21 May 2002 External T.I. 2001-0097215 F - DISPOSITION D'UN BIEN EN IMMOBILISATION

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Does the non-payment of municipal taxes on land allow the owner to recognize a capital loss on that land?

Position: A property must be disposed of in order to calculate the gain or loss arising from the disposition. General comments.

Reasons: Question of fact

XXXXXXXXXX Martine Filiatrault, CA
2001-009721
May 21, 2002

Dear Sir,

Re: Capital loss - Seizure for non-payment of municipal taxes

This is in response to your letter of August 8, 2001, in which you requested our opinion on the above subject. We apologize for the delay in responding to this request.

You currently own land in Quebec and would like to know whether you can claim a capital loss and other costs if the municipality seizes your land for non-payment of municipal taxes on it.

Our Comments

The situation described in your request appears to us to be an actual one and, as stated in paragraph 22 of Information Circular 70-6R4 dated January 29, 2001, our Directorate does not generally give a written opinion on proposed transactions otherwise than by way of an advance ruling. Furthermore, when it comes to determining whether a completed transaction has received appropriate tax treatment, this is a matter for the Tax Services Offices. However, we offer the following general comments. However, our comments may not fully apply to your particular situation.

A taxpayer may realize a capital gain or loss on the disposition of an immovable property, such as land, that the taxpayer owns. When calculating the capital gain or loss, the capital cost of the property must be taken into account. In addition to the purchase price, the capital cost of the property may include legal and accounting fees incurred to acquire the property. At the time of disposition, the capital cost of the property is subtracted from the proceeds of disposition, along with the costs specifically incurred to dispose of the property. Expenses incurred during the period the property is held are not usually taken into account in calculating the capital gain or loss when disposing of capital property.

There are various ways of disposing of property. The Income Tax Act considers a property to have been disposed of inter alia where an event occurs that entitles the taxpayer to receive proceeds of disposition. Proceeds of disposition are generally the sale price of the property. It may also take other forms, such as:

compensation for property unlawfully taken (e.g. theft),
compensation for the destruction of an asset (e.g. insurance compensation),
compensation for property taken under statutory authority (e.g. expropriation),
compensation for property that has been injuriously affected under any law.

If a taxpayer fails to pay property taxes on an immovable property the taxpayer owns in a timely manner, Quebec's Cities and Towns Act (Bill C-19) allows the city concerned to put the immovable property on its territory up for sale. The city may then be able to recover the amount of unpaid property taxes from the proceeds of the sale of the property. However, as long as the city has not sold the property in question, the taxpayer remains the owner since there is no disposition.

Generally, as long as a taxpayer retains ownership of an immovable property, we will consider that there has been no disposition and, consequently, there can be no calculation of a capital gain or loss.

These comments do not constitute advance income tax rulings and, as stated in paragraph 22 of Information Circular 70-6R4, are not binding on the Canada Customs and Revenue Agency in respect of any particular case.

Best regards,

Ghislaine Landry, CGA
Manager
Individual, Corporate and Partnerships Section
Income Tax Rulings Directorate

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Nos commentaires

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.

Principales Questions:

Est-ce que le non-paiement des taxes municipales relativement à un terrain permet au propriétaire de reconnaître la perte en capital sur ce terrain?

Position Adoptée: On doit disposer d'un bien pour être en mesure de calculer le gain ou la perte qui découle de cette disposition. Commentaires généraux.

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE: Question de fait

XXXXXXXXXX Martine Filiatrault, CA
2001-009721XXXXXXXXXX
Le 21 mai 2002

Monsieur,

Objet: Perte en capital - Saisie pour non paiement de taxes municipales

La présente est en réponse à votre lettre du 8 août 2001 dans laquelle vous demandez notre opinion concernant l'objet mentionné ci-dessus. Nous nous excusons du délai requis pour répondre à cette demande.

Vous détenez présentement un terrain au Québec et vous voudriez savoir si vous pouvez réclamer une perte en capital ainsi que d'autres frais si la municipalité procède à une saisie de votre terrain pour non-paiement des taxes municipales afférentes à ce terrain.

Nos commentaires

La situation décrite dans votre demande nous apparaît être une situation réelle et, tel que mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R4 du 29 janvier 2001, notre Direction ne donne généralement pas d'opinion écrite concernant des opérations projetées autrement que par voie de décision anticipée. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la compétence en revient aux bureaux des services fiscaux. Toutefois, nous vous offrons les commentaires généraux suivants. Cependant, nos commentaires pourraient ne pas s'appliquer intégralement à votre situation particulière.

Un contribuable peut réaliser un gain ou une perte en capital lors de la disposition d'un bien immeuble, tel un terrain, dont il est propriétaire. Lors du calcul du gain ou de la perte en capital, on doit considérer le coût en capital du bien. En plus du prix d'achat, le coût en capital du bien peut inclure les honoraires d'avocats et de comptables encourus pour acquérir ce bien. Au moment de la disposition, on soustrait du produit de disposition, le coût en capital du bien ainsi que les frais spécifiquement encourus pour disposer du bien. Les frais encourus durant la période de détention du bien ne sont habituellement pas considérés dans le calcul du gain ou de la perte en capital lors de la disposition d'un bien en immobilisation.

Il existe différentes façons de disposer d'un bien. Entre autres, la Loi de l'impôt sur le revenu considère qu'il y a eu disposition d'un bien lorsque l'évènement qui survient donne au contribuable le droit de recevoir un produit de disposition. Ce produit de disposition est généralement le prix de vente du bien. Il peut aussi prendre d'autres formes telles que :

une indemnité pour un bien pris illégalement (ex. : vol),
une indemnité afférente à la destruction d'un bien (ex. : indemnité d'assurance),
une indemnité afférente à un bien pris en vertu d'une loi (ex. : expropriation),
une indemnité afférente aux biens ayant subi un préjudice en vertu d'une loi quelconque .

Dans le cas où un contribuable omettrait d'acquitter en temps opportun les taxes foncières sur un bien immeuble dont il est propriétaire, la Loi sur les cités et villes (Loi C-19) du Québec donne la possibilité à la ville concernée de procéder à la mise en vente du bien immeuble sur son territoire. La ville peut ainsi être en mesure de se faire rembourser le montant des taxes foncières impayées à même le produit de la vente du bien immeuble. Cependant, tant que la ville n'a pas vendu le bien immeuble en question, c'est le contribuable qui en demeure propriétaire puisqu'il n'y a pas de disposition.

Généralement, tant et aussi longtemps qu'un contribuable conserve le droit de propriété d'un bien immeuble, nous considérerons qu'il n'y a pas eu de disposition et, par conséquent, il ne peut y avoir de calcul de gain ou de perte en capital.

Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et, tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R4, ne lient pas l'Agence des douanes et du revenu du Canada à l'égard d'un cas d'espèce donné.

Veuillez agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.

Ghislaine Landry, CGA
Gestionnaire
Section des particuliers, des entreprises et
des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 248 - Subsection 248(1) - Disposition

disposition of land when sold by municipality for unpaid property taxes

CCRA indicated that there would be no disposition of the taxpayer’s lands on which there were unpaid municipal taxes until the municipality sold the land under its statutory authority.

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21 May 2002 External T.I. 2001-0097215 F - DISPOSITION D'UN BIEN EN IMMOBILISATION

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