bien ou pour l'améliorer. Il est à noter qu'il est possible que certaines dépenses découlant de travaux majeurs constituent des dépenses dites courantes pour fins fiscales. Les dépenses courantes sont des dépenses qu'un contribuable doit faire régulièrement et qui procurent un avantage à court terme. À titre d'exemple, c'est le cas des réparations qu'un contribuable effectue pour garder un bien dans l'état où il était quand il l'a acheté. Nous prenons comme hypothèse aux fins des présentes que les travaux majeurs relatifs à l'Immeuble qui sont à votre charge à titre de nu-propriétaire constitueraient des dépenses en capital pour fins fiscales. En conséquence, nous ne ferons pas de commentaires relativement au traitement fiscal des dépenses courantes autres que celui de souligner qu'aux termes de l'alinéa 18(1)a) de la Loi, de telles dépenses courantes ne sont déductibles dans le calcul du revenu d'un contribuable que si lesdites dépenses ont été engagées ou effectuées par le contribuable en vue de tirer un revenu d'entreprise ou de bien.
Généralement, les dépenses en capital ne sont pas déductibles dans le calcul du revenu tiré d'un bien entre autres en raison de l'alinéa 18(1)b) de la Loi. Toutefois, l'alinéa 20(1)a) permet généralement à un contribuable de déduire les dépenses en capital qu'il a effectuées sur une période de plusieurs années à titre de déduction pour amortissement, le tout selon les limites et conditions prévues au Règlement de l'impôt sur le revenu (ci-après le " Règlement "). À cet égard, l'alinéa 1102(1)c) du Règlement édicte que les catégories d'amortissement de biens sont censées ne pas comprendre les biens qui n'ont pas été acquis par le contribuable aux fins de gagner ou de produire un revenu. Compte tenu de ce qui précède, vous ne pourriez pas vous prévaloir de la déduction pour amortissement à l'égard des dépenses en capital encourues relativement à l'Immeuble puisque vous n'avez pas droit aux revenus de loyers générés par l'Immeuble. Ces revenus de loyer appartiennent à votre mère à titre d'usufruitier.
Cependant, à l'extinction de l'usufruit grevant l'Immeuble, vous aurez droit aux fruits et revenus générés par l'Immeuble, y compris les revenus de loyer. En conséquence, il se pourrait que vous commenciez à détenir l'Immeuble en vue d'en tirer un revenu à compter de l'extinction de l'usufruit. À cet égard, l'alinéa 13(7)b) de la Loi édicte, entre autres pour les fins de la déduction pour amortissement, qu'un contribuable ayant acquis un bien à une autre fin et qui commence, à un moment postérieur, à l'utiliser en vue de tirer un revenu est réputé l'avoir acquis à ce moment postérieur à un coût en capital, pour lui, généralement égal au moindre des montants suivants :
- la juste valeur marchande du bien à ce moment postérieur;
- le total des montants suivants :
- le coût du bien pour lui à ce moment postérieur compte non tenu de l'alinéa 13(7)b);
- la moitié de l'excédent éventuel de la juste valeur marchande du bien à ce moment postérieur sur le coût du bien pour le contribuable à ce moment postérieur compte non tenu de l'alinéa 13(7)b).
Ainsi, dans la mesure où vous commenceriez à détenir l'Immeuble en vue d'en tirer un revenu de biens à compter de l'extinction de l'usufruit, vous pourriez vous prévaloir d'une déduction pour amortissement relativement à l'Immeuble en vertu de l'alinéa 20(1)a) de la Loi et selon les limites et conditions établies au Règlement.
Il est à noter à cet égard que l'Immeuble constitue un " bien locatif " au sens du paragraphe 1100(14) du Règlement. En conséquence, la restriction édictée aux termes du paragraphe 1100(11) du Règlement et concernant les demandes de déduction pour amortissement s'appliquerait. De manière générale, cette restriction vise à limiter la déduction pour amortissement réclamée à l'égard d'un bien locatif à un montant ne devant pas excéder le total du revenu locatif tiré de tous les biens locatifs appartenant au contribuable visé moins les pertes subies sur ces biens. Ainsi, cette restriction relative au montant de déduction pour amortissement empêche un contribuable de créer ou d'augmenter le montant d'une perte aux fins de l'impôt en demandant une déduction pour amortissement à l'égard d'un bien locatif. Elle empêche donc un contribuable d'utiliser une telle perte afin de mettre hors de portée ou de réduire d'autres revenus qui seraient autrement assujettis à l'impôt canadien.
En terminant, nous vous soulignons que la présente opinion ne constitue pas une décision anticipée et, tel que mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, elle ne lie pas l'ADRC à l'égard d'une situation factuelle particulière.
Nous nous excusons du délai requis pour répondre à votre demande. Nous espérons que nos commentaires vous seront utiles et nous vous prions d'agréer, Madame, l'expression de nos salutations distinguées.
Maurice Bisson, CGA
pour le Directeur
Division des réorganisations des sociétés
et de l'industrie des ressources
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
et de la législation
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